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上海楼市:买房这样踩准房产轮动周期

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,老公上海户口+1年社保,外地有住房贷款记录,孩子还不到一岁,目前在爷爷房子下挂着户口(长宁区,紧邻菜小),考虑到孩子上学问题,准备购房。手中预算300w+,有哪推荐吗?主要考虑二梯队,一梯队附近的房子也买不起

沪叔:你好,楼市行情有轮动性,房价有城市轮动,一般从一二线高能级城市到低能级城市,每个城市内部也有自己的轮动节奏。近三年行情,上海楼市一直在轮动:2020年,学区房热;2021年,改善次新房热;2022年,豪宅热。房子带有学区概念,很吸引人,短期内需要用,是可以考虑,但是纯投资,溢价买入,这种风险大。一旦政策变动,你买的房子可能面临大跌。在学区中,有一种看生源质量优质,但是名声还没起来的学区。这些学区基本上是外观看上去还不错次新小区,住户多是知识分子,时间长了,名气起来后,回报可观。像徐汇苑在龙华上体馆版块,小区由(新加坡)上海航新房地产有限公司投资、开发、建设、经营和管理的国际化大型社区徐汇苑,是一个集住宅、酒店式公寓、甲级写字楼、高档俱乐部和各类商业配套为一体30万平方米的国际化城市综合体。小区分一二三期,一期00年,二期02年,三期08-09年,最小户型76平1房,总价800w+,首贷首付480w+,二贷首付640w+。这个小区对口复旦大学附属实验学校,2019年建校的9年一贯制的新校,2024年有初中部,目前小学热度比较高。具体买房选筹详见知识星球。

提问:沪叔,你好,有个问题想咨询下:现家庭在上海有两套房产,一个是梅园双学区房,现总价650左右(20年购入,学区三年后用),另外一个在南码头多层房总价在930左右,以后要陪娃念书,在学校附近租房。南码头这套升值较慢,想卖掉换成升值潜力更大的房产,预计价格在1300万以内,8-10年预期,社保180个月,请问买哪个片区是个比较好的选择?摇新房的话积分不高,是买二手房还是去买不要求积分的新房呢?谢谢!

沪叔:你好,不管你是想买新房还是二手房,选对板块买房成功一半,买房涨幅决定因素依次是板块、地段、楼盘,产品,无论是一线城市还是二线城市,城市内部各区之间的房价存在比较大价格梯度,每个区域情况更是各有不同,先确定具体区域,选对优质板块,再鸡肋户型也会涨;而劣质板块,户型再怎么优秀的房子也很难涨。买房如何选定板块详见知识星球。目前你的新房基础分应该是25分(如果置换南码头房子后),也就是15年社保,那么这个情况打新,积分热门盘买不了,买一些不触发积分的新盘可以考虑,这种盘的特点属于单批次房源推出来特别多一般多于500套或者是楼盘有比较鸡肋的诟病缺点,其次就是考虑把南码头的老房子置换换更优异版块的二手房。

提问:沪叔,你好,我家第一套房子在松江泗泾,距离地铁站2公里,2005年的房子,环境适合居住,但小区物业管理不好且离地铁较远,目前市场价估计在380万-400万,有贷款180万。三年前签署过同意拆迁,但是后来拆迁又没消息了。第二套房子目前自住,在浦东川沙,初中对口华夏西校,市场价在300万左右,无房贷。大宝今年下半年可以入学浦东的对口初中。二宝两年之后读小学。目前的想法:1. 松江这套房子的房价肯定跑输了上海房价,想两套房子都卖掉,这样现金大概有500万,然后到浦东另外买一套适合自住的学区房(两年后二宝读小学,要同时考虑小学和初中)预算在700-800万。您有推荐的板块吗?我先生在张江上班,我自由职业。2. 赌松江房子未来五年会拆迁,不动松江的房子。卖掉川沙的房子,现金300万,另外买一套用来挂户口的学区房(小学兼初中),预算400万左右。大概了解下来,对口进才北校的小区这个预算可以买得到挂户口的房子,但是不能自住。进才北校和华夏西的差距很大吗?是否值得这样折腾一下?从资产保值增值和学区的角度,求您的建议!谢谢!

沪叔:你好,赚钱是靠今天50,明天100,这样一点点积累下来吗?显然不是,赚钱,是靠非线性增长,当然也有逻辑框架之外的东西,也就是运气。之前比较火的话题男子卖房第2天出拆迁公告,买家买了个房子,刚买完就涨了100万。这是不是运气?买房只要你用心选筹,买入后做到涨跌心里肯定有数,至于涨多张少,其实在你买入的那一刻,就不是你能控制的。买房选筹逻辑详见知识星球。你想法比较适中,实操性稳妥,具体买哪看对双学区的要求和产品的要求。川中华西校区和进才北,有差距,进才北,市实验性示范性高中上线率接近43%,是浦东仅次于建平西的名校;如果读川中华夏西路初中,高中报录考川中,那按照川中目前的重本和一本率其实当下也还可以。浦东户籍对口,房和户迁过去了,提前一年考虑就可以。

提问:沪叔,你好,能不能帮忙分析一下金地马陆的项目,以及自住及半投资角度来看马陆这个区位怎么样呢谢谢

沪叔:你好,投资背后逻辑要关注市场上新的变化新的机遇本质,从技术层面来说理解价值的基础上玩好概率和赔率,属于理性思维,就像近郊区新房,上涨概率低,但赔率高,要不就是不涨,涨起来就很吓人。市中心老破旧,上涨概率高,年年都涨,但是涨幅有限。自住尽量在能力范围内选择踮起脚能够得着的房子,减少后期置换成本。嘉定马陆项目属于地铁盘,马陆整体的生活配套齐全,有绿地缤纷城,十一号线马陆站,金地所在的片区都是次新商品房,未来也有宋校的落地,居住便利,且金地口碑好,不用担心交付;但是马陆项目的工地不知道您是否实地看过,左右两侧是地铁11号线和高架沪翔高速,噪音大,整体这边小区都受影响,项目东面和南面都是工业,整体马陆工业为主。具体买房选筹详见知识星球。

提问:沪叔,你好,买房小白,对楼市没有什么概念,不知道房地产市场规律如何?什么是所谓的价格洼地呢?买房时怎样找到价格洼地呢?

沪叔:你好,关于房产这个问题,要明确的一点是:买房寻找价格洼地是很有必要的,那么首先要明白价格洼地产生的原因:其一由宏观造成的有时机洼地和地段洼地;其二由微观造成的价格洼地有新盘洼地、二手洼地。其次,房价和股价一样,短期市场是很难预料的。再者,在楼市上涨的不同阶段,市场情绪也会随之发生变化。关于认知升级,有一点是很重要的,那就是:人是社会性的动物,只有懂得协作沟通的人才能进步,否则只能永远地呆在社会的最底层。关于人生与财富这个问题,其实工作在很大程度上决定生活方式,选择一份什么样的工作,就基本有什么样的生活节奏。工作之余,不要忘了买房,毕竟投资才能获得长期的胜利。具体详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

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