文 | Ellie

历经数月，备受瞩目的物流地产选手——易商红木终于登陆资本市场，成为了香港今年以来第二大IPO事件，也是2014年以来港股最大地产行业IPO。

11月1日，ESR(易商红木)正式登陆香港联合交易所有限公司主板，股票代码为“1821”，本次易商红木以每股16.8港元的价格在全球公开发行，募资总额超过126亿港元。

值得关注的是ESR(易商红木)最终的发行股数为7.52亿股，较计划募集股数多出将近1亿股。上市一开盘，ESR(易商红木) 涨幅为4.76％；截至午间收盘，该股报17.89元/股，涨幅高达7.02%。

对于ESR(易商红木)成功上市，投资方华平投资董事总经理、东南亚地区总裁潘建（Jeffery Perlman）向投中网-PropTech研习社表示：“今天ESR(易商红木)的成功上市是公司发展的又一个重要里程碑。作为亚太地区首屈一指的仓储资产开发商、业主和运营商，ESR(易商红木)成功登陆香港联交所主板不仅彰显了物流地产领域的巨大发展潜力，更进一步强化了公司在亚太地区的市场领导地位。随着公司踏上新的征程，我们将矢志不渝，继续为租户、资本合作方和股东创造价值。”

根据仲量联行报告，按建筑面积及按投资组合资产价值计算，易商红木是专注亚太区的最大物流地产平台。而按2019年7月1日至2020年12月31日的建筑面积计，易商红木拥有亚太区主要市场总数最多的储备项目。

一

起底易商红木

专注亚太市场，投资是扩张利器

说起易商红木，有些读者可能感到陌生，其实易商红木和普洛斯、宇培在做同样一件事，都是标准物流地产的开发、运营、投资。只不过从行业实力上来说，普洛斯是绝对的亚洲市场老大，在物流地产Top10 的名单里，普洛斯一家管理体量超过后续第二至第十总和还多。

但在普洛斯之外，易商红木与宝湾、宇培、嘉民等同梯队的物流地产选手比起来，就非常有自己的特色了。纵观整个物流地产行业，后起之秀的血统里往往会带着普洛斯、安博的踪影，但在新经济的浪潮里，以易商红木为代表的选手，还是闯出了自己的天地。

从管理规模上看，截至2019年6月30日，易商红木的资产管理规模约为202亿美元（其中27亿美元来自资产负债表），包括建筑面积约8.5百万平方米的已竣工物业，建筑面积约4.4百万平方米的在建物业，及建筑面积约2.4百万平方米的留作日后发展的待施工土地，建筑面积合共超过15.3百万平方米。

而亚洲第一全球第二的物流地产霸主普洛斯，在地产和私募基金领域管理的资产总额超640亿美元，在全球拥有和管理的物业组合超过7300万平方米。

那易商红木主要服务哪些市场？

在选址标准上看，易商红木主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。

目前，中国是易商红木第一大市场。

易商红木资产管理规模分布（来源招股书）

凭借专注亚太区的业务模式，易商红木资产管理规模由2016年12月31日的74亿美元增至2017年12月31日的120亿美元，截至2019年6月30日，资产管理规模已经增至202亿美元。

至于为何易商红木仅专注亚太区？

易商红木在招股书中表示，2019年至2023年，预测中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的非公消费复合年增长率为8.1%，约为同期美国预期4.0%的增长率的两倍。此外，根据仲量联行报告，于2018年，亚太区人口超过36亿（占全球人口约50%）， GDP超过28.6万亿美元（占全球GDP超过33%）。

从业务构成来看，易商红木目前主要有物流发展、基金管理和投资三块业务。

从营收占比来看，截至2019年6月底，三块业务的占比分别为40.7%、19.8%和39.5%。其中，物业发展板块的营业收入占比从2016年的21%升至2019年6月底的40.7%。

易商红木业务构成（来源招股书）

在易商红木公开招股书后，有人诟病其基金管理费收入和投资收入占比较高。但其实要跟物流地产一哥普洛斯去对比，你会发现这是物流地产新型玩法，光靠苦力拓资产不够效率，资本是件更加灵活的工具。

