深圳步入世界一线会展城市之列

经济换挡提速，产业转型升级，生产力创新要素集结，深圳2019年上半年成绩斐然，软件和信息技术服务业增长21.3%，高技术制造业增加值增长8.7%，房地产投资再创新高！

备受瞩目的深圳史诗级土拍落下帷幕，成交224亿，超30家中国龙头房企参与竞拍，竞争之激烈，前所未见。

强悍的超吸金引力，是腾讯、华为、中兴、大疆、迈瑞、旷世等科技企业塑造的数十个深圳“粤海街道”，源源不断的吸纳了中国科创人才和创投资金。

另一方面，深圳的寸土寸金，是深圳国际化的鲜明例证，越来越多的世界500强企业将亚太总部和创新研发中心，搬迁至深圳，依托深圳浓厚的科创氛围和人才聚集厚度，布局新产业、新技术，参与全球新一轮产业竞争。

正如纽约是美国繁荣的镜子、东京是日本国际化的窗口，国际化的深圳，也在继续强化着自身“世界之窗”的角色。

深圳作为粤港澳大湾区核心城市和科创中心城市，对于世界级展示平台的需求是极其强烈的。深圳国际会展中心的成型，正逢其时。

据有关媒体报道，世界第一大会展中心-深圳国际会展中心，将于今年9月份迎来展会“首秀”，这不仅意味着世界和中国、深圳的商务和人才交流迎来新的旗舰平台，而且宣告着深圳将跻身新加坡、香港、巴塞罗那、汉诺威等国际一线会展城市行列。

如果以会展业发达城市为鉴，国际会展新事物，必将带来新的财富机遇。

NO.1｜壹

发达经济体会展业，不仅仅是影响力

国际会展中心，蕴含新的商务需求

不久前，据国际展览业协会的全球会展城市影响力报告显示，深圳首次荣登世界会展新兴城市，但排名远远低于伦敦、新加坡、巴塞罗那、香港等国际中心城市。

金融业配套、国际资本开放程度、国际贸易枢纽站等造成了影响力差距，而缺乏世界级的会展中心才是关键问题所在。

图为巴塞罗那会展中心，周边分布着密集的商业写字楼

房地产服务商戴德梁行在2018年城市写字楼数据报告中指出，具有影响力的世界级会展中心周边写字楼市场，往往以低空置率和高收益率占据投资者心智，而数据也在证实着这种投资策略：会展中心的规模和影响力决定会展商务圈的繁荣程度。

香港，作为全球五大会展城市之一，常年举办大小会展300余次，会展经济规模达千亿产值，奠定其价值的正是于1988年投资上亿美元建成的香港会展中心，展馆面积为世界最大之一。

而且由于展馆处于城市交通中心，吸引了追求效率和感应市场变化的企业布局展馆周边，这就促使展馆附近的商务写字楼市场需求旺盛。

香港会议展览中心，被众多评级机构选为亚洲最佳会议展览中心，除了是著名的旅游景点，更是周边写字楼租金效益的价值原点，随着会展商务圈的影响力逐渐扩大， 周边鳞次栉比的写字楼大厦在展馆扩建中拔地而起。

戴德梁行数据显示

香港写字楼市场平均租金收益率达4.5%，平均空置率为6%。而距香港会展中心10分钟步程的金钟、湾仔区域写字楼租金收益率高达5.2%，在全球写字楼市场中独占鳌头，平均空置率为4.5%-5%。

图为香港会展中心旁密布的写字楼

比如位于香港会议中心附近的华润大厦、会展广场办公楼、中环广场、瑞安中心等高层写字楼，驻扎着众多的会展专业服务商，以及与之相关的金融、财税等配套服务企业，繁荣了香港会展商务圈，贡献了超高的企业入驻率和高薪就业机会。

新加坡博览中心，是世界五大展览中心之一，依靠新加坡独特的地理位置和发达交流环境，形成了如今闻名遐迩的新加坡会展商务圈，金融、财会、会展策划等专业服务商和科技企业区域总部聚集其中。

