上地NEO改造后的效果图

文 | 李晓丽、林开浩

1.退出

单笔赚了3900万

买卖完成仅4个月

翰同资本又有大动作了，前几天刚刚联手KKR在上海黄金地段豫园收了一栋商厦，近日又有喜讯传出，翰同资本今年年初从北京收的上地NEO项目，成功以1.79亿卖给了新加坡实力买家吉宝置业（中国）。

从收楼、运营改造，到出手，前后短短4个月时间，翰同资本和他的合作伙伴在这单子里狂赚3900万。

粗粗一算，27%的投资回报率啊！太惊人了！

但这单主角不止翰同资本一家，它还有个低调的CO-GP——中金佳晟。

今天，中金佳晟执行董事杨东跟PropTech研习社回顾了这单交易的细节。

去年年底，中金佳晟正在市场上物色标的，过完年1月份就看中改造前的上地NEO，他们联手翰同资本通过北交所以1.4亿的价格买下了这栋楼。具体的出资比例，中金嘉晟和翰同资本各出了一半。在操作模式上，他们双方组成了一支基金，2家机构以CO-GP的形式共同拿下了这个标的持有人公司的全部股权。

说到手速，退出最快的还是中金佳晟，他们在今年1月出资拿下楼，同时不断接触买家。其实早在5月份的时候，吉宝置业已经交了定金，只不过消息是这两天才公布而已。实打实算，全部流程总共4个月。

4个月，非常神速。这是中金佳晟的最快纪录么？杨东说他们之前操盘的还有比这快的。

不同于中金佳晟的4个月，翰同资本虽然与中金佳晟进出步调一致，但这个项目在翰同资本创始人王倩手里的时间要更长一些。

上地NEO的前身国通创安大厦

上地NEO原本叫作国通创安大厦，曾是北京国通创安报警网络技术有限公司的资产。

2016年因为陷入股权纠纷，国通创安所拥有的国通创安大厦被法院执行拍卖。2017年3月15日，北京万方鑫业投资咨询有限公司以约1.11元（110979800元）竞得该资产。而北京万方鑫业投资咨询有限公司的法人就是王倩。

在后来的交易结构里，共搭了三层。底层是万方鑫业，中间层是北京顺祥壬企业管理有限公司。最上面是宁波佳晟悦城投资管理中心控股，北京翰合投资管理有限公司，2家公司分别占股99%和1%。资产的获得方式，主要靠100%股权控制。

翰同资本和中金嘉晟为什么纷纷看中这个物业呢？核心还是地段。

上地NEO地理位置十分优越，在楼上即可俯瞰京新高速，下楼步行到西二旗地铁站仅需5分钟。周边配套也相对完善，向西步行7分钟即可到达西二旗屈指可数的商业广场辉煌国际。

2.修复

联合办公那么多

为什么是办伴？

资产在手里停了2年，王倩为什么不早点卖，吉宝置业为什么现在才买呢？

杨东解释，对于大宗交易的资金端来说，资产的干净情况非常重要。吉宝置业的背景是新加坡国企，有较强的资金优势，所以对于标的物的尽调比较详尽，资产状况要求“比较干净”。而作为上地NEO前身的国通创安大厦是背着纠纷的。

怎么样把资产处理干净，这就考验“大单高手”们的专业能力了。

多层股权架构是一种清洗方式，更为重要的是物业改造运营能力。这里就要请出上地NEO的运营方——办伴。

与办伴同在联合办公赛道的选手们，纷纷把视角转向大宗物业运营改造，难道优选只有办伴吗？

杨东透露，在今年1月份拿楼前，他们就开始在市场上物色解决方案，看了不少机构，最后办伴提交的方案从众多方案中胜出。“看了那么多，就办伴的方案最好，成本最低。”

最关键的是，办伴带杨东们去看了他们在中关村的空间，满租，且租户反馈不错。看完案例，杨东他们就果断拍板了。

此前，PropTech研习社去年走访过办伴在中关村天使大厦空间，这里的空间被今日头条的一些事业部整租，整个空间处于100%满租状态。

杨东还透露，办伴与他们的合作也是要交保底租金的，比市场价稍高，但办伴依靠其招商运营能力，仍然有2元/平米/天以上的利润空间。

办伴在这个项目里具体要做什么呢？

办伴负责该项目从前期调研、市场定位、设计规划、建设工程,到后期项目验收、招商、运营维护等,全流程管理及实施。

目前项目进展如何？

上地NEO建面约6000平，办伴负责这栋楼外立面及室内的全方位改造,工期六个月,将于2019年9月开业。

目前，西二旗地铁站附近的优质共享办公空间的价位普遍在1000元/工位/月以上，例如优客工场（金域国际中心）为1000元/工位/月，优客工场（龙域中心）为1300元/工位/月，腾讯众创空间（中关村软件园孵化加速器大厦）为1300元/工位/月。

那么，对于翰同资本来说他们为什么要选办伴呢？翰同资本创始人王倩此前这么说：“办伴在全国多地的成功运营,充分体现了其综合运营管理的能力。正是基于各方的独特优势以及发展理念的高度契合,才有了这次的强强联合。未来,各方将继续发挥各自领域的优势及互补性,共同打造资产管理领域的新标杆。”

3.退出

资金端都想要干干净净的项目

买入–修复–卖出，一直是黑石专注机会型资产改造的法则，这每个环节乍一看简单，实则都要求极强的专业能力。尤其在修复环节，存在很多苦活脏活累活，既要求改造方充满耐心，也需要高超技巧。

在投中网-PropTech研习社联合好租举办的沙龙《北京写字楼市场的最佳抄底时刻》上，多位业内嘉宾曾谈到大单交易的一些难点要点。

对于资金端来说，尤其是像吉宝置业这样的新加坡国资背景来说，肯定想收干干净净的项目，没有那么多时间跟精力处理这些情况。

若想拿下特殊机会里的项目，找到能拿下脏活累活的人是关键。

例如，凤展大酒店市场上5亿没人买，就因为里头有很多问题。而世茂工三的项目就是因为 “找不着”制造“脏乱”的那个人， “那个人找着了，问题就解决了”。

虽说是脏活累活，但本质上是门技术活。资金方在找合作伙伴时，一般用什么标准筛选呢？

对此，有与会者表示，首先看资金成本和性质，再就看操盘手的情商，情商不够得不到信任，肯定也拿不到楼。很多基金公司为了处理这些特殊机会，会特地挖一些当过法官的人才。因为有些项目问题不单纯是钱能解决的，也不是单纯挂牌、摘牌就能解决的，而是真需要找对“神仙”才能点石成金。

PS:作为关注PropTech的一个公号，我们为何近期要持续关注大单交易呢？其实，PropTech项目雨后春笋般涌现，但服务总要落地，他们的客户是谁？在哪？地产科技为谁解忧？其实我们发现，PropTech服务的恰恰是这些资金端和资产端的大单高手们。如果你对大单交易和PropTech有独特看法，欢迎和我们共同交流分享。