毫无疑问，郑州地产届最危险、最动荡的时刻已然来临。从年初的各种停摆、各种躺平、各种挣扎、各种自救，坏消息从未间断。伴随着这座城市飞快成长的郑州地产，好日子似乎到头了。特别是最近，由烂尾楼引发的一系列维权事件，开始以“停贷”的形式延烧全国，“含烂率”甚至成了打在郑州地产脸上的标签。郑州地产怎么了？这一切是如何造成的？河南知名财经媒体人周健用自己30年的亲历和观察，由肌理到骨髓的展开追问和剖析，这是迄今我们能看到关于郑州这座城和郑州地产30年过往最深刻的梳理。——豫记按

周健| © 撰文

作为一个被锁在记忆暗格和迷宫里的外来迁入者，按图索骥，我可能会和许多人一样，找不到来时的那些路，但在这座城市相对固定的建筑群里，我却能够记起那点点滴滴的或庸常或令人难忘的人生岁月。有多少人来，有多少人走，有多少英雄兴，有多少枭雄败，但30年过去，所有的感受都可归结为简单几个字：生生不息、连绵不绝。

“你喜欢一个城，不在于它有七种或七十种奇景，只在于它对你的问题所提示的答案”。作为让我们的城市生活梦境变成现实的人，这座城市的建造者已经帮着找到了我们想要的“生之为人”的答案。

本文为郑州地产30年历史的简写本。

01

郑州老地图，

布满30年尘封岁月的暗格和迷宫

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设若要了解一座城市的发展史，最简洁的办法，就是找几张年代不同的地图。

即如我这样一个1993年就来到郑州市主城区生活的郊县人，手中一直保存着几张关于这座城市的交通旅游图或城区图：1992年的，2003年的，2008年的。拿它们对照当今的新版，一个感觉：这座城市就像一个沾了水的海绵体，几十年中保持着一种超乎想象的扩展速度。

1993年郑州城区卫星图

2003年郑州城区卫星图

2013年郑州城区卫星图

2022年郑州城区卫星图

查一下数据，1992年底，郑州市中心城区人口为115万人，建成区面积87.9平方千米；到2021年底，市辖区（含航空港区）人口增长到765.5万人，中心城区建成区面积达到709.69平方公里， 30年中都至少增长了七八倍。

地图中蕴含着许多历史演进的细节。

比如，那条贯穿城区东西的主干道，从东到西如竹节一样不断连接起商都路、郑汴路、东大街、西大街、正兴街和中原路；再如，河南省博物院（馆）前后选址三次，每一次，都会将过去的“小”逼得无地自容；又如，整个郑州东部，我们有了一个如意湖稍显不够，近些年中又新添了龙子湖、龙湖、象湖、蝶湖等面积更大的人工湖……

所谓沧海桑田，地图中的那些横竖相切，展示的都是往昔岁月留在这座城市的刻痕。

但有时出于写文章查资料的需要，我更为关注地图中那些红、蓝、绿相间的不同色块，它们每一个都标注着名字，单位、建筑、公共设施，等等。

其中，让我感到特别感慨的是，伴随着人口的迅猛迁入，不同时期都会有不少新的居民社区冒了出来，30年中不断“堆积木”，竟堆起了1000多万民众立体的蜂巢一般的家。

农业文明3000年，我们只用数十年就建造起一座现代城。这，就是黄河岸边的郑州。

谁为其中最主要的推手？我们可以列出很多，但，如果考虑到这30年是市场化住房建设滚滚向前的30年，那么，有一个主体一定会被我们浓墨重彩置于前列：那些以经营城市为宗旨、以卖房子和提供生活服务为产品的地产开发商们。

接触他们多了，在这座城市奔波得久了，现在再看地图，竟觉得那密密麻麻的格子如同一盘下不完的棋局，各方奕手轮番上阵，众多脸庞交相辉映，棋子拱卫攻防之间，无论有什么样的悲欢离合、兴衰起伏，都写在岁月边上，慢慢湮没。

可是，我相信我曾看见过、听说过甚至记录过。30年太长，又太短，那整整一代人，可是如此无意而又精心地给我们绘制下了一幅幅地图，从此也就在这座城市留下了一个个记忆的暗格和迷宫。

02

他们，在这座城市中“拓荒”

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记得那一年骑着自行车往郑州市的东面走，燕庄还是一个都市村庄，临近的军用机场和刚刚建成的中原国际博览中心孤单地散落在田地里，就觉得这座城市的繁华，依然停留在二七塔。

现在看那时候的郑州地图，果然，城市最东边边界在现在的东明路，北边延伸到俭学街，南边到陇海铁路，整个郑州，就像几个火柴盒子堆在一起。

那一年，是1993年，我刚到这座城市上大学，对郑州经济的认识只局限于亚细亚商场所挑起的“中原商战”上，还不知道校园外已经爆发式出现了振兴、金城、布瑞克、大宇这样的中资地产企业，更不知道此前一年受市场开放、民智开启的驱动，香港独资的建业地产和外资独资的台兴房产等企业，已经打开了这座城市以市场化手段开发房地产的大门，向纯粹的单位福利性分房时代道别。

