全球楼市静悄悄迎来“小阳春”。

销量和价格变化，是楼市回暖最直观的信号。

无论是房价跌幅下降，还是销量上涨，价格回升，亦或是量价齐升，全球主要城市都呈现出一片燎原之势。

寸土寸金的香港和新加坡，突然多了一大批匆忙上车的刚需族；昂贵的东京和纽约，也开始进入供不应求的卖方市场。中国内地的一二线城市，买家信心开始从政策打压房价的颓势中逐渐恢复。

3月，美联储宣布暂缓加息，4月，中美贸易谈判接近尾声，加上去年各地因政策打压房价而被抑制的需求开始爆发，全球楼市的反弹或许会迟到，但绝不会缺席。新的周期或许已在伺机而动。

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香港，再次成为世界第一。

最近世邦魏理仕（CBRE）发布了最新的全球生活报告，香港毫不意外地成为全球房价最高的城市，120万美元只能在香港买到一套三口之家可以凑合着住的房子。

除了房价全球最高，香港在本轮楼市反弹中的速度也是世界第一。

就在美联储刚刚在3月份的会议上宣布今年暂缓加息，当天香港房产中介一上班，就傲娇放出了最新的口号：

“美国今年不加息，港楼反弹博升值。”——中原地产

美联储既是香港楼市的致命药丸，也是救命稻草。

美联储加息，是打压香港楼市最重要的一招散手。今年美国不加息，意味着香港金管局上调利率的可能性被大大降低，房贷利率估计也稳了。

受到美联储的利好刺激，最近两个月的香港楼市，已经有了点儿去年上半年热火朝天时的模样。

三月份才过了三分之二，就已经有超过1400套新房成交，这是二月一整月的三倍。二手房的成交量创下历史纪录。戴德梁行预计，第一季度楼市成交量将比去年冬天上升58%。

2月份甚至一天内就有将近90套房产被出售。一个月时间，新房库存就少了600套。照这个速度，新房库存重新降到8000套，只需要八个月时间。

别忘了，去年香港房价最巅峰的时刻，新房库存也是八千多套。

中原地产的房价指数，从今年第二个星期开始马不停蹄往上跑。从2月份到4月初这两个月时间内，房价已经涨了接近6%。

而这背后，是一个个加价卖房的案例在支撑。张口抬价就是100万、200万港币，随随便便提价幅度就是10%以上。大有2017年北京317新政落地前，一夜涨价40万的景象。

3月22日，清水湾有15个房主，急匆匆跑到中原地产，让置业顾问给自己挂牌的房子涨价。一套1100平方英尺的别墅，房主一次性加价200万到1300万港币。

许多买房的家庭一觉醒来，发现自己看中的房子卖价提了18%。

有的房主押注后面房价还会继续涨，甚至直接要求撤单，房子不卖了！

房价、销量持续两个多月上涨，刚需族买房越来越果断，去库存速度加快……非常明显的回暖信号，已经在香港楼市中出现。

2

寸土寸金的香港，楼市一有丁点风吹草动都备受关注，因为它已经成为映衬内地楼市的一面镜子。

所以，伴随着香港楼市的悄悄复苏，内地楼市也坐不住了。

4月16日，国家统计局公布2019年3月70个大中城市房价数据，证实中国内地楼市3月迎来小阳春。70城房价同比环比涨幅双双扩大，房价上涨城市数量又回到历史高位。今年重回宽松的货币环境下，房地产市场前期被压抑的需求在3月加速释放，大部分一二线的房价出现回暖势头。

据统计，3月70城中仅有4个城市的新房价格下跌，分别是上海（楼盘）、深圳（楼盘）、赣州（楼盘）、韶关（楼盘）。而二手房价格下跌的城市数量为10个，较2019年2月的14个继续减少。

一线城市中，广州（楼盘）虽然连续六个月出现二手房环比下跌，但新房环比上涨0.8%，而北深二手房环比持续上涨，上海也出现了回暖迹象。

以北京为例，二手房价格从去年下半年就已经开始上涨，一扫之前政策打压房价的颓势。

这一切都离不开重新开始宽松的信贷环境和落户政策给买家带来的信心。2018年，央行四度降息，今年初更是全面降准，加上中国今年一季度GDP增长6.4%，与上一季度同比增长持平，经济复苏的味道越来越浓，随之而来便是居民对信贷和房地产的信心增强。