但这个模式要玩得转，核心是融资成本足够低，比如普洛斯全球融资成本可以低至3%一下，凭借全球超低的资金成本，普洛斯才成就了目前的亚洲霸主地位。易商红木，从一开始就拿起资本这个工具，无可厚非。

易商红木业务模式（来源招股书）

从客户群体来看，易商红木主要服务的是电子商务及第三方物流租户。

招股书显示，易商红木的客户主要是需要物流配送设施的大中型跨国及国内租户，包括电子商务公司、第三方物流供应商、实体零售商、制造商、冷链物流供应商及其他租户。

第三方物流供应商为各行业的终端用户提供服务，包括电子商务、电子产品、快消品、零售及快餐连锁、一般物流服务、汽车及配件、医药、医疗设备及器械行业。

截至2019年6月30日，易商红木前五大租户中，一名为电子商务公司，一名为实体零售商，另外三名为制造商。

招股书显示，截至2019年6月30日，以出租面积计算，投资组合资产租户群中约48.5%为电子商务及第三方物流租户。2016年、 2017年、2018年以及2019年1-6月，易商红木资产负债表物业中来自电子商务及第三方物流租户的租金收益分别占总租金收益的82.6%、 76.7%、63.5%及41.0%。

做了这么大的规模，易商红木一共有多少人呢？

截至2019年6月30日，易商红木在七个地区一共才雇佣了595名员工。

易商红木雇员的地区分布情况（来源招股书）

那么这595位员工给公司贡献了多少业绩呢?

招股书显示，易商红木2016年、2017年、2018年和2019年1-6月分别实现收益0.97亿美元、1.53亿美元、2.54亿美元和1.55亿美元，其相应的毛利率分别为97.3%、97.7%、82.8%和73.2%，经调整EBITDA分别为1.06亿美元、1.82亿美元、2.40亿美元和1.25亿美元。

拿2019年的业绩来看，相当于595位员工年赚近10亿人民币，相当于人均创收160多万人民币。

易商红木财务情况（来源招股书）

二

易商红木的投资版图

8年间狂收5家公司

截至2019年6月30日，易商红木管理30家由第三方出资的私人投资公司，总股本承诺超过63亿美元，同时管理两支于新交所上市的不动产投资信托基金，总账面估值约为29亿美元。

2016年、2017年、2018年以及2019年1-6月，按管理费收入计，易商红木所管理单一最大基金贡献的收益分别约总收益的10.9%、12.2%、12.0%及8.8%。同期，易商红木所管理五大基金及投资公司（全部均为发展基金及投资公司）贡献的收益分别约占总收益的34.0%、 31.5%、 27.9%及23.8%。

后来者易商红木为什么能在短短的8年间做到这么大的规模？其中一个原因是靠不断收购资产。

招股书显示，自2016年以来，易商在与红木合并之后，正式开启了“买买买”之路。截至2019年6月底，易商红木一共收购了5家公司。就在2019年，易商红木还收购了2家公司。

（1）与红木合并

该合并交易于2016年1月完成，在合并当年，合并后红木业务为易商红木贡献收益24.5百万美元及综合利润40.5百万美元。

（2）收购Infinitysub集团

2017年1月，易商红木以43.9百万美元收购Nabinvest Oxley Singapore Pte. Ltd.全部股权。在合并当年，收购后Infinitysub集团为易商红木贡献收益10.6百万美元及综合利润3.7百万美元。

（3）收购CIP

2018年8月，易商红木透过附属公司ESR Developments (Australia) Pty Ltd以对价40.1百万澳元（约27.1百万美元）收购CIP（拥有数家附属公司及合资经营企业，统称「CIP集团」）全部股权。

截至2018年12月31日止四个月，收购后CIP集团业务为易商红木带来收益40.7百万美元及综合利润损失1.0百万美元。

（4）收购VITM

2018年10月，易商红木根据亿达工业房地产信託合併完成以62.0百万新加坡元（约44.7百万美元）收购VITM全部权益，该公司为资产管理公司，在新加坡提供信託管理服务。在收购当年， VITM为易商红木贡献了0.05百万美元利润。

