编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

低利率环境持续，资金积极寻求风险与回报相对平衡的资产配置出路，造就房地产信托基金（REITs）在全球受欢迎程度有增无减。

REITs于上世纪60年代在美国诞生，其中新加坡于2002年推出了第一只REIT，亦成为全球主要的REITs市场之一，也是亚洲（日本除外）最大的REITs市场，上市的REITs已有超过40只，相对于2005年起步的香港则只有11只。

基于新加坡的房产基金发展较佳，逐变成为国际投资者投资房产基金的主要市场平台，置富产业信托就是香港唯一一家曾经香港与新加坡双边上市的房托基金，不过到最后却选择只维持香港的上市地位。

“我们是在2003年8月到新加坡上市，主要由于当时香港仍未出台房地产投资信托基金守则。”置富产业行政总裁赵宇如是说：”自从2005年有三只REITs上市之后，REITs的发展都挺好，我们所有资产都在香港，因此也觉得香港的市民会更加熟悉我们，所以2010年我们回香港做了双重第一的上市。”

7月9日，观点地产新媒体一行人来到了置富旗下旗舰商场之一的置富都会与赵宇进行采访。

一直以来市场均认为香港房托市场发展相对较慢，不过赵宇却是充满信心，她认为，主要是由于新加坡发展可能比较早起步，加上新加坡有本土和政府相关的发展商，由于当地政府想推动REITs市场，他们很配合拿了很多不同类型的资产作为REITs上市，例如有商场项目、办公楼、物流或者其他的项目。另外，新加坡亦是比较早有跨境企业以REITs上市。

赵宇表示，自2013年之后，香港在REITs方面重视了很多，”2014年证监会放宽了一些措施，到最近这一年，无论是政府或监控机构方面，我们看到有挺大决心推动这件事。比如2020年中，香港强积金放宽投资在REITs的10%限制，而证监会去年亦放宽房托投资限制”。

赵宇深信，在一系列的措施放宽后，香港和亚太区一些国家的房地产投资信托基金守则将可看齐，增强了吸引REITs前来香港上市的竞争力。

“我觉得未来内地有很多项目可以来香港，对香港未来的REITs市场非常有信心，而且发展空间很大。”

置富对于香港房托的支持，可谓”身体力行”。其于2003年8月在新交所上市，到2010年4月20日以介绍形式于香港联交所进行双重第一上市，及至2015年置富将新加坡的第一上市地位改为第二上市。至2019年10月，置富正式从新交所除牌，目前仅维持于联交所的上市地位。

“由于我们在2010年是以介绍形式上市，开始并没有散户参与，通过很多沟通，又建立了置富MALL这个品牌，令市场更认识置富是什么。现在看到散户比例提升了很多，我们回来香港后流通量是翻了好几倍。”

赵宇认为，目前内地也开始发展REITs，相信发展之后会让更多内地投资者留意这块市场，而香港是他们最能够接触到的市场。对于金发局建议将REITs纳入为股市互联互通计划下的合资格证券，她认为对于香港房托市场有利，亦可以早点让内地投资者接触到较成熟或者建立比较久的房托市场，也可以让他们多点认识REITs市场。

“我觉得香港REITs市场还有很大的空间去发展，好像现在比较侧重商业物业，但其他市场可能有些是健康医疗，有些是物流、数据中心都会有。”她希望未来可以多一些类型的不同项目在香港上市，相信香港REITs市场潜力非常大。

提到收购计划，赵宇透露，除香港以外，他们亦一直有留意内地市场，尤其是大湾区和内地一线城市，比如零售或者一些综合性项目。”我们有看过大湾区好几个的项目，不过由于疫情关系，进展亦比较慢，希望通关之后，可以再留意有关方面的投资机会。”

赵宇续指，因为管理人ARA（亚腾）在内地也有大的物业管理团队，他们在多个一线城市比如上海、北京等已经有很大的团队，”所以作为第一个离开香港的投资，我们觉得去比较熟悉的地方比较适合。”

至于香港方面，她则指主要是看商场比较多，一方面比较熟悉，同时屋苑商场因为稳定性或者抗跌力是相对比较好的，也比较适合房托的投资者。

“疫情期间我们的屋苑商场相对来说抗跌力挺强的，譬如去年年底出租率还保持在95.8%，续租率也去到84%，其实也是近几年的新高。”她指，置富每年都大约有三分之一租约会到期，由于目前疫情也稳定了一段时间，租客比早几个月前更有信心，因此到目前为止谈续租很顺利，对今年的零售市道还是审慎乐观的。