因此，3月社融数据令人惊喜，规模增量2.86万亿人民币，月末存量同比增10.7%，但其中84.3%都流向了基建和房地产投资。

2019年了，中国房地产的角色依然很难改变。

3

与香港和内地一线城市同样寸土寸金的，还有新加坡。

新加坡楼市严格贯彻“房住不炒”，遍地都是政府负责修建的组屋，对富人友好，对海外买家严苛。如果说香港楼市映衬着当下的内地楼市，那新加坡楼市很有可能代表着未来的内地楼市。

而这个未来的风向标，今年春天也加入了楼市反弹的队伍。

实际上，就一季度来看，新加坡房价指数相较去年四季度还是下降的，但就在一季度末尾，房屋销量开始爆发。

这波突如其来的小阳春，有季节性因素，也有非季节性因素。

第一，受农历新年假期影响，开发商推出新盘数量减少。假期一过，新盘供给开始飙升。

超七成人口为华人的新加坡，每年的公众假期都包含了中国传统农历新年。因此房地产市场也会遭遇季节性冷淡，销量和价格都不会攀升太多。

新加坡市区重建局表示，3月份新推出的住宅数量为1,812套，几乎是2月份596套的3倍，较去年3月的614套增长了2倍。更充足的新盘供给，助推了新加坡3月的私人住宅销量。

第二，持续走低的房价提振了购房者信心。

新加坡私人住宅价格指数从2017年下半年开始反弹，但好景不长，剧烈反弹的房价不符合贯彻“房住不炒”理念的要求，因此去年七月新加坡政府出台了严厉的海外买家税政策和贷款新政，将绝大部分的投资需求和一小部分的刚需挡在了门外，导致房价增幅开始放缓。

新加坡政府将海外买家印花税调高至20%，加上4%的普通印花税，等于你买一个房，要再交房价的1/4给政府。

新加坡政府还将房贷利率上调5个百分点。另外，政府还出台打压“鞋盒公寓”（开发商为了多盈利而建造的奇小无比的私人公寓）的措施，规定新建私人公寓和共管式公寓的最大单元数，限制低端住宅的交易。还动用反洗钱法则，通过加重开发商负担来抑制房价的过快上涨。

直到今年一季度，新加坡私人住宅房价指数连续下降两个季度，豪宅价格更是创出近十年来最大跌幅。

但是价格的下跌正好给刚需带来了机会。仲量梁行（JLL）认为，目前的新加坡楼市，由于放缓的房价涨幅带来的相对较低的房价与收入比，房价可负担能力正傲视全球。一名工薪阶层在新加坡，不吃不喝约4.6年就可以买到房，而香港则需要17年。巨大的优势得益于与高房价同步增长的高工资增长水平。

（房价与收入比，来源：仲量梁行）

所以，新加坡成了一个人见人爱的发达国家，尤其是富人们。作为一个福利好的发达国家，买这里的资产比买其他任何地方都有把握。它保值，同时也能带给你更多附加的好处。

4

楼市的春风，已经从香港吹向全球。

除了香港和新加坡这两个全球最贵的城市开始迎来楼市的反弹，其余一些传统强势的楼市表现同样亮眼。

东京23区。东京房价一直居高不下，去年房价依旧走出了一条漂亮的向上曲线。进入2019年，东京23区的二手公寓更是量价齐升。2月份东京都市区公寓成交出现回升，同比增长5.1%至1,486套。

纽约。纽约跟东京一样，最近五年房价都是噌噌往上涨，虽然中途有过不少新政策和提高税负的历史，仍然挡不住房价的持续上涨。当然，华尔街所在的曼哈顿区的房价还在跌，但进入2019年后，跌幅稍稍平缓了一点。

加拿大。温哥华、多伦多和蒙特利尔这三座加拿大的主要城市房价也都开始发威，带动全国3月房屋销量环比上升0.9%。

（三座城市的房价进入2019年后都开始微微上涨，来源：加拿大房地产协会）

2019年一季度已经过去，全球主要城市中，曾经受挫的楼市都开始出现反弹，一些持续强势的城市表现依然坚挺，去年房价下跌的城市则在放缓探底的速度。

这背后最大的推手就是突然变调的美联储。美国停下加息的步伐，意味着对全球的利率压力减少。

目前全球经济放缓，中国、日本、欧洲等主要经济体都还未结束上一轮的宽松周期，美联储的暂停加息恰好给了全世界喘气的机会，也给了发达经济体刺激经济复苏预留了更多的政策空间。

对于房地产市场而言，就是在增加市场的信贷信心。加上开发商瞄准机会大推新房，刚需乐呵，投资客也有了更多的选择。市场上最不缺的就是需求，但最缺的偏偏是这些需求背后的信心。

不过，这波全球“小阳春”是否会引发新的上涨周期，还得看美联储能不能继续坚持住现在的立场。

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