图为新加坡会展中心夜景

新加坡仲量联行调查显示

随着新加坡土地供应的减少，写字楼市场的空置率会越来越低，预计写字楼市场将出现供不应求的局面，尤其是新加坡三大会展中心旁的写字楼空间，空置率会进一步缩至5.6%，同时租金收益率有望达到6%-7%。

世界500强区域总部、会展专业服务商、科技企业、新型共享办公空间服务商等共同聚集在新加坡各大会展中心旁，提升了产业协作度。

而即将改写世界会展业格局的深圳国际会展中心，不仅仅是一座展览面积巨冠，更是产业聚集的核心平台和世界级会展商务圈孵化的源动力。

业内权威人士估计，按照会展中心的产业聚集和影响力将来看，深圳国际会展中心作为世界第一大会展中心，未来将集结国际影响力的会展商务圈，其周边的写字楼市场租金回报率将达到6%-7%，具备投资想象力。

即将竣工的深圳国际会展中心登录大厅

除了形成会展商务圈，深圳国际会展中心所在的会展湾，目前已布局规划了航空航天、清洁能源、电子信息等高新技术产业，办公空间需求旺盛。

叠加会展湾独特的粤港澳大湾区交通中心，会展业专业服务商、高新科技企业、会展配套服务商、粤港澳大湾区区域总部企业等将使得展馆旁的写字楼一票难求，会展商务圈财富聚集。

NO.2｜贰

冷周期，空置率上升

外资逆势涌进一线城市

深圳写字楼，底层投资逻辑未变

刚刚过去的一季度和二季度，深圳写字楼市场有些冷淡，各大商务中心区的写字楼空置率有所提高。

然而，在全球贸易不确定性因素影响下，股指、期货、债券、股票等短期性资金产品出现了较长时期的摇摆波动，资产管理机构纷纷作出分散风险投资措施。

作为全球经济增长稳定器的中国，核心城市的写字楼物业，依然成为国际资本围猎的重点，频繁出现大宗交易。

根据世邦魏理仕CBRE的数据，2018年，外资在中国商业地产投资激增62%，规模达到780亿。（黑色色柱为外资购置商业地产，红色为内资）

数据来源：世邦魏理仕

从交易占比来看，2018年，外资买家的交易数量和金额占比分别为40%和45%，同比大幅提高。

进入2019年，外资的涌入趋势不但没有减弱，反而进一步提高。

5月22日，世邦魏理仕报告显示：

2019年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，超过中资，为2016年以来单季最高。

那么一季度外资投资的这530亿，究竟都布局了哪些城市的商业地产呢？

外资瞄上的，几乎清一色是北上广深一线核心城市！

最近，据投资行业权威网站投中网汇总数据显示，包括世界顶级投行黑石集团在内，已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇，光是买8起商办写字楼就花了300亿。

近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况 ：

（ 图源投中网）

作为四大一线城市中，最年轻的城市，深圳的商业地产市场积淀与沉淀资金尽管不如北京、上海，但作为中国冉冉升起的科技引擎，深圳商业地产依然受到大资金的围猎，并且商务办公、商铺等多点开花。

戴德梁行数据显示，2018年大宗交易成交约280亿元。据统计2019年至今的大宗交易约251亿元。2015-2019年，深圳每年整购超200亿元。

为什么深圳写字楼市场空置率提升，市场冷淡，却依然吸引了众多资金涌入呢？

其实，写字楼市场出现分化，短暂的遇冷，并未改变深圳写字楼市场底层投资逻辑。

写字楼与城市经济密度密切相关，深圳是粤港澳大湾区科创中心，创新土壤、风投资金、总部企业等创新元素齐备，企业自我生长能力强大，同时也吸引了大量企业将区域总部或者集团总部搬到深圳。

因此，深圳甲级写字楼的需求来源不仅仅依靠传统的金融和专业服务行业，本地科技及其相关产业链条的发展给区域带来“虹吸效应”，有效提高了整体租户组合的多样性，使得市场有更好的对抗周期风险的能力。