据资料显示，置富现时于九龙及新界合计经营16个商场，可出租总面积达300万平方呎。赵宇指：”回看我们以前的物业组合，其实我们上市时只有5个物业，现在有16个物业数量升了3倍，而资产价值亦升了11倍。”

“有好的机会，我们都是会去审慎地研究的。”她坦言，过往可能因为资产价格太高、回报率太低，导致很难去做收购。

不过今年开始可能是收购的好时机，”一是我们投资灵活性大了，二是现在有一些资产价格也跌了，三是香港对于商用物业的双倍印花税也取消了，市场也活跃了一些。”

以下为观点地产新媒体对置富产业行政总裁赵宇的采访实录：

观点地产新媒体：近期出台了很多利好REITs市场的政策，作用有多大？

赵宇：我们自己就是2003年8月在新加坡上市的，因为香港当时还没有出台《房地产投资信托基金守则》。

自从2005年有三只REITs上市之后，发展得挺好，因为我们所有资产都在香港，觉得香港市民会更加熟悉我们，所以2010年我们回香港做一个双重第一的上市。对于我们自己，回来也很有好处，因为香港对于我们资产的认知度比较高一点，在流动性方面，其实回来香港提升了很多。

2003年金发局成立之后，同年有一份报告出是关于怎么样推动REITs，2014年证监会又放宽了一些措施。最近这一年，无论是政府或是监控机构方面，我们看到有挺大决心推动这件事。

比如2020年中，香港强积金（即MPF）放宽投资在REIT的10%限制，而证监会去年亦放宽房托投资限制，在这些措施之后，我们和亚太区其他国家的房地产投资信托基金守则看齐，增强了吸引REITs来香港上市的竞争力。

政府方面，施政报告特别提了房地产信托基金，可以看到很重视，和监管机构很有决心去管理REITs市场。过往一两年都有新的房托在香港上市，现在增加到11间。我觉得未来内地有很多项目可以来香港，对香港未来的REITs市场非常有信心，而且发展空间很大。

观点地产新媒体：置富试过在新加坡和香港两地上市，你为什么近年香港才有比较多措施推动REITs市场，以前是什么因素导致发展比较慢？

赵宇：新加坡有本土和政府相关的发展商，因为政府想推动REITs市场，他们会很配合拿很多不同类型的资产作为REITs上市，例如有商场项目、办公楼，也有一些物流或者其他的项目。

新加坡比较早有跨境的企业做REITs，比较早就起步了，2002年已经有第一只REITs，香港2005年才开始。

不过自从2013年之后，香港在REITs方面重视了很多，2013年有REITs上市，过去一两年也有REITs继续在香港上市。

对于我们自己来说，因为物业就在香港，香港市民更加熟悉我们，其实我们回香港后流通量是翻了几倍。

由于我们在2010年是以介绍形式上市，开始可能没有散户在里面，通过很多沟通，又建立了置富MALL这个品牌，令市场更认识置富是什么，现在看到散户比例提升了很多。

观点地产新媒体：香港房托市场的吸引力是不是真的大了很多？是否应该做多点事促进香港REITs市场更快发展？

赵宇：我觉得香港REITs市场还有很大的空间去发展，好像现在比较侧重商业物业，但其他市场可能有些是健康医疗，有些是物流、数据中心都会有，香港其实有很多空间发展。

香港比较靠近内地，内地现在也开始发展REITs，我相信内地发展之后，会让更多内地投资者留意这个市场，而香港是他们最能够接触到的市场。所以我觉得无论是在内地的REITs，可能是外面的钱投资到内地的REITs或者内地的投资者想更加认识REITs，都会使香港REITs市场发展空间更大，而且很有帮助。

观点地产新媒体：内地刚刚开始发展REITs，近阶段都是一些比较稳定回报的公用项目，怎么看两边的竞争？

赵宇：内地暂时都是一些基建、公共设施或者产业园，我觉得和香港没有直接的竞争。

因为内地有了REITs，就会有更多内地投资者留意REITs这个板块，而互联互通之后，我觉得对于香港REITs是非常好的东西，也可以早点让内地的投资者接触到较成熟或者是建立比较久的房托市场，也可以让他们多点认识REITs市场。

观点地产新媒体：投资者大部分都很喜欢高回报的产品，然后忽略了REITs。是不是在投资者教育方面做得不够好？

赵宇：我同意。过去几年很多IPO都是新经济股，挂牌之后有些升五成，有些升一倍，当然会吸引走一些资金。不过除了这些外，其实投资者的组合里应该有些相对稳定、防守性比较高的投资，我们觉得这部分其实REITs就挺适合。