（5）收购Propertylink

2019年3月，易商红木将Propertylink作为本集团的附属公司合併入账，并于2019年4月完成收购Propertylink。管理层将收购Propertylink视为业务合併。Propertylink于收购日期为全面营运的公司，主要在澳大利亚提供管理服务。

自2019年3月以来， Propertylink为易商红木截至2019年6月30日止期间的收益及综合利润分别贡献15.5百万美元及4.6百万美元。

(6)收购Sabana REIT

2019年6月，易商红木完成收购Sabana REIT额外51%权益。易商红木先前持有Sabana REIT 42.8%权益，并入账列作于联营公司的投资。自收购以来，Sabana REIT并无为我们截至2019年6月30日止期间贡献收益及综合利润。

通过不停的“买买买”，易商红木的资产管理规模由2016年底74亿美元激增至2019年6月底202亿美元。

三

背后的手：华平投资

易商红木自2011年成立以来，一共完成了八轮投资，主要股东包括华平投资旗下基金WP OCIM 、SK集团、京东物流和荷兰的基金会APG等。中国机构投资者包括华融资产、浦发银行和光大控股的子公司运晖环球等。

易商红木的融资历史如下：

易商红木融资历程（来源招股书）

在本次IPO发行前，华平投资持有易商红木39.89%的股份，是第一大股东，此外，韩国上市公司SK持股11.97%，京东物流集团持股8.56%，荷兰的基金会APG-Stichting持股7.80%，StepStone持股 2.52%，通用电气养老金信托持股1.40%，高盛持股1.94%。

易商红木股权结构（来源招股书）

可以看出，华平投资是易商红木的最大持股股东。

易商红木的成立确实与华平投资密不可分。

早在十余年前，华平投资就敏锐地意识到电商行业对现代物流仓储的迫切需求，并开始在物流产业链全面布局，易商红木即是其中之一。

早在2009年，华平就找来了物流行业里经验丰富的沈晋初和孙冬平创办了易商。2014年，易商拓展进入韩国市场；2016年，通过与红木集团合并易商进一步扩大业务范围进入日本市场，正式成立易商红木，即今天的ESR(易商红木)。

作为易商红木的“成长助推器”，华平不仅为公司提供了强大的资金支持，同时充分利用华平在地产领域的深厚积累和资本市场的广泛网络，积极调动资源、出谋划策，支持易商红木不断拓展新市场和引入一流战略合作伙伴。

易商红木甚至在招股书中专门拿出一个章节来讲述其与易商红木的关系。易商红木在招股书中强调集团可独立经营业务，且不会过度依赖华平投资及其联系人。

易商红木在招股书中表示，除两名非执行董事Jeffrey David Perlman及Joseph Raymond Gagnon（由WP OCIM联属公司委聘）外，概无其他董事或高级管理团队担任WP OCIM或其任何联属公司的任何董事会或行政职位，或受WP OCIM或其任何联属公司委聘。

此外，京东物流首席执行官王振辉和SK集团执行总监Ho Jeong LEE各占一个非执行董事席位。

易商红木董事会构成（来源招股书）

据悉，华平投资是全球知名的私募股权投资机构，专注于成长性投资，目前管理逾620亿美元的私募股权资产，投资了190多家企业。

在物流地产板块，2014年华平投资还投资设立了东久中国，核心业务包括园区开发和运营、产业投资和基金管理。成立5年来，东久中国实现了迅猛发展，目前在上海、北京、深圳和南京等地持有总建筑面积超过200万平米的总部园区和厂房。

此外，华平投资的物流产业链布局落子频频。接连投资了安能物流、中通快递、主打同城配送的服务商云鸟科技和仓储物流平台新宜中国等。

除了深耕物流板块，长租公寓也是华平投资重金加码的赛道。

2015年，华平联合创立盛煦地产，主要从事中高端租赁式公寓和创意办公投资持有经营性资产管理公司。

此外，华平投资还先后投资了魔方公寓、自如、V领公寓等多家长租公寓。

这样看来，华平投资虽然是数一数二的私募股权投资机构，但在地产板块野心十足。620亿基金规模之下，一个以物流资产为基底的地产矩阵正在成型。