项目速览
项目名称：North Gaia
开发商：星控股Sing Holding (Yishun) Pte Ltd
类型：高楼层住宅
地契：99年
总户数：616
占地面积：21,514 sqm
容积率：2.8
预计交房：2027年中
最近地铁站：无
邮区：D27
小区平面图：
户型分布：
户型图摘选：
3房
3+书房
4房
主要卖点：
1. 亲近自然，环境幽美
Gaia是希腊大地之神盖亚的英文名，项目取名North Gaia很好的概括了这个项目的特点。地处北部一隅，与马来西亚柔佛州隔海相望，距离最近的地铁站义顺1.5公里，这个距离在新加坡来说基本是不太可能步行到达了。要论地点便利程度，这个位置甚至谈不上良好。但远离市镇也意味着亲近自然，所以开发商索性大打自然牌，依托周边Khatib Bongsu 自然公园及北部柔佛海峡天然红树林，充分发掘城市中的自然之美，喊出口号“Nature lives with you, within you”。这在高度城市化的新加坡，反而形成其独树一帜的独特卖点。
2. 便宜大碗，设施齐全
根据政府土地规划情况来看，今明两年会有3个EC分别在义顺，登加和淡宾尼推出，这其中North Gaia的地价又是最低的，只有$576psf。按照现在的建筑成本测算，预计开盘均价大概在$1200左右，这在今天的新加坡新盘市场，绝对是绝无仅有的低价，要知道宏茂桥马上要开盘的新盘，拿地成本价就$1100了，而义顺到宏茂桥，不过三个地铁站距离。
在成本相对可控的情况下，开发商自然愿意多花点心思在配套设施上。这个小区有60多种设施，常规配套如烧烤台，健身房，Function Room这些就不多说了，肯定足额配齐。说几个小区特别的：
1、50米的游泳池，不是一个，而是两个，分别宽10米和8米；
2、网球场，这在新开盘小区里绝对是稀有货；
3、EV charging station. 这在电动车大趋势下正在变成必需品；
4、小型Flying fox, rock-climbing wall, maza garden等，这简直是把很多游乐场搬到了小区，小朋友们的福音啊。
3. 崇福小学学区，一公里内共4所小学。
福建会馆旗下的崇福小学就在一公里内，要进福建会馆的学校，也许这是最便宜的公寓选项了，说这是性价比最高的学区一点不为过。
比较佛系的家长也不用担心名校竞争激烈而无校可上，除了崇福，小区一公里内还有其他三所不错的小学，正所谓进可拼名校，退可保资格，入学问题不用愁。
4. 靠近北部工业区及义顺成熟社区，租客群体大
北部也是新加坡工业重地，而且义顺也是设施齐全的成熟社区，生活各方面还是比较方便的，以后要出租投资的话，这庞大的租客群体还是很可观的。
5. 知名开发商品质有保障
开发商星控股Sing Holding是本地知名开发商，1964年成立至今已有近60年，2007年上市，有过多个EC的开发经验，品质得到大众的认可。
对品质的要求从开发商配置的电器和卫具品牌就能看出。厨房电器用的是Brandt, 水龙头用的是Grohe, 马桶是American Stanadard，这些都是不错的品牌，甚至好过很多公寓的配置。
适合人群：
EC作为公民的福利，自住和投资属性均属上乘。从自住角度，EC除了位置稍微偏一点，其他几乎无懈可击，同样的价钱，同样的位置，能买到的单位可能比旁边小区能多一个房间出来。而且North Gaia本身的设计也是特点鲜明，对于喜欢下班后远离喧嚣，亲近自然的中产阶级来说绝对是不错的选择。
投资方面，因为EC开盘只能公民买，所以价格竞争不大，5年后可以卖个PR或公民；10年后fully privatize可以卖给外国人，购房群体进一步扩大，这利润空间想想就让人垂涎。反正目前我还没见过亏钱的EC单位，5年后赚个30-40万，10年后翻倍太平常不过了。
此外，符合条件的买家还可以拿CPF 津贴， 薅政府羊毛。至于怎么个薅法，参考下面一图全面了解CPF津贴。
另外，买EC还有一个好处，就是如果住的HDB，可以在EC交房后再卖掉HDB。对于HDB upgrader来讲，这点也是大大的诱惑，有做过upgrade的朋友对此应该深有感触。
North Gaia预计将于2022年4月7日盛大开盘，对这个项目有兴趣的朋友请留言或私信获取更多详情！
贷款参考
不同于公寓贷款，EC的贷款和HDB的贷款一样采用的审核制度叫MSR(Mortgage Servicing Ratio)，大概意思就是每月收入的30%可用于还房贷，利率按3.5%来算。简单来讲就是同样的收入，买EC能贷的款比买公寓要低，具体可以按下表做个大概的参考。
收入如果是工资+花红，可将花红乘以0.7再除以12加到每月工资作为月收入。如月薪7000，花红20000，则月收入为7000+(20000×0.7/12)=8166。
贷款年限为65减去你当前年龄。如今年35岁，贷款年限为65-35=30年。
如何判断是否符合EC购买标准
参考下图判断流程自我检查是否符合EC购买标准。
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