国家统计局日前发布数据显示，截至2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%，已经步入城镇化较快发展的中后期。这表明，我国城市发展进入城市更新的重要时期，一个明显的特点即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。
党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，并确定了21个试点城市，城市各类存量资产的更新改造成为现阶段城市发展的一个重要课题。
目前，国际成熟的城市存量更新项目主要有两种模式：一是“重资产模式”，以重资产为主要特征，业态全、流程长，部分会涉及开发销售和自持租赁业态的混合经营；二是“轻重结合模式” 以轻资产为主要特征，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健扩张。
城市中存量资产类型多样，如何因地制宜地进行更新改造，以重构城市肌理，焕发城市新颜，世界各国都在不断探索、尝试。本文将带你一探究竟。
目录
1.商办物业改造：因地制宜，坪效为王
1.1 购物中心变为“零售+公寓”复合业态
1.2 老旧写字楼改为教育或酒店业态
1.3 酒店改为长租公寓项目或住宅
2.工业遗址改造：文化和运营赋能
3.城市街区改造：跨时空的传承与对话
1.商办物业改造：因地制宜，坪效为王
在对住宅类存量进行改造时，其居住属性很少改变。尤其在我国，2021年6月出台的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）明确提出“严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系”。因此住宅类存量改造主要以提升宜居性和公共配套服务为主要方向。而带有明显时代烙印的存量商办物业、工业厂房的改造则充满了想象空间，复合业态似乎成为这类存量物业改造的原则。
1.1 购物中心变为“零售+公寓”复合业态
在美国，新冠肺炎疫情的持续导致很多购物中心难以为继，包括JC Penney和尼曼·马库斯（Neiman Marcus）在内的知名百货公司，都已申请破产保护。在西雅图，一家已经有40年历史的购物中心Alderwood Mall也面临同样的情况，为了继续生存，该购物中心将功能由单纯零售业改变为“零售+公寓”的复合业态，在保留一部分零售空间的基础上，改建拥有300间公寓的住宅项目，计划2022年完成改建。西雅图是微软、亚马逊、波音等大公司的总部所在地，一直以来面临住宅供给紧张的问题，而本项目所在地距离西雅图巿中心仅26公里，和北京天通苑一样被当地人视作睡城，这些空置出来的商用空间，在新建轨道交通的帮助下，有望解决西雅图上班族的居住问题。
而在此之前，已经有购物中心以“零售+公寓”为方向改造成功的案例。曾被列为“纽约十大最濒危资产”的购物中心The Arcade建于1828年，是美国第一家室内购物中心。2008年由于受到经济危机和线上购物的冲击，该购物中心被迫停止营业。在美国建筑事务所 Northeast Collaborative Architects （NCA）的操刀下，The Arcade改造成为一楼零售商铺与两层共48间微型公寓的综合体。公区配备了游戏室和电视室，商场内则提供了洗衣店、自行车存放处、地下储物空间等公共设施。因为地理位置的优越和公寓的舒适，该公寓推出时出现了“一屋难求”的局面，当时的租金价格高达550美元每个月。
除了将商业物业改造成与住宅结合的综合体外，改建为办公场地也是一个空间转变的方向，特别是在办公需求旺盛的区域。洛杉矶的Westside Pavilion购物中心，就将变成Google的办公室。该项目在主力租户搬离后，股权也进行了更迭，彻底将零售物业改做办公用途。2019年1月，Google，Inc.租赁了整个584,000平方英尺的办公园区，该园区名为One Westside。
1.2 老旧写字楼改为教育或酒店业态
除了购物中心纷纷转换思路外，办公楼也在谋求新的改变。在日本东京，高密度的老旧写字楼面临着被淘汰的局面。一些有先见之明的中小写字楼，早在几年前就开始将写字楼该做其他用途，一个方向是改为教育用途设施，另一个方向则是改为旅馆或酒店业态。
