前段时间，有人向小研君抱怨：
现在国际市场不稳，邻市深圳又被定为“先行示范区”，广州商业市场都不好做了，客户潜意识在期待、观望政策的支持。
然而，当客户还在观望时，三季度广州商业市场再爆出两宗大单交易。
摩登大道断臂求生，总部大楼低价出售
8月7日摩登大道时尚集团发布公告称，以总价9.75亿元出售位于科学城光谱中路23号的公司总部大楼，预计从中获利1000万元-3000万元。
此次出售的资产包括四栋建筑物及配套地下停车场，接盘方为广州市建康体育文化发展有限公司，其由科学城（广州）投资集团全资控股，实际控制人为广州开发区管委会。
然而早在去年10月，摩登大道就因大楼资产规模较大，运营成本高等缘由，筹划向瑞丰集团出售该总部大楼，估价15.2亿元。
不过，最终因总部大楼不动产属证件尚未办理完成，核心交割条件短时间无法满足，交易终止。
据悉，摩登大道上市以来业绩表现一直不佳，今年高管变动频繁，共计10名董事、高级管理人员先后辞职。
此次资产出售可谓断臂求生，出售价格较此前估值缩水5.45亿元，同时由于本次交易可能造成公司高新技术产品的收入占比低于60%，从而导致公司失去高新技术企业资格。
新加坡吉宝捡漏，收购西门口广场30%股权
不过，相比摩登大道总部大楼的断臂求生，西门口广场则是被资本盯上了。
9月24日，吉宝置业中国与同创集团签署了收购股份及购买股东借款协议，以收购Win Up Global 30%的股份，交易对价约1.41亿港元，后者间接持有广州市荔湾区西门口广场。
该广场建筑面积共计4.3万平方米，包括三层零售空间和14层办公空间。
吉宝置业是新加坡最大的上市跨国企业吉宝集团旗下的房地产公司，此项目是新加坡吉宝置业进入广州房地产市场的第一个项目。
除西门口广场外，吉宝置业还接盘了北京的碧生源大厦、上地NEO以及上海的一方大厦、张江微电子港3号楼，年内在中国累计投资（含联合方）约60亿元。
吉宝置业在中国投资的物业：
在近期的多宗收购案中，吉宝置业均表示，这符合其在中国、特别是中国一线城市拓展商业地产组合的战略。
在上地NEO的收购官宣中，吉宝置业还表示：将继续执行企业战略布局，拓展在华商业地产组合，并将重点放在北京等高速增长的城市。
各路资本浮现，广州城区物业惹关注
过去几年，广州亦有多宗大手笔交易发生，各路资本浮现。
2017年4月，香港领展房地产投资信托基金以40.65亿元买下西城都荟，前持有者基汇资本接盘4年多后大赚15亿元离场。
2017年10月，基汇资本出售西城都荟后，转投广州大马站商业中心。
2017年11月，凯德置地以33.06亿元买下乐峰商场持股公司，前持有者美国保德信基金持货5年也大赚13亿元离场。
2018年11月，获美国华平投资支持的凯龙瑞向越秀房托基金买进越秀区新都会大厦，交易价为约11亿元。
有意思的是，新都会大厦与今年9月出售的西门口广场相距不到200米，不到一年的时间内，两栋物业相继被资本看中购入。
2019年2月，环球实业科技斥5.76亿元收购东山锦轩现代城商业项目楼面及租赁合约。
以上被收购的商业物业均位于广州中心城区，人流密集、运营成熟或具备较大升值潜力。
从而可以看出，资本投资偏好城区优质物业，通过“买入-运营-售出”的周期性投资策略获取不菲的收益。
资本频频出手，是择木而栖
资本频频出手，也体现了对广州商业市场发展的信心。
资本如此青睐广州市场，主要得益于广州市营商环境的持续优化。
2018年10月广州出台《广州市营商环境综合改革试点实施方案》，启动实施营商环境1.0改革。
今年4月，出台《广州市进一步优化营商环境的若干措施》，深入实施营商环境2.0改革。
在上周的“读懂中国”广州国际会议上，大湾区办常务副主任、市发展改革委副主任陈建荣还透露，广州将推出营商环境3.0改革。
近年来，开办企业越来越便利、不断降低企业成本、破解企业融资难，广州营商环境也得到了国际知名机构的高度认可：广州多次被《福布斯》评为“中国大陆最佳商业城市”第一名；
普华永道发布的《机遇之城》报告，广州2016年、2017年两次被评为中国“机遇之城”第一名；
粤港澳大湾区研究院发布的《2017年中国城市营商环境报告》指出，广州城市营商环境指数位居全国第一。
▲图源网络
“广州效率”和“广州速度”，对激发市场活力发挥了积极作用。
数据显示，目前累计已有297家世界500强企业在广州投资或设立机构，其中至少120家把总部或地区总部设在广州。
