三年前，碧桂园森林城市的广告席卷全国，连小编家不问世事的老母亲都知道碧桂园森林城市，几乎每家中介都在销售碧桂园森林城市，绿树成荫的楼盘照片是当年房产界的一抹奇异之光。作为森林城市项目所在地，马来西亚新山房地产火爆了起来，大量中国投资者涌入柔佛州首府新山市，希望在新加坡旁边的这座城市重现深圳奇迹。

三年过去了，森林城市却背负了许多负面信息。许多房地产媒体也开始唱衰新山房地产，其中不少人提出了“所有中国开发商都在坑中国人”的观点。另一方面，最早的投资者也面临着一个问题。2020年，该交房了。

新山的房地产值得投资吗？作为一个没有直接利益关系的专业海外房地产机构，螺号网整理了一下今天市场上的主要意见和争论，然后做出客观的分析，作为关注新山地产的投资者，到底该如何选择？

一、新山房价唱衰论

现阶段主流房地产媒体广泛对新山房产看空，主要包括以下7个原因:

1.虽然新山和新加坡隔海相望，两地只有一座桥的距离，但它们本质上是两个国家，与香港和内地的原有关系不可同日而语。

2.伊斯干达特区方面的大部分开发政策是柔佛州的地方政策，没有上升到马来西亚国家水平，跟当初的深圳没有可比性。

3.新山的房价实际上很高，目前是吉隆坡的三分之一左右，当地人的购买力不足。

4.伊斯干达经济特区成立已经13年了。除了房地产，其他领域的发展有限，可能没有任何真正的政策利益。

5.配套设施不完善，治安条件普通，不适合实际生活。

6.到2020年，有40万套房交房。供求市场将迅速打乱，房屋无法出租。

7.靠近新加坡北部工业区，通勤者大多是蓝领工人，没有购买力。

二、新山房价看涨论

事实上，支持新山房地产的派系的主要观点已经从反对者的理论中得到解释。目前，开发商是这一派别的主要支持者。

一般来说，可以分为几个方面:马来西亚自身的高生活和养老价值，众多知名企业的进入，伊斯干达特区的优惠政策，2024年新山至新加坡的新柔地铁计划竣工，连接吉隆坡和新加坡的轮新高速铁路，以及中国有影响力的一带一路倡议(Belt and Road Initiative)。

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三、螺号网观点

螺号网的房产分析师们认为，新山的房价不太可能飙升，可能小幅下跌，但整体价值保持不变，已经买房的朋友无需恐慌。

首先，谈谈房价的短期趋势。就最近的房价而言，新山的确在下跌。2017年上涨7%后，2018年第三季度，新山的房价开始下跌，现在房价已经接近2016年初的水平。我们在接触新山的开发商的过程中，也能感受到他们的焦虑。

其次，在与马来西亚当地银行的沟通过程中，我们确实了解到，几乎所有银行都开始停止发放贷款购买新山的房屋，这表明新山的房地产在银行的评估体系中已经是一个高风险市场。

第三，许多所谓的利好也可能不会实现。例如隆新高速铁路，目前被延期了，能否看到具体的措施还是要看下一个大马政府的决定。

第四，马来西亚高层官员也不鼓励中国人投资新山的房地产。究其原因其实去当地的实际感受就能理解。街上到处都是中国标志，似乎到处都在说中文。用马来西亚一位房地产博主的话说，“中国人似乎在这里买了一块殖民地”。

我们认为投资者应该谨慎，避免盲目乐观的冲动入场。然而，我们绝对不是在贬低新山的房地产市场。我们认为新山仍然是一个有价值的市场，不像许多房地产公司在媒体上说的那样悲惨。

首先，认为当地人买不起房子的观点。统计数据显示，新山房价中位数与年人均收入之比为5.2比1，这意味着当地居民5年零3个月不吃不喝，就可以在新山买套房。尽管这一比例高于马来西亚4.4比1的平均水平，但我们的分析师认为这在可接受的范围内。相反，许多房地产媒体机构倡导的槟城乔治城(George Town)的比例已经达到10.4比1，泡沫更加明显。

其次，“虽然新山伊斯干达特区的发展水平一般，但房价并不便宜”这一观点来说，然而，在这一领域对外国人没有最低购买价格限制。因此，投资者的投资门槛已经降低，这里的投资者也可以投资一些比较好出租的小公寓。

此外，许多房地产媒体表示，新山靠近新加坡的重工业区。事实上，这也是不准确的。新加坡，作为一个东西径44公里，南北径20公里的地方，有20多个大大小小的工业区。所以不管工业区在哪里。应该注意森林城市的方向，它靠近新加坡最大的传统重工业区裕廊工业区。然而，新市主城区靠近的工业区要小得多。

也有许多人评论说新加坡的蓝领工人没有购买力。新加坡的本地蓝领工人不是来自中国的本地外籍工人，这些蓝领工人月薪约为2000美元。在新加坡房价高昂的情况下，选择在新山购买或租赁一套改良住房是完全可以接受的。

虽然据说由于通关时间的问题，每天从新山到新加坡的通勤并不流行。但海关数据也显示，每周有25万新加坡人去新山。因为价格水平差别大，新加坡人周末去新山购物的确是一个真实的场景。

总的来说，新山的房地产在短时间内增长的空间不大，投资价值比马来西亚首都吉隆坡低，然而，以十年长期的角度来看，它仍然是一个稳定和可投资的市场。起码是比越南、菲律宾更可靠的投资。

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螺号网，海外房产投资专家。

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