新冠肺炎疫情爆发以来，席卷全球的停工停产、禁止人群聚集等措施导致国内投资性商业物业经营收入大减，而作为REITs及CMBS底层标的物业的酒店、综合商场、写字楼及物流地产等，属于面临较大压力的资产类型。同样，对于主要标的资产位于大陆地区的中概REITs而言，经营收入的大幅萎缩，必将带来短期内出现不同程度的业绩下滑。

喆安投资从疫情爆发以来，一直对中概REITs进行密切关注和跟踪研究，经过两个月的研究，特将中概REITs在疫情发生以来的股价变动情况整理成册并进行分析，通过研究REITs在极端因素导致经济下行的环境下的抗风险能力，让更多人了解这一产品为何会成为资产证券化中的主流。

1中概REITs概述

1.港交所中概REITs基本情况

香港房地产投资信托基金项下投资大陆物业的共6支，占上市香港房地产投资信托基金数量的二分之一，包括春泉、汇贤、领展、越秀、开元、招商局。截至2019年末，该6支上市REITs合计市值超过2000亿元人民币。列表如下：

2.新交所中概REITs基本情况

在新交所上市的房托及合股式房产投资信托中，主要包括丰树物流信托、升禧环球房地产投资信托、凯德商用中国信托等10支REITs业务涉及中国大陆。据统计，截至2019年末，这10支 REITs的总市值为超过1100亿元人民币，列表如下：

注：1、2020年1月雅诗阁公寓信托与腾飞酒店信托正式合并，并更名为雅诗阁信托；

2、腾飞房地产信托、凯诗物流信托目前在中国大陆无相关投资物业。

3、过往在新交所上市并持有中国大陆物业的REITs累计有13支，但近几年经过资产出售及合并，目前在新交所上市且持有大陆资产的中概REITs只有10支。

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中概REITs疫情期间股价变动情况

1. 港交所中概REITs股价走势

疫情冲击下，全球经济遭受重创，无论股市、债市或者房地产市场，均创下历史新低，公募REITs市场也无法独善其身。此次疫情危机下，亚洲公募REITs市场遭受冲击程度远超欧美。

从香港股市看，回看过去三个月中概REITs股价走势，我们发现股价变化的几个重要时点。

• 第一个时点是在1月20日，这一天港交所6支中概REITs股价均为疫情冲击前的相对高点，而这一天之后股价纷纷下跌。为什么是1月20日？回顾疫情发展时间序列可以发现，这一天大陆官方正式通告“证实肺炎存在人传人情况”“建议居民进行居家隔离”等信息，此后中国大陆地区正式拉开防控新冠肺炎全面阻击战。因此，在疫情防控叠加春节假期的影响下，持有中国大陆物业的中概REITs可预见在短期内将面临资产运营收入下滑等困境。此外，为支持商户缓解现金流压力而采取的免租减租措施，进一步加剧资产运营收入萎缩，中概REITs股价持续下行。

• 第二个时点是在3月23日，这一时点前后为疫情影响期内中概REITs股价下跌的相对低点，在此之前股价均连续波动下行，而此后股价开始触底反弹。为什么是3月23日？首先，随着中国国内疫情防控逐渐取得成效，截止3月23日除湖北外，中国大陆其他省份均连续多日无新增确诊病例；并且中国官方在3月24日宣布武汉将在14天后（即4月8日）正式解封，可以认为这是中国疫情防控取得阶段性胜利的标志。此外，3月23日前后全球疫情开始爆发，越来越多国家宣布进入紧急状态，欧洲及北美主要发达国际经济基本停摆。在此情形下，中国大陆逐渐复苏的经济环境成为全球资本的避难所，中概REITs凭借中国经济的逆势回升实现触底反弹。

尽管当前港交所中概REITs股价较先前低点出现较大回升，但疫情对中概REITs的短期冲击却是创下历史性记录。我们统计了港交所6支中概REITs从1月20日-4月20日以来的股价变化情况，可以清晰的看出疫情对于中概REITs的冲击。

数据显示，在疫情影响期间，港交所6支中概REITs平均最大跌幅达35.50%。其中，汇贤产业信托创下中概REITs最大涨跌幅记录，最高价到最低价的跌幅达到39.82%，这与其持有的资产类型主要为综合体和酒店有关。越秀房产信托基金最大跌幅达39.70%次之，与其持有资产主要位于疫情重灾区广州有关。此外，开源产业信托、春泉产业信、招商局商业房托基金最大跌幅均超过三成以上，领展房地产投资信托基金降幅也有25.83%之多。

为更直观了解港交所中概REITs在此次疫情中的波动，我们用香港恒生指数同期走势情况作为比较。

2020年1月20 日，香港恒生指数达到相对高点29174.92，随后开始下跌，至3月19日达到相对低点21139.26，最大跌幅达27.54%。对比来看，仅领展房地产投资信托基金最大跌幅好于香港恒生指数，显示出较强的抗风险能力；其他中概REITs波动程度均明显强于大盘指数。

