相信去年很多人都听过一个词——“恶意降价”。起因是一些房地产公司打算“断腰求生”了，折扣力度确实有些惊人，而房企这样做的目的也很明显，那就是为了自救。

房子降价是个坏事吗？不管是对我们而言，还是对高层而言，房价下降都是一个好事。温家宝总理在任时就多次表示要控制房价，但调控房地产十年，房价也猛涨了十年，在房地产市场突飞猛进的这数十年时间里，矛盾与机遇齐飞，房地产市场如今面临的问题，也并非三言两语就能够说得明白透彻。

为什么说解决房地产问题比解决台湾问题还要困难？我们得先从“根”上说起。

房地产市场经过了近数十年间的暴涨，如今来看，这个结果其实是一种必然。要想理解房地产市场如今所面临的问题，我们就必然要把时间拉回到数十年前。

很多人今天把房价的上涨归咎到房地产公司，这个其实是非常不公平的。

以地产公司恒大为例，2021年恒大的净利润其实只有6.2%，同期腾讯公司的净利润则高达36%，两者之间相差5倍之多，互联网公司的盈利能力，显然要比房地产公司强得多。

接下来的疑惑也就呼之欲出了，既然房地产公司的利润并不高，那为什么房价会如此贵呢？这个问题其实非常值得探讨。

经济学告诉我们，和价格最直接相关的因素就是供需。

供求我们先放一边，我们先来看看需求。对房子的需求我们可以从三个方面来看，第一是人口的增加；从人口出生数据可以看出1986年到1991年，这段时间国内出现了婴儿潮，每年的出生人口都超过了两千万，2013年国内的死亡人口是972万，也是这批人差不多进入社会的时间，2000万人进，一千万人出，需求自然也就增长了。

第二则是农村人口向城市的转移进一步增加了需求。农村人原本是不需要买房的，但一旦进入城市则不同了，城市最大的特点就是人口密度大、资源集中，物价高，城市人口的增加必然会进一步推高需求。

2021年的第七次人口普查显示，相比于2010年，农村人口减少了1亿6千万，而2010年到2020年，我国的总人口又增加了4000万，所以真正的城市人口增加了两亿多。

第三则是投资需求的增加。客观来说，房子虽然是拿来住的，但在面对数十年暴涨的房地产市场，“炒房客”也应运而生，房子被当成了一个金融产品。

那么房子是不是一个金融产品呢？当房子涉及到了利率、杠杆、抵押房价变化等等之后，房子本身和期货也就没什么两样。

当一个杠了几倍杆的房子和大米期货也就没有什么本质的区别。从金融属性来看，房子是一个比较长线的期货而已，但本身也算是金融产品的一种。

当一部分人先富起来之后呢，在房地产的投机性没有被彻底堵死之前，炒房客这个团体也就诞生了。

投资需求，一样会推高对房地产的需求。

基于以上三点，我们对房地产的需求，其实是在持续增加的，虽然这个需求在今天已经慢慢放缓了。

需求的增加，是否必然对应房地产价格快速上涨呢？

是，也不是。

以新加坡为例，2008年金融危机新加坡人口是480万，2018年新加坡人口560万，人口增加了17%，与此同时新加坡的收入还增加了68%，但新加坡的房地产均价只增加了25%，新加坡房地产平均价格只有家庭平均年收入的4.8倍。

换言之，新加坡一个家庭不吃不喝5年时间，就可以供出一套房子。

新加坡房价的稳定，依赖于新加坡对房屋供应量的把控。1966年，新加坡颁布的《土地征收法》规定，新加坡政府出于公共利益需要可以强制征地。

这个使得新加坡可以只动用少量的资金就能够获得大量的土地，从60年代开始到2000年初，新加坡拥有的土地从40%多上升到了近90%，在这样的前提下，新加坡就开始推动非营利性的“组屋计划”。

2020年新加坡人口普查显示，78.7%的新加坡居民住在由政府提供的组屋里，16.5%的新加坡居民居住在私人公寓或者别墅中。

新加坡的例子中我们可以看到，因为新加坡不以盈利为目的，所以新加坡市场上80%的房子价格非常的便宜，新加坡每年都会按照新增人口比例向市场上投放接近成本价的组屋，除非混凝土、人工价格突然暴涨，否则理论上来说新加坡的组屋的价格变化就是通货膨胀而已。