包括强积金上限放宽了之后，其实强积金或者保险公司也需要长远、稳定的回报，REITs也是挺好的投资工具。

观点地产新媒体：在放宽了投资限制之后，对置富的投资方向或者投资策略会不会有一些改变？

赵宇：我们本身比较擅长做零售商场，自从2018年得到股东的批准，可以看香港以外的物业之后，我们一直有留意内地的市场，尤其是大湾区和内地的一线城市，比如零售或者一些综合性项目，我们觉得挺有兴趣。

内地一些综合性项目面对不同的周期，可能会有抗跌力或强韧性。我们也会看商场，除此以外也会留意其他类型的商用物业。地点可能比较近是大湾区，我们有看过大湾区好几个项目，可是因为疫情关系那部分进展比较慢，希望通关之后，可以再留意多个方面的投资机会。

观点地产新媒体：经过这次疫情，可能单一业态组合容易受到冲击比较大，会不会因为这样未来考虑综合性组合多一点？

赵宇：我们最主要的原则是希望在熟悉的地区找一些有潜力的项目。

香港其实我们没有局限于零售，只是以往做惯了商场，这是比较熟悉的。

疫情期间，我们的屋苑商场相对来说抗跌力也是挺强的，譬如去年年底出租率还保持在95.8%。续租率也去到84%，其实也是近几年的新高。

观点地产新媒体：置富很久都没有收购，包括整个行业也看到比较少，是什么原因？

赵宇：过往几年低息环境下，大家的持货能力都是比较强的，因为利息负担比较小。但我们觉得今年开始，因为资产价格比较便宜，可能是收购的好时机。

这包括几个方面，譬如香港市场一是证监给予投资的灵活性大了，二是现在有一些资产价格也跌了，三是香港对于商用物业的双倍印花税也取消了，市场活跃了一些。在这几个利好因素之下，今年比起之前的机会大一些。

我们主要看商场比较多，但其实本身投资的范围就没有限制只做商场的，只是觉得商场比较熟悉。还有屋苑商场稳定性或者抗跌力是相对比较好的，也比较适合房托的投资者。

目前我们的负债比率比较低，大概为20%。如果收购，多数会以借钱的方式去做。

观点地产新媒体：置富也发了可持续发展的票据，接下来融资是不是会朝着这些方向去做呢？

赵宇：ESG（绿色融资）是近期比较流行的，我们去年做了大概10亿，今年也计划继续做，可能做到15亿。有时候要再融资或者是申请的时候，都会多纳入一些可持续发展的贷款。

这个贷款有几个条件，其中每年减碳到某一个目标利息就可以便宜一些，所以对投资者来说也是好的。

观点地产新媒体：为什么不考虑内地和海外市场的收购？

赵宇：海外市场暂时还没通关比较难一些。另外，因为ARA（亚腾）在内地也有挺大的物业管理团队，他们也有几个重点项目在一线城市，比如上海、北京等。亚腾这家公司已经有这么大的团队在那里，所以我们买一个物业回来也希望有自己的同事在那里，也要很熟悉市场。

所以作为第一个离开香港的投资，我们觉得还是比较熟悉的地方适合一些，到目前为止可能没有找到一个满意的。

除了大湾区，内地的一线城市如果亚腾有据点的，也是我们会考虑的，起码有自己公司的同事会帮我们看着。

观点地产新媒体：领展就是不断地将资产升值后又卖掉，现在就买了很多内地的资产，他们的发展模式会是置富未来可以选择的方向吗？

赵宇：我们也做过资产置换，只是步伐比较慢，但这是因为我们的基础比较小，所以我们每次做了一个收购或资产增值之后，给投资者的回报提升相对比较大。

比如2013年买了嘉湖回来之后，就是我们的第二大物业，那一年分派好像升了30%。

从REITs来说，我们很积极地去找一些合适收购的项目，但过往可能因为资产价格太高、回报率太低，导致很难去完成这件事。刚才也说了几个利好因素，也希望有些投资项目可以做到。

看回以前的物业组合，其实我们上市时只有5个物业，现在已经有16个物业，物业数目也升了3倍了，资产价值升了11倍。

观点地产新媒体：香港放宽REITs守则的速度算不算慢？是不是这些原因导致香港的REITs市场比新加坡、日本差一些？

赵宇：最近这次《房地产投资信托基金守则》改完之后，我觉得现在新加坡和香港的措施还是看齐的。

另一方面，我觉得香港有一个好处就是税制比较简单，比如我们纯粹是给企业税。在税收方面香港是比较简单的模式，这对于投资者来说透明度也会多一些，所以希望未来除了商用物业、物流项目之外，可以多一些不同类型的项目在香港上市，相信香港REITs市场的潜力是非常大的。

本文源自观点地产网