很多人关心，2021年广州市场会怎么走？

其实，要读懂趋势，就要找到底层逻辑。看懂已经公开的宏观数据，显得尤为关键。

作为“十四五”规划的开局之年，第七次全国人口普查结果中，关于城镇化和户均家庭人口数据，也透露出重大信号，值得关注。

2010-2020年，是突飞猛进的十年。

我国的城市人口在这期间，第一次以绝对性逆转之姿超过了农村人口，城市化加速非常明显。

历次普查城镇化率

从公布的数据来看，2020年我国城镇化率为63.89%。

对于广州来说，2019年的城镇化率已经高达86.5%，已经超过欧美发达国家的城镇化平均值（80%左右）。

也就是说，广州已逐渐进入“后城市化”时代。既然如此，楼市要萎缩了吗？

恰恰相反，全国的人口正在不断迁移、流动，这带来了极大的地域性住房需求的增长。

实际上，生活在城市里的人还是比较多的，城市人口≠生活在城市的人口，农村人口≠生活在农村的人口。

广州市统计局数据显示，截至2019年，近五年来，广州常住人口年均新增40万以上，可见这座城市对于人才有足够的吸引力。

据房小擎的了解，很多来穗打工者认为，30-40岁是收入巅峰期，随着年岁的继续增长，收入其实是不断减少的。万一哪天不想干，回到农村好歹还有块地，可拿了城市户口之后，地就没了。

而广州的人才引进落户政策比较宽松，外来人才的置业相对容易。

由于人口向经济发达区域、城市群进一步集聚。

但人口大规模流入的城市，例如广州等，因巨大的需求，在住房供应还是会出现短缺的情况，不然楼价也不至于连续5、6年地轮番上涨了。

广州还有需要大规模地盖住宅，楼市还有极大的开发空间。

若没有大体量开发的话，广州房价、房租的上涨空间还有很大。

在广州，怎么买房？

大户型需求将减少，请慎入。

这次七普数据中，还有一个值得关注的数据，平均家庭人口规模。

平均每个家庭户的人口只有2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。

三人家庭都超过平均值，数字逐渐走低的背后也意味着，买房思维可能正在发生翻天覆地的变化。

另一个大家很关心的数据，本来在公报中没有公开，居然明说了，那就是：出生率低。

国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆表示，“数据显示，2020年出生人口约为1200万人，规模仍然不小。此外，2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，处于较低生育水平。”

要知道，2019年出生人口为的1465万人，2020年出生人口断崖式减少了265万人，降幅约18%。

出生率1.3是什么水平呢？

差不多就是全球倒数前十了。韩国0.9、波多黎各1.0、香港1.1、马尔它1.1、新加坡1.1、澳门1.2、乌克兰1.2、西班牙1.2，甚至比日本的1.4都低了。

当出生率得达到2.1才能实现人口的长期稳定增长，现在只有1.3。

如果我们家庭规模不断缩小化，同时生育水平继续下滑，将影响对房企产品开发和不同面积段产品的房价。

越是经济发达的区域，生育意愿越低。广州2020年广州新生儿数量较2017年下降了近10万。

生娃这个事情，说到底还是钱的事情，没钱的话，生了也养不动。

举个例子，一对夫妻，假设他们家庭净月入3万，这个情况在广州算是中上水平了。假设他们刚买了房，他们最有可能生养几个孩子？

假设用400万元购入一套90㎡三房单位算，首付3成计算，小夫妻要贷款280万元，等额本息30年，每个月月供约1.5万元。

两个成年人每个月应酬社交、吃喝玩乐平均每人4千元，那就还剩7千元。还要留些积蓄以备不时之需，这个家庭基本上养1个孩子也就是顶天了。

因此，即便不考虑新一代人生育观念的变化，钱这一关就过不去。

放开3胎、4胎效果不大，大家想想，在广州体面地养得起3个娃，那得是多有钱的人家啊。

在房价仍不断看涨的广州，大户型（特别是面积段在144㎡以上）的需求会不断减少，小户型住宅的需求大增。

与此同时，开发商也是倾向开发面积段75-140㎡的两至四房单位。

无其他原因，因为这个面积段的房子受众群体广，更畅销。

从花销方面看，大户型除了总价格高以外，物业费、装修费等后续长期费用较多。

而且房子太大，打扫起来也十分费时费力，请阿姨又是一笔开销。

而随着楼市调控的不断深入，房地产税改革将率先在部分城市试点来抑制投机行为，广州有很大机会被选上，买大面积则负担更重。

我国房地产税收体系

从投资方面看，买一个大户型，不如买2套小户型来的可靠。

在行情走高的情况下，无论是租房还是买房对于人们来说都是有压力的，相较而言，小户型受众面更广，既好租又好转手，保值性和性价比也更高。

大户型的房子，在二次交易中，由于高总价的原因，相对于中小户型来说没有价格优势，成交周期较长。

且一般买大户型客户，都有经济能力的，不差那二手房与新房差价的资金。

追求品质生活本身没有错误，生活的品质高低并非是面积完全来决定的。

随着目前新房户型进一步优化，在合理的面积段内，房间数量增加，舒适性与功能性并重。

左为90㎡两房，右为97㎡两房（图片来源：链家）

买房一定要量力而行，切勿虚荣攀比，不计后果的冲动消费，给自己徒增承担不起的压力。