在2021年第一季度，河内，胡志明市和岘港市的办公室租金和出租率得到了很好的恢复。

相关机构表示，越南的大量投资和商机仍然吸引着外国投资者的兴趣，并有可能带动对城市办公场所的需求。

其中，河内写字楼市场租金更便宜，新供应不断增加。

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河内和胡志明市办公室租赁面积对比

根据第一太平戴维斯的调查，2021年第一季度，在河内，超过1000平方米的办公空间交易增加。这是因为新建筑物的质量好，租金也更合理，因此公司倾向于聚集所有办公室，这是河内写字楼市场的一个相对显著的改善。

在胡志明市，主要交易集中在租赁面积100-300㎡之间，其中近70％是越南国内的中小企业。面积超过1000平方米的交易仅占4％；平均入住率为89％，同比下降8个百分点。

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河内和胡志明市办公室租金价格对比

据第一太平戴维斯的数据显示，河内西部地区A级写字楼的平均租金为20-25美元/㎡；在Ba Dinh和Hoan Kiem地区，租金可以达到40美元/㎡（包括服务费）；河内整个市场平均租金约为33美元/平方米。

在胡志明市，A级写字楼的供应主要集中在1郡或3郡附近。这种供应的集中使得A级写字楼的平均租金可以达到50美元/㎡。

河内办公室租金价格便宜的原因：

供应区域的集中与否，是导致两个市场租金明显不同，以及供应转移趋势的因素之一。

据第一太平戴维斯，河内在10年前就开始将办公区迁离市中心，因此，河内的写字楼不会集中在一个区域，目前已形成了3个A级写字楼中心，包括还剑郡，内城区（占甲级写字楼总供应量的38％）和河内西部（占35％）。

虽然河内的写字楼供应仍不能满足巨大的需求，但企业租户的选择多。大型企业、IT和科技企业或初创企业会在西部或河内市中心寻找A级写字楼，以提供灵活的租赁选择。

而胡志明市在近两年才开始转移办公区域，虽然租户的需求高，2郡、7郡和守德都是潜在的写字楼开发区域，但由于这些区域还没有在胡志明市形成一个新的中心，所以当租户寻找A级写字楼时，他们的首选仍然是1郡。

第一太平戴维斯河内商业租赁部总监Hoang Nguyet Minh女士表示，早期的搬迁对租金产生了积极影响。

大约10年前，河内的内城和西部地区不得不降低租金，以吸引客户，这些地区的租金没有中心区那么高，但租户享有一定的好处，建筑质量也非常好。因此，这两个新中心对A级写字楼的需求很高，甚至高于还剑郡。

与胡志明市相比，河内的办公室租金约33-35美元/㎡，而在胡志明市，租金约为60-65美元/㎡。

胡志明市的办公室供应继续转移到非CBD地区。在接下来的三年（2021-2023年）中，胡志明市将不再提供A级写字楼的新供应，但未来还将形成新的区域，A级写字楼将集中在河内市场。供不应求和高需求推高了胡志明市A级写字楼的价格。

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外国租户对越南写字楼的需求差异

截至2021年第一季度，根据第一太平戴维斯（Savills）对河内和胡志明市市场上所有写字楼租户的调查，租赁面积较大的行业包括，包括：金融，保险，房地产，制造和IT。

但是，每个市场都有不同国家的企业。

Savills Vietnam表示，来自日本和韩国的企业租户对河内和胡志明市的需求有所不同。

尽管胡志明市被认为是主要的经济中心，许多跨国公司选择在胡志明市设立总部，但越南企业仍然优先考虑在河内开设办事处。

越南企业占租户的大多数，在河内占总办公空间的46％，在胡志明市占35％。

韩国企业尤其优先考虑在河内设立办事处，韩国公司在河内租用的写字楼比例为60%，高于胡志明市。三星集团目前是在越南市场投资最大的韩国企业，专注于北宁和Thai Nguyen两个最大的生产和开发技术中心。

进入越南的日本企业往往以制造业为目标。而日本企业在河内和胡志明市租用的办公空间相同，说明这两个市场的商业潜力是相等的。

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河内写字楼市场更具吸引力

在河内市场，越南、日本、韩国、美国和新加坡等国家的企业占写字楼租户的70%以上，预计这一数字将继续提升。

河内写字楼租赁市场因租金更便宜，且新增供应不断增加，而比东南亚乃至亚太地区其他大城市的写字楼市场更具吸引力。

截至2021年一季度末，河内写字楼租赁市场规模超过200万平方米，较2020年四季度增长3%，较去年同期增长10%。

据世邦魏理仕越南公司表示，2021年，将有超过20万平方米新增供应进入河内市场，创近10年来最高。其中值得注意的是嘉林县Techno Park Tower、东英县Intracom Riverside等项目。

2021年一季度，河内写字楼平均月租金达21美元/㎡，同比增长5%，平均入住率为89％。上述租金比新加坡、曼谷等东南亚其他大城市更便宜，因此，随着经济前景的强劲增长，河内写字楼市场将吸引住外国投资商的目光。

另一方面，直接影响到外国租户数量的因素——外国直接投资资金呈增长趋势。

2019年，越南吸引外资达380亿美元，创20年来新高；

2020年，尽管全世界遭受疫情的冲击，流入越南的外资仍达到285亿美元；

2021年一季度，外资达到101.3亿美元，同比增长18.5%。

第一太平戴维斯（河内）办事处负责人马修•鲍威尔（Matthew Powell）表示，越南是跨国公司的目标市场。

从事技术、金融服务、人寿保险等领域的外国企业需要租赁办公室，而写字楼新增供应不断推出市场，使写字楼市场的竞争能力日益提升。