最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，继前三篇《成交数据——湖西篇》、《成交数据——玲玲篇》、《成交数据——湖东邻里篇》、《成交数据——奥体篇》后，本文讲一下景城和东沙湖。

以下是正文：

01.景城板块

景城一般是指现代大道北边、九龙医院附近的住宅小区。板块很小，2008年前后开发的板块，属于园区的中生代，因为园区是从西向东开发的，围绕金鸡湖一圈是核心，景城恰好是临界于“湖”跟“非湖”的位置。

比如星湖国际这个小区，部分房源就有湖景，然而到了翡翠国际那边，基本就是白塘公园的景观了，加上景城自带一个很小的景城学校，所以整体来讲板块比较秀珍，不是非常热门。

向上改善没有湖景，所以高改有点够不上，向下景城位置又好，自然价格也不会便宜，所以景城板块的定位基本就跟位置一样，谈不上高改，但也不是刚需触手可及的区域，该区域一般首改或二次改善客群比较多。

先看各小区套均成交总价，总价基本在550w-700W的区间，除了翡翠国际小户成交多一些（房龄老，位置一般）。

再看一下各小区的成交/户数、成交/挂牌比例（最后两行），两者比例越高，代表小区越好卖。如上图所示，给各小区排一下序，板块热度一般。

下面简单介绍一下小区：

中海星湖国际

景城板块第二个开盘的项目，位置最好，跟雅戈尔泊爵一路之隔，而且有部分湖景房，2007年4月开盘的，小高层，均价6800元/㎡，当年前排没啥遮挡，湖景视野还是很不错的。

当年也没有星湾、景城学校（都还没建好），加上星湖国际离CBD又近，基本就是跟玲珑片区雅戈尔泊爵做竞品（两个小区挨一起，同期开盘，价格也差不多），而且星湖国际是洋房，所以特别好卖，差不多07年年底，就全部清盘了。

整个项目就卖了不到一年，还从一期均价6800涨到最后8800，真的是当年湖东非常火的一个楼盘，比玲珑片区的都好卖。

所以现在星湖国际价位跟泊爵基本还差不多，几乎不受什么景城、星湾学校影响，本来就是同一批竞品，而且距离近，学校差距又不是天差地别，所以市场也基本差不多。

21年星湖国际成交主要集中在1-3月（剔除别墅数据），其中1月有套洋房顶复成交价接近9W，刷新小区历史新高，21年成交均价61558元/㎡，95㎡和139㎡是成交主力。

海尚壹品

海尚壹品是跟星湖国际差不多时间开盘的，不同的是星湖国际就卖了一年，海尚卖了5年多（体量大）。

小区户型段很多、体量很大，从40多平的学区小户，到200多平的改善大户，全部都有，小区成交量一直在景城板块位于前例，品质一般，当年分区开发，大连的开发商，以坡地设计为亮点，小区品质一般。

21年海尚成交主要集中在1-3月，成交均价52087元/㎡，90多平和120多平是成交主力。

中央景城

景城板块的另一个大体量小区，销售周期从08年7月首次开盘，到15年4月十几套尾盘在售，跨度长达8年之久，也是建屋后期开发的项目，景城之后，建屋就基本没怎么拿地了（海德在景城后面），从早年的湖西、湖东处处建屋，属于建屋的时代，基本定格在10年后，就把园区大把土地开发留给了新晋房企（比某高新好多了）。

景城小区也很大，可以视作是建屋的高端改善，不过本地国企常规操作，改善做成刚需很能理解，加上体量大，所以景城小区品质只能说一般，大户户型不错。

21年中央景城成交主要集中在1-3月，成交均价53915元/㎡，成交主力93㎡和110㎡。

绿地华尔道名邸

景城板块最后一个项目，2011年10月开盘的，均价1W左右，很有趣，这个项目原先是翡翠国际那块地的一部分，由上海静安开发，后来绿地把上海静安合并吸收后，翡翠国际地块也自然落在绿地手中。

所以最早的时候绿地华尔道围挡都叫翡翠国际二期，至今贝壳上还是有显示的，再考虑到翡翠国际是整个景城板块第一个开发的项目，而绿地华尔道是景城板块最后一个项目，有的时候冥冥之中就有很多有趣的巧合。

