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工业上楼的历史沿革

在制造业领域，接地气是所有企业主对于生产载体的期望，但在很多国家和地区，受制于成本和土地供应等因素，向上生长是别无选择的选择，尤其是在平原比重小、人口密度大的东亚国家。早在几十年前，随着东南亚制造业经济的腾飞，“工业上楼”的空间载体发展观在香港和新加坡萌发。

上世纪七八十年代，是当时香港的房地产和金融业还未完全进入疯狂收割价值的时代，大量制造业，尤其是电子、服装、玩具、珠宝、印刷、食品等劳动密集型轻工业，构成早年香港的产业支柱。

这些产业业态的设备和产品重量较轻，物流组织强度低，配件及成品尺度小，天然具备上楼属性，在寸土寸金的香港，通过垂直空间消化产能是不二之选，于是大量多层厂房在香港应运而生。同期，在新加坡衍生了三叠三的叠式厂房，最高能达到9层，有效地保障了轻工企业获取到高性价比的生产载体。

进入本世纪，“工业上楼”在大湾区尤其是以科技制造业为基底的深圳成为普遍现象，深圳在产业空间的拓展上颇有创新，从推动“工业上楼”到探索总部企业“联合竞地”，还提出积极开发利用地下空间，打出了一套“上天入地”的组合拳，在极其有限的土地上争夺空间。随着城市更新、产业升级的进程不断演化，周边东莞、佛山、惠州等地的制造业也在提高垂直空间利用率方面有所跟进。

工业上楼的观念，也从沿海迅速向内陆发散，大量企业迫于不断攀升的成本，和土地难于获取的竞争压力，纷纷选择上楼生产。笔者近几年调研过的一些中部四五线城市如湖南祁阳、韶山，湖北随州等，轻工制造业厂房建至4-5层已并不鲜见，并由于相对低廉的租售价格，适配的货梯等配置，获得不少轻工业主认可和追捧。

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工业上楼的佛莞样本

作为绝对的产业高地，大湾区基础制造业早已完成从一线到二线的腾转，为科技、金融、“2.5产业”退让出宝贵的空间。作为广东四个万亿级城市之二，佛山、东莞成为湾区接棒传统制造业的后继者。

时间前溯数十年，从服装鞋帽到电子终端，从冶金喷涂到铸造冲压，民间自发的制造业基地在珠三角遍地开花，野蛮生长。至今笔者在东莞考察时，仍能目睹大量当年延宕至今的低密度生产载体在发挥余热。

早年制造业的快速无序发展，虽然带来了极速的增量，但也过度浪掷了本不宽裕的土地资源，在城更号角之下，倒逼地方政府用更大力度去鼓励甚至指令生产空间的高密度、高层数化趋势，部分新推市的园区容积率甚至3.0甚至4.0，并通过大柱距、大承重、大层高，三大维度的放大，提高不同类型企业的承载能力。

如著名的东莞松湖智谷，一期容积率超过4.0，柱间距8.4米，首层高6米，标准层高4.5米，最大的承重是每平方米1吨，大型机器可以上到10楼以上进行生产、组装，极大的促进了业态多元化。

物业空间尺度的进化，对应的是产业升级进程中，企业主体的属性与需求变化。援引方升研究在大湾区的调研数据，除了机械装备制造外，包括电子信息、服装鞋帽、生物医药、仪器仪表在内的大多数业态一般都可以接受上楼生产；除了冲压、注塑、五金等工艺所需的大型生产设备无法上楼，其他行业主体的设备一般都可以在载荷有保障的情况下，上到二楼以上配置生产。

当然，即使是无法整体上楼经营的企业，也可以通过垂直空间的合理安排，如一楼放置重型设备，而将研发检测、商务办公等功能配置至楼上，形成有梯度的空间运营组合，从而巧妙的实现生产经营需求和集约用地导向的契合。但总而言之，6-8层是大多数制造业企业上楼的心理上限，这个尺度体现在容积率上，一般上限是4.0。

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工业上楼之岁金实践

作为岁金产业“区域深耕”发展战略的起点，福建也是制造业大省，尤以闽南区域的泉州、厦门等地，和东莞、佛山同样是改革开放后民营经济蓬勃发展的基础制造业重镇，甚至在产业门类及其发展演变路径等方面，都有极高的可比性，但福建沿海诸市在土地集约利用方面，其效率和效能和大湾区还有一定的差距。

近年来，工业上楼之风也从大湾区和长三角吹到福建省内，作为“八山一水一分田”的山海大省，福建在提高土地集约利用率和单位产出效能方面，有着更为迫切的诉求。政府也不断出台相关文件推动工业上楼。

如今年发布的《厦门市先进制造业倍增计划实施方案》中提到，“……鼓励采用“工业上楼”等土地利用方式，推进高层工业楼宇建设，探索建设突破现有楼层限制的工业厂房，加强制造业空间保障，助推高成长型企业发展。”

在市场和政策双重作用之下，福建新进产业园区的产品，也在逐渐拉近和天空的距离。作为行业一员的岁金产业，也在“一城一策，一园一规”的指导思想下，不断推演和试炼在厂房产品规划设计和建设的创新尝试，力求为企业提供适配的生产经营空间。

在漳州高新区，即将交房的岁金智谷·漳州智能装备产业园一期，焕然一新的3-4层标准厂房，立面简洁美观，形象整齐划一，8.1米的一楼层高，二楼800kg/平米、三楼以上500kg/平米的承重和预留的货梯井，使生产制造不再受立体空间约束。园区一期4.3万平方米现已全部完成招商，入驻企业不乏智能制造、机电装备等有一定载荷和设备尺寸要求的企业。

2022年3月以来，岁金产业三箭齐发，岁金智谷·漳州智能装备产业园二期、岁金智谷·永泰智造产业园、岁金智谷·福清科创走廊陆续摘地动工。

作为海西制造业新世代载体产品，岁金产业将因地制宜的产业发展观贯彻到产品设计的方方面面，漳州高新二期在一期的基础上，推出了换代型的3-4层厂房产品，功能更加多元，立面更具现代观感；福清项目以科创为主题，打造了具有鲜明科技感的德式线条的精工厂房。

即使是以重工制造为产业定位的永泰项目，也巧妙活用了产办分离的产品策略，打造建筑形态活泼明快的实用厂办一体化厂房，在满足意向客户业态需求的前提下，为属地政府提高土地利用率。

没有静态的市场，没有永恒的产品，没有一成不变的客户需求，只有生生不息的创新实践。产业升级转型，尤其是智能化、数字化、精益化的大势所趋之下，土地集约利用将成为值得殚精竭虑去思考的问题。岁金产业将不断解读市场、精研产品、贴近客户、领会政策，在“工业上楼”之路上，尝试更多务实的探索与创新。