今日（3月31日），成都2022年第一批次集中土拍拉开帷幕。
其中备受瞩目的三圣乡地块，是本次清水限价最高的宗地，限价为32000元/㎡，同时，本轮50宗出让土地里只有3宗面积超过百亩，该地块也是其中之一。
身价如此“不菲”三圣乡，在你的你印象中还只是买花、耍农家乐的地方吗？
但今日土拍该宗地却以无人应价的流拍结局收场，清水限价突破三万元的底气何在，流拍又是为何？
是时候重新认识一下三圣乡板块了。
成都主城区又一产业新城
白鹭湾新经济总部功能区
要重识三圣乡，需要先了解一下白鹭湾新经济小镇。
根据公开信息，白鹭湾新经济小镇东沿成自泸高铁、南接绕城高速、西起锦阳大道、北至锦江大道，占地面积3650亩（含约1500亩生态用地）。
作为锦江区“人城产”开发理念的新规划产业区，白鹭湾新经济小镇对标深圳湾科技生态园、新加坡纬壹科技城，规划以数字生活、金融安全和5G应用为主导产业。26个功能性重大项目，总投资额365.7亿元的项目，在去年7月正式开建。
片区以城园相融为开发理念，与周边1870亩环城生态公园一体设计，整体打造，推动公园场景与生活场景有机融合，打造未来美好公园社区。
项目首期用地1195亩，规划建设80万平方米高品质产业空间、32万平方米高品质住宅及相关生活配套，总投资约200亿元。
预计首期投运后5年内，形成特色鲜明的新经济产业集群，聚集超20家行业领军企业、50家上市公司、1000家自主创新中小型企业。
3月18日上午，锦江区2022年第一季度21个重大项目集中开工。其中包含白鹭湾数字总部港绿轴以北片区市政道路建设工程，该项目包含6条道路，总长约5400米，计划总投资3亿元。
白鹭湾新经济小镇正在紧锣密鼓的建设中，未来，去三圣乡不再只是吃喝玩乐，在公园里上班，将成现实。
四宗地已成功出让
新房市场高改格调显露
2021年3月份发布的《2021锦江土地投资指南》中，锦江区拟上市的经营性用地达1315亩，其中668亩位于白鹭湾新经济总部小镇片区（317亩二类住宅用地和351亩商业用地），其中4块相邻的宗地，已在去年12月成功出让，被建发、锦江统建、金茂和深控股拿下。未来这里还有大量的土地资源可供应、可开发。
从地块的信息不难看出，未来该片区呈现的极有可能是高端低密改善型产品。
3月25日，据成都规划和自然资源局官网，由成都隽茂置业有限公司开发的住宅项目取得了最新建设工程规划许可证。该项目正是金茂拿下的56.4亩住宅用地的规划产品。从公示的信息来看，小区内共规划有15栋住宅，最大楼间距约37米，所有住宅建筑楼层均为6F。
这是金茂在成都的第四个项目，从金茂以往的作品风格以及目前已知的信息来看，大概率将推出带装修的叠拼产品。
目前在白鹭湾经济小镇附近，有锦江大院、绿城凤栖鹭鸣等在售项目，以叠拼和精装大平层产品为主。锦江大院去年10月和12月两次取证，清水单价为26689-33445元/㎡，户型建面214-302㎡，总价580万起；绿城凤栖鹭鸣首批次去年12月取证，推出196套房源，精装单价26132-34550元/㎡，户型建面124-275㎡，总价约350万起。
聚焦三圣乡宗地
清水销售限价突破30000元/㎡
去年，成都集中供地中清水住宅最高限价是28500元/㎡，是位于高新区大源板块的58亩土地。锦江区柳江街道潘家沟村四宗地以清水限价27400元/㎡的价格紧随其后。
今年第一轮集中供地，清水住宅最高限价就到达了32000元/㎡。同时，本轮清水超过30000元/㎡的地块有3宗（锦江区2宗，武侯区1宗），20000元/㎡-30000元/㎡的地块有31宗，15000元/㎡以下的有8宗。
除白鹭湾经济小镇的配套住宅用地外，三圣乡驸马片区是近两年锦江区的主力供地区域之一：2020年年底至2021年年初，华发&锦江统建、锦熙投资拿下片区3宗地，成交楼面价最低16000元/㎡，最高19300元/㎡。
如今“华发统建锦江大院”已经推出252套叠拼，清水均价29999元/㎡；锦熙投资的地块案名“锦江赋”，产品还未入市，但规划了143-322㎡的高层和481-535㎡的合院产品。
三圣乡108.75亩地块位置示意图
今日登上土拍场的三圣乡地块，面积约108.75亩，起拍价17200元/㎡，土地限价19600元/㎡，住宅清水限价32000元/㎡，容积率为2.4，建筑限高60米，成品住宅比例100%。
地块周边2公里内有华西附二院、白鹭湾湿地公园、三圣花乡观光旅游区、商业体华熙LIVE528M空间、卓锦曼购中心、成都七中育才学校（银杏校区）、锦江区银杏小学、盐道街小学（528校区）、成都市第三幼儿园（528园区）等；距离地铁13号线（在建）三圣花乡站约650米，处于“远期规划”中的地铁9号线二期工程也将三圣花乡站纳入站点。
整体来看，地块的生态资源优越、医疗、教育、商业等资源均较完善，加上交通条件进一步改善，板块价值将日益凸显。
锦江区对片区高规格高投入的规划与建设，加上宗地本身的建设条件与区域配套，或许是地块清水限价突破3万的底气来源。但在房企端，区域价值与产品利润之间的博弈是一道复杂的算术题。这宗地块后期是否会适当降价或降低建设指标再度拍卖，我们将持续关注。
封面新闻记者 黄益辉
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