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龙光的突破与收获 | 财报深响⑱

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

在密集的房企财报中,从枯燥的数据中发现不一样,是一种乐趣。

翻看龙光的管理业绩,2021年录得合约销售额1402亿元,同比增长16.2%;营收782.9亿元,同比增长10.2%;核心净利润约99.87亿元,核心利润率12.8%,归母核心净利润约96.3亿元。总资产为2859.5亿元,较上年期末增长17.4%。

在地产格局剧变的2021年,每家房企的业绩都不容易。

当下,房企整体周转速度放缓,利润空间收窄,盈利能力下滑是大势,万科2021年净利润下滑,郁亮向52万股东道歉的事件,已经传遍业内外,碧桂园正在从投资、销售和财务三个方面加强精准管控,穿越周期。

面对行业大势,龙光的应对策略是,持续强化精细化运营管理能力,优化组织管控架构,完善数字化管控体系,促进经营效率效益的持续提升。例如,其2021年新项目平均开盘周期缩短至6.7个月。在所布局城市中,单个城市平均合约销售额升至45亿元。

龙光2021年进一步提升了产品交付标准体系,完善了10 多项标准管理制度,覆盖交付前、交付中、交付后全生命周期,实现对项目品质的闭环管理,全年累计完成交付超过 6.4 万套,合约交付率100%,整体客户到访交付率97.4%。

这一点很重要,在过去的2021年,房企特别关注的有两点,一个是保交付,另一个是现金流厚度和回款,前者意义重大,是市场对地产行业的信心之源,后者关乎企业的安全度。

布局核心都市圈

在行业调整大环境下,房地产市场加速分化,三四线城市下行压力较大。这一点,中海地产也认为,房地产市场正在风化,一二线和强三线城市将是主战场。

中海地产的应对策略是坚持“主流城市、主流地段、主流产品”,深耕经济增长好、人口竞流入的重点城市;龙光坚持聚焦主业,聚焦最具价值的核心都市圈,重点布局经济实力强、产业优势明显、人口持续导入的一二线高能级城市,强化城市深耕。

这样的布局思维从其拿地动作和土地储备中,能感知一二。2021年,龙光通过招拍挂方式新增土储建筑面积394万平方米。截至2021年底,该公司近期可开发土储建筑面积为3431万平方米,其中一二线城市土储货值占比约85%。

从区域来看,龙光聚焦粤港澳大湾区、长三角等核心都市圈,强化城市深耕。2021年录得的1402亿合约销售额中,深圳、佛山、惠州、南宁以及长三角区域合约销售额均超过百亿元。

进入2022年,龙光续聚焦粤港澳大湾区及长三角等核心都市圈, 1至2月在上海、深圳、佛山、惠州、汕头、南宁等核心城市的合约销售额均位列当地市场前三位。

全年可售货值2000亿元

在房地产开发总量下降、行业进入下行周期的阶段,房企不断探寻新的增长空间。

公告显示,龙光商业运营业务加速发力,2021年有了显著突破:一方面是推出了全新商业品牌,都市型商业中心“蓝鲸世界”和区域型商业中心“蓝鲸天地”,另一方面是投资性物业经营收入达到2.1亿元,同比增长94.7%。

据焦点财经了解,深圳光明蓝鲸世界、南宁蓝鲸世界已经开业,分别吸引逾200家知名品牌进驻,成为了当地引领区域消费升级的TOD商业新标杆。随着蓝鲸世界在上海、深圳、温州等城市陆续落地,预期未来可贡献持续稳定的现金流。

此外,海外项目进入收获期。具体来看,龙光在新加坡开发的尚景苑、悦湖苑两大标杆项目,销售表现良好,这两个项目今年将陆续交付,实现可观的资金回笼。香港港岛区临海豪宅项目,预期也将于2022年上半年发售,该项目权益货值近200亿港元,销售前景可期。

商业项目开业,海外项目也陆续推售和交付,这意味着经营性资金回流正在加速,这在当下的大环境中至关重要。要知道,包括碧桂园在内诸多头部房企,已经转变重心,把回款作为重点考核目标。

2021年,是房地产行业具有转折性意义的一年,传统的“高负债、高杠杆、高周转”开发经营模式难以持续,行业开始回归理性。未来竞争环境逐渐转向专业化、精细化、差异化发展新阶段,管理运营高效、产品精耕细作、交付有保障的房企将占据主动地位。

顺应行业趋势,龙光提出,2022年继续坚持聚焦主业,强化区域深耕,提升精准化管理能力,全面升级产品体系。全力推动项目施工建设,确保如期高品质交付。

2022年,龙光全年可推售货值约2000亿元。该公司提出,积极把握市场窗口期,结合不同区域市场情况,采取一盘一策差异化策略,加快销售去化和资金回笼,提升经营性现金流。