日本一家专门做翻新的不动产公司购入了一栋位于东京中央商务区的办公楼，将其改建为一座托管园。这栋办公楼共4层，有28年的历史，相对其他办公楼，竞争力不强，经营较为惨淡。由于商务核心区周边公寓增多但托管园较少，为了满足这一需求提高收益，这家不动产公司将其改建为托管园，目前运营良好。
在日本，办公楼第二大改造的方向就是改建为旅馆或酒店。尤其是在东京和大阪为代表的旅游城市，在疫情之前，面对游客的激增，酒店供不应求的现状让日本投资者想出了一个新招：把办公用楼改造成酒店。
闲置的办公用楼迅速转手，迅速转化为酒店开业，这样的状况正在日本各地涌现，以至诞生出了一个新的业界术语：Conversion hotel（转换型酒店）。日本东京银座凯悦尚萃酒店改建前原是当地的（某报业集团大厦），改建为豪华酒店后仍保留了大量其建筑前身的细节。「Domyinn 后乐园」就是一家办公楼在改造的酒店，位于距离东京巨蛋只需要步行5分钟的主干道沿线上。这一地区因为棒球比赛和演唱会等活动，住宿需求一直很大，而这栋酒店原本是株式会社日本土地建设公司的总部办公楼。原本的办公用楼基本能满足酒店的采光需求，楼内被规划为117间胶囊型客室和42间独立的高级房间，满足不同阶层的住宿需求。而原本是作为大型会议室的地下一楼，则被改造成大约100平方米的大浴场，附加了桑拿，也是在新型酒店中难得一见的构造。
1.3 酒店改建成为长租公寓项目或住宅
购物中心、办公楼等存量物业改造时，不约而同的在原有业态基础上增加或全面转为居住属性。酒店的改造方向则更贴合其居住本质，或向更细分市场发展，或改建成为长租公寓项目或住宅，以获得更稳定的租约和现金流。
在疫情的影响下，东京灯塔公寓 / YSLA architects就是由酒店改造而来。该项目位于东京新宿附近，共九层，起初被设计成酒店，但由于疫情对旅游业的影响，现已用作公寓楼。在美国，位于布鲁克林高地中心地带的百年酒店Standish Arms也已经被改造成独特的豪华公寓The Standish。Standish Arms酒店成立于1903年，由布鲁克林建筑师Frank S. Lowe设计，后来，该酒店被纽约设计事务所兼开发商DDG和Westbrook Partners买下并重新设计，改造成拥有31套豪华艺术公寓的住宅楼。
存量资产往往位于城市成熟区域，居住需求旺盛，因此不同商办物业改造时都不约而同的考虑了居住方向，这也为我国存量商办物业改造方向提供了经验。在2021年国务院发布的《加快发展保障性租赁住房的意见》中，存量土地和存量资产也成为增加保障性租赁住房供给的重要渠道之一。
2.工业遗址改造：文化和运营赋能
商办物业由于其建筑特点，向增加居住属性方向改造具有先天优势，而工业厂房的改造则要困难许多。由于城市产业结构的调整和环保、碳排放的要求，城市中大量工业厂房也成为城市更新中一类特殊的存在。而将传统工业遗址与现代文化相结合，改造成为工业遗址公园也是国际上流行的一种方式。
美国旧金山多帕奇绳结步道是在造绳工厂Tubbs Cordage公司所在地改建而成。这个工厂从1856年开始生产，在20世纪70年代成为了一个汽车教练中心，是从远洋工业转型而来的一部分。在改造初期，研究发现原来海湾的海岸线有一半穿过现有场地。这个发现让设计师做出了两侧开放的、经过三个区域（水、沼泽和海安）的步道设计，当人们走在不同区域的步道上时，看到的景观、铺装、植物都是非常独特的。
德国北杜伊斯堡景观公园，被誉为后工业景观公园的经典范例。其原址是炼钢厂、煤矿和钢铁工业，因污染严重于1985年废弃，在对其拆除还是保留的热议与挣扎之下，最终工业遗址得以保留，并被赋予了新的功能，于1994年正式对外开放。相互连接的熔炉1和熔炉2的剪影已经成为公园的标志，在北杜伊斯堡风景公园中，各个系统独立运行着，例如低位的水公园、聚集生长着植物的土地，与街道处于同一高度的步道将隔离了数十年的厂区和市区串联起来，铁路公园中的高空步道和铁轨系统。这些系统只在一些节点上，通过视线上的、功能上的或者联想的连接元素完成交互。