绿地华尔道应该算绿地在苏州最出名的项目了，小区品质还可以，紧靠着白塘公园，加上房龄新一些，在景城热度还是比较高的。

21年中央景城成交主要集中在1月，成交均价55946元/㎡，成交主力88㎡。

02.东沙湖板块

东沙湖板块一般是指现代大道北边、白塘公园到东沙湖生态公园的区域，曾经和奥体并称“远湖东板块”，如今热度远低于奥体板块，板块内主要由刚需板块太阳城、亿城帝国（不含别墅和天宸）、首改九龙仓帝国、白塘壹号以及改善万科玲东、旭辉铂悦府组成。

整体板块比较新，奥体和景城都稍微新一点，但是配套较一般，围绕邻里中心而建，加上现代大道那边空地商业没有开发出来，目前给人感觉就是会稍微有点偏。

先看各小区套均成交总价，可以大概区分一下奥体板块的改善梯队和刚需梯队。

套均700W以上梯队小区：旭辉铂悦府、万科玲珑东区。

套均500-550W梯队小区：太阳星辰天邑（4区）、九龙仓时代上城1-4区，白塘壹号。

套均400W以内梯队小区：太阳星辰1-3区（不含天邑）、亿城花苑（1-3期）

再看一下各小区的成交/户数、成交/挂牌比例（最后两行），两者比例越高，代表小区越好卖。如上图所示，给各小区排一下序。

板块内部房源比奥体稍微少一点，内部房源结构很像，有刚需小区、有首改小区、有高改小区，但是层次比奥体稍微差一点。

重点房源热度很差，同价位小区，比奥体差很多。

比较一下这两排的比率，奥体几乎是东沙湖的两倍。基本可以下个定义，奥体卖房周期是东沙湖的一半，流动性好太多了。

简单介绍下小区吧，时间因素，不多讲了。

旭辉铂悦府

印象中旭辉在苏州第一个高端盘，前湖东地王（非别墅），现在旭辉在苏州改善口碑很不错，主要就是铂悦府和铂悦犀湖打出来的。在此之前，旭辉出了名的刚需，各位没事打开贝壳，看看浒关的二手房，就知道早期的旭辉有多刚了。

铂悦府最早备案名本来打算叫白鹿元，后来推广了一段时间临开盘才改成铂悦府，也正式开启了旭辉的“铂”和“府”系改善，小区定位高改，最小面积140㎡，当年唐宁府不知道有没有参考铂悦府的设计方案，总之两个小区定位很像，都是越大越贵。

整体热度不如唐宁府，小区成交量相差很多，但也不便宜，总价相差不大。

21年铂悦府成交均价65680元/㎡，成交主力141㎡。

白塘壹号

白塘壹号在东沙湖是个很奇葩的存在，位置上离景城板块更近，但是学区划到了东沙湖，所以白塘价格一直远不如一路之隔的绿地华尔道。开发商是新加坡星狮，来自新加坡的开发商都知道仁恒、晋合，但很少有人知道白塘这个，而且小区开发周期长达10年之久，到现在前排别墅还有没拿出来的。

总之这个小区不是很好定义，说改善么不像，说刚需么，也不像。

18年8月的时候，白塘壹号拿出来最后48套房源，也就是传说中的白塘3期，然后当天晚上售楼处客户排队到夜里，只是为了预约选房，备案均价3.6W。

如果各位有印象一定记得当时园区三大倒挂神盘同时领取预售，掀开了园区限价新房的一波热潮。

其他两家分别是苏州中心9号和唐宁府，结果抢到这两个的升值都很可观，唯独抢到白塘的，可能还要亏点利息钱。

所以园区也有抢倒挂盘失败的案例。

很多人问我白塘为何是价格洼地，我也说不上来为什么。

小区还行，小区品质也还行，园区稀缺的次新小区；小区户型也很多，有一期、二期的毛坯，也有三期的统装，有80几平小户，也有190几平的大户；小区物业也不错，换成了大和（和风雅致的），小区定位也不错，不然那么多别墅和大平层难道是虚设么？

如果让我硬说，只能讲小区定位不够纯粹，刚需不像刚需，改善不像改善，就跟自身位置一样，景城不是景城，东沙湖又不是东沙湖一般。

所以说，这是个奇葩的小区。

但是小区性价比真的很不错，很多房源精装修均价只有4W左右，比隔壁九龙仓帝国还要便宜，值得刚改好好的淘一淘，毕竟位置真的很OK。

白塘壹号整体热度很差，成交率非常低，不过这种冷门小区一般也有好处，容易捡到自己喜欢的房源。

21年白塘壹号成交均价43343元/㎡，成交主力135㎡。

这两个板块介绍就先这么多吧，至于其他没讲到的小区，后期会有文章详细更新的，本篇主要以成交数据为主。

如果考虑园区购房，可以参考之前写的其他几个板块文章。