今年前三季度，广州更是以6.9%的GDP增速领先于京沪、广东全省及全国，体现了广州经济规模稳步扩大，产业结构持续向好。这也是吸引各方资本进入的先决条件。
企业购买活跃，聚焦热门板块一手物业
除资本的涌动外，最近几年企业购置广州商业物业自用及投资的案例也比较多，主要集中在金融城、鱼珠、万博-广州南站等新兴热门商务板块。
【企业购置物业成风潮】
小研君认为主要有以下几方面原因：
1、近年国内商业地产市场、政策和投资等环境的日趋成熟，刺激投资机构、基金在商业地产低位平稳时期，寻求更多抄底笋货的机会。
2、在商业地产市场调控趋稳走势情况下，大宗交易更利于开发商快速回笼资金，批量出售的一手物业增加。
3、政府一系列招商引资、产业升级及城市规划，都有利于推动广州经济的进一步发展，企业进驻或扩张意愿提高，购置自用物业成风潮。
广州商业市场供求现状
据广州中原研究发展部监测，今年前三季度，广州一手商铺、公寓市场成交总量均超越去年全年，写字楼市场则大幅收窄，仅为去年全年的6成左右。
不过，这并非写字楼市场的速冻，而是供应短缺、可售货量减少导致市场“降温”。
今年前三季广州写字楼市场供应量仅有30.1万平方米，仅为去年全年的1/3。
目前，广州一手写字楼可售货量不多，主要集中在城市中轴线上的金融城、鱼珠、琶洲、万博、金洲等板块。
相比较而言，板块发展成型，商务氛围较成熟的仅有万博板块。
▲万博规划图，图源网络
万博
——番禺产业总部集聚区，去年营收483亿
万博商务区是番禺区现代服务业发展的重要载体，以产业导入为基础，以区属国有企业信投公司主导，引进了中铁、万达、奥园、华新、广晟、粤海等知名企业合作开发，逐步形成产业总部集聚区。
万博商务区建设总体量超过500万平方米，已有番禺万达广场、华新汇、海大大厦、招商城市主场、荔园悦星、中铁诺德中心、德舜大厦、粤海广场、奥园国际中心、广晟万博城、四海城等十余个项目落成。
目前，万博商务区商事登记主体数量已超过4000家，2018年营收总额达483亿元，比2015年增加了超过460亿元。
该商务区着力发展新一代信息技术、电子商务、金融投资、现代物流等“互联网+”新业态；
相继吸引了思科公司及27家合作伙伴、欢聚时代、华多网络及24家关联企业、小米互联网广告项目、携程网华南总部、嘉诚物流等众多优质企业进驻。
值得一提的是，广东省首个基金小镇亦在此落户，拟将让万博打造成为华南区域的财富管理核心区。
截至目前，万博基金小镇已有207家基金公司注册，实际母体投资总额约125亿元，预计投资总额约400亿元；逾10家商业银行、30多家基金投资企业以及近40家证券公司落户。
买中铁诺德中心，可比周边竞品多收15年租金
现时万博商务区主要在售的项目仅有中铁诺德中心、粤海广场、广晟万博城、四海城，板块“捡漏”机遇不多。
其中，中铁诺德中心是万博商务区产权年限最长的现楼在售项目。
目前中铁诺德中心剩余产权年限34年，粤海广场、广晟万博城、四海城剩余产权年限仅19年。
花一样的钱投资，中铁诺德中心较板块其他竞品多收15年租金。
中铁诺德中心位处番禺北部经济大动脉核心
中铁诺德中心是世界500强中国中铁集团继北京、上海、深圳之后，进驻广州的首席高端商业标杆项目。
项目内部涵盖四层商业、三十三层5A甲级写字楼，并汇聚全球6大服务商联盟：
最值得关注的是，中铁诺德中心位于南大干线与汉溪大道两条主干线的交汇处，是番禺北部经济大动脉的核心范围。
其中，汉溪大道串联广州南站-长隆旅游度假区-万博商务区三大成熟经济板块。
今年7月，长隆集团以35.8亿，拿下番禺钟村街谢村村ZCJ12-01、02地块，扩建长隆旅游度假区。
年接待游客超三千万的长隆旅游度假区将全面升级，打造五大主题乐园、八大主题酒店，其中室内卡通乐园和大马戏属全新打造项目。
10月21日，被称作“中国淘宝第一村”的里仁洞村更新改造项目启动。
该村位于万博商务区南部，改造项目时间预计6年，投资额高达210亿元，是目前广州旧村更新改造项目投资额之最。
改造后，里仁洞村将着力发展智能科技、总部办公及时尚创意三大产业，并将建设280米高的区域地标项目。
南大干线是未来连接番禺东西两端的主干道，起点位于番禺石壁，终点为莲花山。
此条干线也是大湾区规划中广州“1号公路”的重要组成部分，未来将串联起佛山三水新城-广州南站-万博商务区-思科智慧城-广汽基地-东莞水乡新城等多个核心产业板块。
按规划，南大干线项目主线规划为双向八车道，设计行车速度为80公里/小时，同时预留了有轨电车的车道，预计于2021年建成通车。
▲南大干线项目施工现状，图源网络