新加坡的例子说明了什么问题？需求的增加不一定会推动房地产价格的增加，但前提条件则是土地，也就是我们常说的“土改”。

1978年，高层访问了泰国、马来西亚和新加坡，随后就印发了“亚洲四小龙的经济是怎样迅速发展起来的”等四份简报。

当时访问新加坡时，就特别提到了新加坡在城市建设、环境保护和解决公共住房问题等方面的经验。于是1982年，城市土地从此归国家所有。

这给后来国内的房地产、大基建的发展提供了良好的基础。

在改革开放之后的很长一段时间里，我国的GDP平均年增长速度都要超过10%，收入连年上涨，城市化进程也逐步攀升，但在当时住房问题依然悬而未决。

至于原因其实也很简单，那就是在当时做房地产是不赚钱的。

在当时，房屋的建设主要还是靠事业单位来完成，钱由企业想办法，房子就是对员工工人的福利，对企业来说，当时建房某种意义上就是“建一套、亏一套”，私人能不能买房呢？也不是不可以，但必须要全款买房，真正的买房能够贷款的，那已经是97年的事了。

1997年，这一年发生了亚洲金融危机。这一定程度上引发了外商投资增速放缓，到了1999年，外商投资甚至减少了11%，在这样一个大背景下，“加快住宅建设”被提上日程。

“加快住宅建设”既能改善居民住房，又能够刺激经济增长和消费，因此央行在1997年颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，一年后23号文出台，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

文件中强调，住房分配货币化不是要每个人都住一样的房，而是要让高收入家庭购买商品房，中低收入家庭购买或者租赁经济适用房，低收入家庭租赁廉租房。

在当时，这个理念和新加坡的“组屋”非常接近，也就是在这个时候，万达、万科开始高速增长了。

1999年，个人住房贷款条件进一步放宽，贷款年限最长可达25年，一年后，“单位分房”这个词走进了历史。

2001年，后来闻名全球的“温州炒房团”正式诞生。也正是在这一年，全国的个人住房贷款余额从1997年的200亿上升到了6600亿。

“房奴”这个词也应运而生。初代的房奴无疑是幸运的，尤其是在2005年前后的“房奴”，虽然刚开始还贷还有些压力，但是收入和房价都在连年上涨，所以压力也越来越小，甚至于会有没多买两套的后悔情绪。

其实在这个时候，我们和新加坡的房地产模式已经越走越远了。最开始的23号文也明确指出了，房地产方向是商品房、经济适用房和廉租房齐头并进，但此时就只剩下商品房一枝独秀，于是到了2006年，开启了我们对房地产调控时代的第一步。

当时虽然大力调控房地产，但效果并不太好，原因有很多，其中一个原因不得不提的是94税制改革。

94税制改革的背景这里不过多阐述，感兴趣的可以自行查阅。总而言之，94税制改革就是弱化地方的收入偏向头部，头部多了，地方自然就少了，因此为了平衡，土地方面的收入就留给了地方。

当GDP的增速越来越重要的时候，一个最简单拉动GDP的办法就是卖地建房，土地出让金加上一些税费，房价的60%-70%都是地方拿走的，从这个角度而言，地方也就没有很强的意愿降低房价，或者多建经济适用房。

房地产问题，与其说是房子问题，不如说是结构性分配问题。

2008年，全球性金融危机来临，11月我们提出了一个“4万亿”的投资计划，以应对金融危机。这个计划获得了不少的好评，但国内的一些重量级经济学家也曾提出了不同的意见，例如著名经济学家吴敬琏、厉以宁都曾表示反对，理由是他们认为4万亿的货币泛滥会造成产能过剩、通货膨胀、房价飙升、巨额地方债务、银行坏账、生产率水平下降等一系列负面效果。

更重要的是，他们认为这会使得我们错失经济结构调整的最佳时期，造成长期型的结构性破坏。

以我们今天的视角来看，如今的结果似乎和这些经济学家的预测也确实接近。产能过剩、通货膨胀、房价飙升、巨额地方债务、银行坏账、生产率水平下降这些问题确实有引发的风险，但回顾历史，我们也很难说，当时的“4万亿计划”如果不实施，今天的我们又能否更好。

历史可以回顾，但未来终究也只能预测。

今天的我们的确面临着经济结构失调、房地产泡沫等问题，而这些问题的严重性，可能远远超过一般人的认知。

回顾房地产的发展，我们多次限制，又多次“放松”，之所以这样做，原因其实也很简单，因为房地产本质上已经和我们深度绑定，甚至是被“绑架”，导致我们对房地产又爱又恨，却也脱离不开。

“降低房价”不是刮骨疗伤，而是约等于某种意义上的“自杀”。于是“去库存”，便成为了一个合理的选择。

2015年年底，全国房地产库存7.18亿平方米，也就是在这一年李嘉诚李超人“跑路”了，尽管当时有很多人在嘲笑李嘉诚，因为2016年的“棚改货币化”，住建部预计全国棚改完成需要投资大概6万亿，因此三四线城市的房价在这之后又上涨了一波，这也是对李超人“跑路”嘲笑的原因。

但以今天我们的眼光来看，李嘉诚无疑要比我们超前许多。

前面我们说到，房地产问题本质上其实是收入分配问题，2021年七月，在河北展开试点的土地出让金由税务部门征收，一旦全面铺开，这或许能够在根本上对目前的房地产市场进行一些约束。