因此，对于经济结构健康的深圳，写字楼市场冷淡只是短期的，更多的企业和投资者看好深圳未来的发展机遇。

2017年，恒大总部连同其最核心的地产和金融业务板块搬迁至深圳，并一举租下后海中心区卓越后海中心近20层的办公面积以及阿里中心，获得楼宇的标识权。

恒大位于后海的办公大楼

同年12月，恒大又重金拍下深圳湾超级总部基地的地块，计划建成后作为总部办公使用。恒大此举表明了对深圳未来发展的看好，也是深圳优质营商环境带来的结果。

其实类似恒大的外地企业入驻案例不在少数，前有字节跳动科技（今日头条）大面积租下来福士广场和天健创智中心，后有OPPO，VIVO分别拿下中国华润大厦和壹方中心多个楼层。

英国皇家测量师学会中国区考官、博泰发展有限公司行政总裁、香港大学客座讲师 林仲科：

在粤港澳大湾区规划中，深圳是发展高新科技的龙头之一。随着外资、港资企业及总部进驻深圳，写字楼办公的需求也将大大增加。

相对于上海、香港等城市，深圳目前的写字楼市场非常有潜力，尤其在大湾区的利好趋势下，预计未来3-5年，深圳写字楼租金还将继续上涨。所以，现在是投资深圳写字楼的市场机遇期，尤其是优质的写字楼。

NO.3｜叁

会展湾.中港，西部中心商务新高度

世界最大会展中心，价值投资新选择

面对深圳有限的土地供应和快速增长的经济规模，未来，深圳商业写字楼的市场将会是开发商自持出租。

所以，壹地产认为，紧随新兴产业和地标办公布局，优先抢占先期红利，是现阶段资产保值升值的首要。

而塑造深圳高新产业和国际会展商务圈的会展湾写字楼，是抢占先期红利之首选。

在会展新城（大空港），粤港澳大湾区核心引擎，招商蛇口再造地标，紧邻深圳国际会展中心的会展湾.中港会展总部商务集群，是高新技术产业和国际会展商务圈的新门户，是西部商务写字楼的价值高点。

深圳国际会展中心，50万㎡的展览面积，世界第一大会展中心，将极大促进超大规模的人、物、场的流通。

大量高质量、大规模的技术类展会在此举办，必然带来技术流、信息流、项目流和人才流等重要产业要素，形成深圳国际会展商务圈，对于写字楼的需求将是长期稳定的。

基于产业的协调和集中式办公的需求，会展旁的会展湾.中港的商务办公楼会是整个会展新城的商务办公核心，其投资想象力非常巨大。

会展中心旁的商业规划图

壹地产认为，鉴于产业集中和深圳国际会展中心的战略地位，会展湾.中港五大核心优势奠定项目商务写字楼投资价值。

01、产业集结度

深圳国际会展中心（世界最大会展中心）将产生大体量专业服务产业，以及片区规划的其他高新技术产业，形成国际会展商务圈，是项目商务写字楼的投资基础。

02、五维立体交通，商务办公人士的省时选择，奠定投资价值

会展湾.中港紧邻深圳国际会展中心，深圳国际会展中心旁有地铁12号线（在建）、20号线（在建）交汇站（会展北站、会展南站），而且会展新城区域内还有宝安国际机场，还规划了机场高铁站。

目前正在迅速推进深莞穗城际铁路通车，海上通道有福永码头等，共同构成了项目五维立体交通出行体系。

最大化节省商务办公人士黄金时间，此外，项目无缝衔接深圳国际会展中心登录大厅，提升商务办公效率。

03、别致大气景观，现代办公新理念，投资新风尚

会展湾.中港打造稀缺的公共下沉式广场、屋顶花园，为办公者提供最便捷的休闲场地，极大提升办公环境。

最重要的是，项目还可便捷享受会展中心核心配套，比如会展河、会展公园等，为项目营造国际花园休闲式办公（苹果新园区、谷歌办公空间等），将办公焦虑减至最低。

04、产品空间多样化，投资核心彰显

会展湾.中港办公项目主推103-565㎡甲级办公 ，空间分隔多样化，满足企业全周期发展。

05、未来增值潜力

参照新加坡、香港，深圳的进阶之路一定是专业化服务能力和创新之路并举的，而依托世界最大会展中心，深圳的会展商务圈将加速成长。