北京首钢园在2010年正式结束其生产任务后，成为一处巨大的工业遗址。在“保留利用，重构记忆”的思路下，首钢园一方面修旧如旧，保留了首钢的记忆。另一方面，首钢园在建筑的功能上进行了重组，将一系列生产配套空间改造成为办公、展示、会议、停车等新的空间。同时，将原有厂房改建成为符合国际赛事标准的冰上训练场馆、高标准的运动员公寓与网球场馆等，并在2022年成功承接北京冬奥会赛事活动，使得传统工业遗址与现代体育运动完美结合，并为城市工业遗址公园运营赋能。
3.城市街区改造：跨时空的传承与对话
除了商办物业和工业遗址的改造，街区整体改造提升也是城市更新中不得不面对的问题。城市和人一样，也有记忆和完整的生命历史。保持城市记忆，保持老城格局尺度，也是历史的传承和今昔的跨时空对话。
在伦敦，国王十字火车站的改造则是街区改造的成功典范。国王十字区（King’s Cross）位于伦敦市中心偏北，19世纪中期因区域内国王十字火车站的落成，成为伦敦工业运输的重要集散区。二战后，受英国工业衰落的影响，这一区域被废弃。1996年启动国王十字区更新计划启动，以恢复该区域的活力与影响力。在交通方面，重构交通枢纽和铁路线，改善道路连通与节点，强化高效交通组织。土地利用方面，23栋办公楼与50万平方英尺的购物空间。面向当地人才及家庭的生活需求，以社区为尺度，构建小学、儿童中心、社区交流设施、2个健康中心、公共健康与健身设施、冒险公园及开放式游乐园、公共自行车站、警察局、职业培训及人才中心等国际化生活配套服务设施，全面提升当地生活品质。
最成功之处是激活工业历史文化，打造时尚地标。吸引了中央圣马丁学院与Google、亚马逊、facebook、路易威登等知名企业入驻，还打造了一个法国文化专区，吸引了很多国际知名时尚品牌在那里举办新品发布会。打造主体特色商业休闲空间，如哈利波特系列主题旅游休闲。国王十字区成了高附加值区域，租金甚至超过了当地的金丝雀码头和一些中央商务区。这一伦敦150年来规模最大的城市更新项目，通过解决交通拥堵等问题盘活老街区、老建筑，在历史记忆再现上做文章，激活产业活力，进而带动产业的转型升级，实现了从贫民“重灾区”到世界顶级城市更新的嬗变。
同样，新加坡克拉码头改造也不可谓不成功。克拉码头（Clake Quay）位居新加坡中心区位，坐落在新加坡河畔，曾是海上商贸货运交易之地，由五座拥有超过60间仓库和店屋的彩色建筑所组成，这五座建筑都保有其19世纪的原貌，显现出当年码头、仓库历经沧桑的内涵。作为新加坡城市发展的重要历史街区，克拉码头在上世纪60年代开始由凯德置地耗资8500万新币进行保护性改造开发，成为新加坡市区最新的娱乐场所，集购物、饮食、娱乐于一体的娱乐天堂。改造中，在原貌修复保护旧建筑的同时，充分根据现代城市的需求对建筑空间外部色彩、灯光、景观，进行了现代创意设计，呈现出传统与现代的对话和协调融合。既对旧有建筑实现完整保护，不造成破坏；又通过现代技术景观的创意设计，让旧建筑焕发出新风采，与现代景观充分融合、映衬、协调，营造出适合现代城市风貌的独特氛围空间。
在丹麦奥本罗历史街区改造中，根据历史街区的特殊条件重新设计公共空间。奥本罗（Aabenraa）是丹麦西南部的港口城市。改造项目通过有趣的设计方法和对传统材料的新诠释为历史中心打造全新的公共生活场所。通过改造，城市历史中心拥有了更加连贯的街道网络，并定义了具有个性的广场。从具有远见的总体规划到铺装细节设计，设计团队通过对城市的深刻理解，将城市潜力转化为更强的联系和更吸引人的公共空间。
以上改造延续了历史中心的既有特色、尺度和体验感，并在此基础上新设铺装及城市家具，将街道及广场空间转化为现代化的公共生活场所。改造将大尺度的城市总体规划及小尺度的细部设计融会贯通，为历史城市中心建立了强大的整体身份，同时为小型公共空间发挥自己特色创造了可能性。
无论是商办物业、工业遗址的改造，还是历史街区的改造，成功案例无一不是向着复合业态、打造区域节点的方向进行。随着城镇化速度的加快，城市越来越大，节点性的生活组团越发成熟，城市更新中存量资产的改造将赋予城市新的活力。
参考资料：
1.《实施城市更新行动》王蒙徽 2020年11月17日
2.《存量商用物业资产价值重塑，看国内外10＋经典案例的七十二变》铱星云商
3.《工业遗址改造的7个经典案例：既完美解读历史又焕发时代活力》上海产业转型发展研究院
4.《中外这10个历史街区城市更新，都拥有一条怎样的文化脉络？》上海产业转型发展研究院