而去年的恒大降价事件也由此而来，从限制房企的“恶意降价”来看，其有可能引发的问题是多米诺骨牌效应，从宏观角度而言，房地产市场一旦“硬着陆”，其后果不堪设想。

2020年地价的涨速超过了房价，从侧面说明地方对房地产的依赖更加重了。

而要想解决房地产问题，就必然需要补齐地方因为房地产市场空缺出来的收入部分，而这个问题，只能通过增加税源来解决这个问题。

我们也看到，国内庞大的个体户税收依然是一个空白群体，未来这会是一个较好的方向之一。

但和土地收入比起来，这似乎又是“杯水车薪”的存在，那么房地产税能不能解决这个问题呢？我认为这大概率是不太可能的。

2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，在房地产蓬勃发展的数十年时间里，大量的家庭购入房子，有刚需的、自然也有手里多套房投资的，一旦增加房地产税，极有可能成为“压倒骆驼的最后一根稻草”。

尤其是对那些手里有两三套空置房的家庭来说，一旦开征房地产税，必然会迎来一波抛售潮，甚至有可能出现大面积的“断供潮”，因此目前最为稳妥的做法依然还是稳房价、安抚有房一族，而像恒大这样的大公司，降价也是不太可能会继续发生的。

房地产的未来是什么呢？个人认为大概率还是会像23号文里所说的那样，增加廉租房、经济适用房，类似于新加坡的“组屋”模式。

而房地产眼下的问题要想解决，我认为其难度不亚于我们的台湾问题。

首先，目前的房地产市场要想以购房作为投资属性来进一步发展房地产，其实是很难的。

在过去20年的时间里，房地产对GDP的贡献同比增幅73.8%，而房地产整体市场的空置率也确实挺高，空置率一高租金也就不会高，这也是为什么我国的房地产价格和租金比之间差异如此大的原因之一。

根据《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》的数据来看，租金房价差距拉大，平均租金回报率不足2%，报告还显示，2020年全国50个重点城市的租售比高达1:611，这意味着买一套房子的钱，可以租611个月的房子，租金和房价比为何如此悬殊？由此可见房屋空置率处于一个较高的高位。

而一个比较好的房地产投资，租售比不应该超过1:200，超过1:300就已经是泡沫化了，而我们则超过了1:600，而买房投资的原则其实就是租售比不超过1:200，也就是说，一套房子的价格可以租200个月的房子，达不到这个数据，最好就别买房投资。

按照这个原则来套的话，即便是在全国范围内，几乎也没什么房子能够买来投资。这也的确贯彻了那句话，房子是用来住的，不是用来炒的。

在房子上赚钱的时代已经过去了，某种意义上，这就是一场击鼓传花的游戏，游戏的关键之处在于，在击鼓声落下帷幕后，“花”在谁身上。

眼下来看，这场击鼓声仍在继续。

要想在房地产上投资赚钱，只有两种可能，要么银行无限放水，推高房价，要么房子价格便宜，租金够高，但两者都不太可能发生。

房地产的泡沫不仅仅在于资产价格高，还在于房地产的供应量和库存多，以及掏空钱包购房贷款负债的一代代“房奴”们，这其中又影响着借贷违约的问题，房企和个人，房地产市场的价格和供应，几个问题交织在一起，几乎形成了一个无解的局面。

要想彻底解决房地产市场的问题，要远远大于解决教育改革的难度，甚至大于解决台湾问题的难度。

难是客观存在的问题，但并不意味着我们因为难就不去做、不去解决。但要想彻底解决房地产市场面临的一系列问题，留给我们的时间似乎并不多了。

经济增长和逆水行舟其实是一样的，不进则退。当房地产占据着我们近四分之一的GDP时，房地产问题就不单单是房地产问题，而是一个经济问题，但凡牵扯到了经济问题，就必定会有时效性和紧迫性。

反映到数据上，收入、实体经济、人口出生率、结婚率、消费，这些数据的增长看似和房地产无关，但背后的逻辑链条又紧密相关。

这也是时效性和紧迫性的根本原因，为什么解决房地产问题如此重要紧迫？因为它还影响着上亿人的就业、结婚、生子、消费。

但房地产作为货币的“锚定”，更大程度上又承载着通货膨胀的锚定效应，一旦放开破的不仅仅是房企和购房者的银行坏账，更是有货币泛滥的风险。

如果维持房地产市场的现状不变，又影响着数亿人的行为、生活乃至决策，甘蔗没有两头甜，分析利弊来看，眼下维持现状似乎是唯一的选择。

某种意义上来说，压力大的其实并不是普通购房者，对更多的普通人而言，基于信息不对称的原因，也很难感受到房地产市场的严重性，站在高层的角度而言，他们肩上的担子，可能是史无前例的重。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。