截至4月20日，中概REITs均较最低点有一定程度修复，但整体仍远低于疫情前的相对高点。具体看，仅招商局商业房托基金整体修复较快，期间跌幅由33.13%收窄至12.77%，表现出较强的修复能力，主要原因可能在于：一方面招商局REITs为新股上市，市场看好其未来较强的增长潜力；另一方面其主要持有资产为位于深圳蛇口区的写字楼，目前整体复工复产情况良好，租金收入影响有限。而其他持有综合体及酒店资产的中概REITs修复有限，主因当前疫情稳定期人群聚集限制措施仍在持续，线下消费并未出现报复性回升，使得资产运营收入下滑困境难以好转。

2.新交所中概REITs股价走势

与港交所中概REITs类似，新交所中概REITs在疫情发生以来同样遭遇重创。从10支中概REITs的股价走势看，大多于1月20日前后开始下调，并于3月19日前后交易量大增，股价大幅下探至相对低点。从新加坡疫情发展趋势看，3月19日前后新加坡疫情迎来第一波高峰，全国性的管控引发市场恐慌性抛售。3月24日开始短暂修复，目前处于波动回升的过程。不过，4月5日前后，新加坡疫情再次爆发，这对于正处于修复中的股市来说无疑是又一次重击。

从股价波动幅度来看，新交所中概REITs平均最大跌幅达40.66%，较港交所中概REITs最大跌幅高5.16个百分点，超过同期富时新加坡海峡时报指数最大跌幅33.69%近7个百分点，可见其受疫情冲击程度之大。

其中，雅诗阁公寓信托最大跌幅达49.63%，几乎腰斩。这是由于疫情冲击下，新加坡的酒店及服务式公寓业务因整体需求疲软，在短期内面临盈利下滑的风险。无独有偶，新加坡其余三大酒店信托：城市发展酒店服务信托（CDL Hospitality Trusts）、辉盛国际信托（Frasers Hospitality Trust），以及远东酒店信托（Far East Hospitality Trust）均在2月遭遇的大量抛售，股价折损近半。而从当前新加坡及全球疫情发展趋势看，全球旅游业二季度几乎停摆，这使得包括雅诗阁公寓信托在内的新加坡四大酒店信托，在二季度面临进一步崩盘的风险。

此外，非纯酒店信托的华联商业信托股价跌幅同样扩大至48.21%，这是由于华联商业信托于2019年并入华联酒店信托，并且其贡献华联商业信托总收入的30%。这也是华联商业信托在此次疫情期间遭遇巨大冲击的主要原因。

不过，新交所中概REITs中，丰树物流信托表现出较其他REITs更强的韧性。虽然中国物流地产市场受到了来自疫情的一定影响，但相比酒店、零售地产、办公楼等其它物业类型，物流地产显示出了极强的韧性和抗风险的能力。一方面，存量物流地产的租金整体依然表现出良好的稳定现金流态势，另一方面，虽然疫情在一定程度上打乱了原有的租赁节奏，但大部分新增租赁只是有所延迟，并未取消。即使传统零售业短期内受到了很大冲击，但由于其对仓库的必然需求，存量仓储市场所受影响十分有限——这亦是物流地产与其他地产业态（尤其是商业业态）之间的区别。此外，线上零售全渠道营销持续催生物流地产需求。这就不难理解，为什么丰树物流信托能展现出极强的修复能力。

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结论及预期

从这次疫情对中概REITs的冲击来看，港交所及新交所中概REITs的波动程度要明显大于相应的大盘指数，这一点看似不符合“REITs具有更强的抗风险能力”的特性。事实上我们认为这一市场变化的悖论其实是有因可循。

首先，从疫情的根本冲击点看，全球疫情防控的主要措施是限制人群聚集、减少人群流动，这一点对于商业地产，特别是酒店、零售类地产的影响是致命的，并且随着疫情冲击持续，酒店和零售类信托将难以扭转跌势。总体看，商业地产遭受的针对性冲击远高于全行业的冲击程度。

以新加坡酒店行业为例，随着新加坡疫情于4月初的再次爆发，预计今年第二季将会看见疫情对酒店行业真正显著的影响，预计全年新加坡旅客人数将锐减高达30%。保守估计，酒店投资信托在此期间的重创需要两年才能完全恢复。

不过，疫情冲击下，物流地产顽强经受住风险考验，管控措施拉开的空间距离恰恰为物流地产打开了发展空间。无论是疫情期间生鲜电商等新兴需求的提速，还是疫情后传统零售全渠道的恢复，无疑会在需求端利好物流市场的未来发展。同时，在新增供应方面，不同城市呈现不同的格局，这导致城市层面的供求关系存在一定分化，这对于物流地产的区域一体化或将带来更多城市机会。

从港交所和新交所中概REITs的未来走势看，我们认为港交所中概REITs可能会展现出较快的修复能力，而新交所中概REITs将会经历更为长期的筑底期。主要原因在于随着中国国内经济的快速复苏，为主要持有资产位于中国大陆的港交所中概REITs提供了更有利的经济环境；而持有资产更偏于全球布局的新交所中概REITs，在全球疫情蔓延的环境下，短期内难以扭转下行趋势，并且随着全球疫情的反复，市场的恐慌性抛售使得新交所中概REITs仍有进一步探底的可能性。