来源：上海证券报

面对“黑铁时代”，操盘基金正成为房企找寻新机遇的破局抉择。

近日，远洋资本联合发起设立6亿美元地产特殊机会基金。在当前房地产市况下，该基金将主要用于投资优质的城市更新项目以及有潜力的特殊机遇项目。

自去年以来，远洋资本频频甩出“大手笔”，从战略入股红星地产到收购美凯龙旗下物流子公司，从收购新加坡大信商用信托，到设立核心写字楼基金、物流地产基金，远洋资本一系列大动作令业界刮目相看。近年来，不少房企的资本平台愈发成熟，越来越多房企正在尝试通过参设基金的方式寻求地产主业以外的多元化发展。

远洋资本的生意经

远洋资本日前联合多家全球知名机构投资者，发起设立6亿美元地产特殊机会基金。该基金专注于投资中国境内包括长三角、大湾区在内的核心城市的住宅开发项目。基金力图通过对优质的城市更新项目以及有潜力的特殊机遇项目的投资，来推动中国的城镇化进程，并满足人民对高品质生活的不断追求。远洋资本担任基金的普通合伙人以及基金管理人，负责基金的日常运营及管理。

远洋资本表示，凭借远洋集团扎实的开发操盘能力、对行业的深刻理解以及成熟的投后管理体系，有能力为投资者创造出超额的投资回报。

什么是“特殊机会”？远洋资本副总经理陈阳此前在公开场合曾有过阐释：广义而言，特殊机会投资是指经济金融由于周期性波动而导致标的物处于特定困境的、承压的场景下的投资机遇；狭义而言，特殊机会投资指向由于个体原因而被持有或需处置变现的所谓不良资产。另外，国家出于可持续发展战略，通过政府在引导产业、多层次金融体系支持，持续优化经济金融生态环境、战略性构建新发展格局进程中，呈现出的趋势性价值投资机会，从全经济周期角度而言，也应属于特殊机会投资范畴。

当前，部分房企陷入流动性困境，国家有关部门已发文鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。远洋资本选择在此时设立地产特殊机会基金可谓正当其时。该基金也是继冷链基金、核心写字楼基金、物流地产基金后，远洋资本近期成立的第四支美元私募股权基金。

自2018年开始，远洋资本先后发起设立多支基金，涉及城市更新、物流、医疗健康、夹层投资等多个热点领域。2021年6月，远洋资本斥资约23亿元收购美凯龙持有的7家物流子公司，项目总建筑面积规模约85万平方米。该项收购完成后，远洋资本运营以及开发中的高标准物流仓库规模将超过400万平方米，资产总价值将超过200亿元。

借助基金开辟新航道

房地产是资金密集型行业，为了盘活存量资产，不少房企在发展过程中设立资本平台，以便借助基金、金融方式，为业务布局开辟新的发展航道。

今年2月8日，华润资本与上海市黄浦区人民政府签署战略合作协议。双方计划以共同在黄浦区设立大消费产业基金作为合作的开端，重点关注新消费、消费科技、供应链物流等领域，聚焦总部经济、首发经济、老字号品牌的发展，并在国企混改、促进细分行业龙头发展、引导优质项目落户黄浦区等方面进行紧密配合，进一步释放黄浦区商业潜力。

华润资本总经理秦锋表示，华润资本希望能够借助大消费产业基金为合作纽带，推动优质产业在黄浦区落地生根，撬动地方经济发展，为黄浦区经济发展持续注入活力，在商业转型升级、城市更新与上海建设消费中心城市的进程中彰显央企担当，探索出一条深度参与上海市乃至全国国民经济建设进程的理想路径。

今年1月，招商蛇口发布公告，全资子公司招商创业与招商金台，以及招商局资本等拟共同投资设立青岛伊敦战新产业投资基金合伙企业（有限合伙）（下称“青岛伊敦战新基金”）。该基金募集规模为10.15亿元，投资范围以投资新一代信息技术产业为主，海洋装备、高端装备、新能源汽车、新材料等为辅，兼顾新能源、绿色环保、航空航天、生物技术等产业优质项目。招商蛇口表示，公司全资子公司参与青岛伊敦战新基金，将发挥基金产融结合作用，服务公司园区产业生态打造，促进公司突破产业边界，投资布局战略新兴产业，不断提升公司综合竞争力。

万科等房企则是在城市更新方面发力。2021年6月，上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议，宣布总规模约800亿元的上海城市更新基金正式成立。同年12月，万科发布公告称，下属子公司上海万科联合多家机构拟共同投资设立“上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）”，基金总规模约100.2亿元，投资领域将聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，对于房企而言，房地产行业利润持续压缩，企业自身业务发展空间比较有限。在此背景下，与房企有关联的投资机构通过投资的方式，与当前的新兴行业相接触，或为一条可选的第二增长曲线。