最近，新加坡政府不断出台严厉措施防止COVID-19的进一步恶化，以恢复公众的信心和正常的社会运转。然而，现在最重要的问题是：新加坡能否和中国所定的目标一样，在5月前控制住疫情。

为此，研究人员对SARS时期进行了研究，因为该时期严重影响了2003年的市场情绪和经济。

SARS时期怎样影响房价？

在2003年SARS爆发期间，私人住宅市场的表现并未出现明显的价格变化。根据市建局所有住宅价格指数，从2002年第四季度到2004年第二季度，整体私人住房价格下跌了2.3％。虽然价格保持平稳，但当时的私人房屋销售呈V形复苏，一手和二手市场的总销量已从2003年第一季度41%的跌幅（售出1,407套）回升至2003年第二季度的147%的季度增幅（售出3,481套）。

市中心核心规划区的办公室入住率从2002年第四季度的83.5％下降到2004年第一季度的历史低点80.7%，然后在2004年第二季度小幅回升至81.3%。自2001年第二季度，2001年9月11日恐怖袭击纽约世界贸易中心以来，中部地区私营部门办公空间的办公室租金指数连续六个季度下降，从2002年第4季度到2004年第1季度连续下降了11个百分点。同期中部地区的写字楼价格整体下跌12.8％。

但是，最近的研究发现表明，和SARS相比，COVID-19由于无法确定感染病例的潜伏期和传染期，因此更难以检测到病例，从而使以往对SARS的围堵措施似乎对于当前的COVID-19无效。中国抑制扩散的能力对于全球经济至关重要，因为它是制造业和生产的中心，并贯穿包括新加坡在内的全球供应链。

中国现在是“强国”

17年后的2020年。这一次，随着中国大陆崛起成为世界第二大经济体，亚洲的经济格局发生了变化。中国已成为新加坡重要的贸易伙伴、商业伙伴和旅游伙伴。

根据新加坡统计局的数据，新加坡对中国大陆的直接投资累计已增至1393亿美元，占海外投资总额的16.7%。2017年，新加坡对中国大陆的出口总额达到166亿美元，较2013年的92亿美元增长80.4%。

2019年，中国成为新加坡最大的贸易伙伴，两国之间的双边贸易总额达1,373亿美元。这超过了新加坡与马来西亚之间的1,130亿美元和新加坡与欧盟之间的1,110亿美元。反之，在过去十年中，新加坡在中国大陆的业务不断增长。根据国际移民组织，估计有超过20,000名新加坡人在中国大陆生活或工作。

在旅游方面，中国大陆也是新加坡游客的重要来源，约占国际游客的五分之一。2018年，新加坡共接待来自中国大陆的342万游客和39.1亿美元的旅游收入。与十年前相比，这一数字更为微薄，2008年有108万中国大陆游客贡献了14.2亿美元的旅游收入。

受COVID-19疫情影响，中国大陆商业活动迅速下滑对与新加坡双边贸易的连锁影响在2020年第一季度可能不利。自农历新年假期以来，由于实行旅行限制，新加坡的旅游业和其他依赖中国大陆客户的业务面临着严峻的挑战。

疫情爆发也无一例外地破坏了全球供应链，并对其他行业产生了连锁反应。正如新加坡政府在2020年预算公告中所强调的那样，COVID-19爆发的持续时间和严重性及其对全球经济的影响仍不清楚。

COVID-19对新加坡房地产市场的影响

总体而言，传染病的不可预测性以及现在的COVID-19正在为消费者和企业创造更多未知数。随着确诊病例数量的增加和旅行限制的继续，中国大陆受到的打击最大，在经济和社会上与中国大陆相关的新加坡对新加坡的影响可能会超过最初的设想。造成直接影响的是，中国内地工人要么获得了缺勤许可，要么在短期内被禁止返回新加坡。

最好的情况：V形复苏

在最佳情况下，COVID-19在接下来的两到三个月内受到控制，而新加坡和全球范围内的新确诊数量有所减少，我们预计投资者和购房者将在新加坡恢复其活动，而从更广泛的角度来看，从2020年下半年开始，商业活动可能会明显增加。

在经济前景变得更加明亮的情况下，住宅销售量，租金和价格的持续复苏可能会从2020下半年开始加速。2020年第四季度，新售私人住房销量可能达到9,000套，整体私人住宅价格可能会保持2-3％的稳定增长率。

随着新的COVID-19案例的减少，消费者的信心可能会迅速恢复，而旅游，酒店和零售业的反弹可能会从2020下半年开始。在投资复苏和现金流支持的背景下，办公楼和零售租金可以在2020年底之前实现适度增长。

最坏的情况：U形复苏

在最坏的情况下，COVID-19可能会长期持续存在，随着越来越多的风险升级为可能难以控制的全球大流行病。

COVID-19大流行（如果严重的话）可能会在较长时期内造成生产和物流供应链的长期中断。运费上涨，工厂和货物运送驱动力的缺乏（尤其是在中国），给制造商和物流服务提供商增加了成本和时间压力。如果病毒在全球范围内持续存在，那么这些挑战可能会给制造业，物流业，旅游业和零售业带来压力，并在整个2020年对经济，消费者信心以及对工商业空间的需求产生不利影响。活动和投资，办公室和零售房租的持续放缓可能会在今年每年下降2-3％。经济前景疲弱可能导致私人住宅销售表现面临更大的阻力。

尽管发生了全球大流行的情况，但在正常的个人卫生，疾病预防，新的工作和娱乐方式的预防性制度下，企业和消费者可能会勇敢地面对并恢复他们的日常活动节奏。

在这种情况下，由于市场信心可能会在2020年第三季度之后逐步恢复，因此新加坡房地产市场可能会看到更多交易，其特点是总体活动在2020年第三季度或2020年第四季度之后有所反弹。机构和零售房地产投资者可能会重回市场，寻找诸如新加坡之类的避风港，以便在长期低利率的环境中部署其资金。

在不确定环境中寻找新出路

因此，2020年将是房地产开发商、房东、零售商、写字楼业主和实业家加倍努力，改变通常的经营方式，并改进和加强运营，以实现长期增长的机会。

同时，从2020年预算制定的计划中汲取资源，与当局不断合作以适应市场变化，并积极响应客户的变化需求，将更好地为企业向新的业务领域和房地产领域做准备。

本文翻译自 “How will Covid-19 outbreak impact the Singapore property market?”, 原文刊于EdgeProp Singapore March 13 2020