1993年9月，建业开发的第一个房地产项目金水花园首期破土动工。奠基仪式当晚，史无前例地邀请了中央交响乐团在省人民会堂举办了“金水花园之夜”大型交响乐会。建业由此确定了公司的文化基调，并将这种文化情怀贯穿于未来的品牌建设过程中，直到现在。

期间是去过刚建成不久的绿云小区的，由中房河南分公司开发，里面住的都是这座城市的显贵们，门口的门卫站得笔直，走进去，庭院幽静，绿树葱茏。后来有人说它是郑州第一个商品房小区，又有人说台兴房产建造的“台胞小区”、振兴地产开发的科技绿苑小区、富田地产投资的汝河小区都比它落成更早，但无论如何考证，1995年前后，当这些处于老城区的商品房以崭新的面貌比较集中地出现在世人面前时，它们引起的，是持续不断的好奇和犹疑。

中绘集团（原清华园）的李发臣记得，当时的住宅价格每平方米大概是540元左右，临街商铺890元左右，不算高，但就是很少有人买。他本人是第一批吃螃蟹者，率先购买了同乐小区的房子，搬进去后，那感觉，“好得很，不憋屈了”。这让他下决心也去盖房子。

与这些人扎根老城区不同，外资或港资性质的金成、建业、英协、德亿等地产公司，更喜欢往东“开荒”。比如围绕着当时的燕庄，周围就开建了未来花园、英协花园、金水花园等后来知名的小区。当时的办公条件差，许多老板都是临时在城区租房办公。

胡葆森当年“下海”创业，租的是河南省社科院内一幢小楼的办公室，和他一起创业的冯树森为了给公司买到便宜而又实惠的家具，蹬着自行车跑遍了郑州市的大街小巷。1997年夏，有一天我去他们那儿找人，一进屋就见满屋密密匝匝一群人，吓得赶快转身出门。

后来听他们员工说，那时候的胡葆森，吃住都在办公室内，经常满脸的胡子拉碴，同事家的小孩子偶尔来玩，看到他的面容后常常会受到惊吓，慌着往大人身后躲。

现在来看，称这些最早“下海”的人为郑州乃至河南地产界的最早拓荒者，并不为过。建业第一个项目金水花园拆迁拿地，冯树森磨破了嘴皮子、跑断了腿。后来公司里流传段子，说冯一年能喝掉200斤白酒。2002年建业十周年庆典，冯的妻子因“支持丈夫的工作”而受到表彰，她一上台就哭得稀里哗啦。

但即便如此艰难，立志扎根河南的胡葆森于1994年8月仍作出了一个惊人的决定，组建河南建业足球俱乐部，开启与河南足球28年的风雨同舟之旅。而在此前的1993年6月，他们针对“金水花园”开盘，创新性推出“10年还本”销售政策，在业界引起巨大轰动，自此声名鹊起。

早期做房地产的这一部分人，经历丰富，视野开阔，知道香港乃至海外房地产业的经营模式和发展前景究竟如何。拥有开发资金只是一方面，土地如何供给？房子盖成什么样子，卖给谁，如何卖？最主要的，房地产开发的配套政策到底有哪些？面对这种种未知，当时的他们如果没有巨大的勇气和胆识，恐怕是不敢轻易涉足这一行的。

所以，多年以后，当我听说英协的罗林芳客死异国，禁不住为他曾以超前的眼光打造“郑州富人第一区”、以满满的情怀扶持豫剧文化而扼腕叹息；当我眼见台兴的王超斌半身瘫痪还在畅谈他的“首富”经历和“物流王国”梦想，会连连劝他“该歇歇了”；当我知晓金成的祁军败走姚砦城中村改造并宣告退隐江湖，一个遗憾在心中油然产生：那个一直在意房子品质和品牌信誉的人，从此只给我们留下了背影和传说。

金成时代广场

记得当时从香港来河南设立德亿地产的刘锦鸿曾说：“真正的追求是一种心灵的苦役……郑州，是梦开始的地方。”胡葆森也曾感叹：“这是一块市场化不充分的盐碱地……企业在成长初期就像一棵小树苗，根往下扎的时候，先要通过盐碱层，这是在考验企业的耐力，一旦穿过盐碱层，就会从黄河文化丰厚的积淀中获取丰厚营养。”

这些话，无一不是真心话。现在来看，能在一片“盐碱地”里长成一棵大树，不经历九死一生，不易做到。

03

豪杰辈出，群雄逐鹿

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“下海”一词，其实与上个世纪90年代几十万中国人涌到海南，掀起中国最早的房地产开发热有关，“南下”对应着“北上”。后来逐渐突出其特殊意义，从体制内出来，海阔天空凭鱼跃。

河南人那时候还很闭塞，去海南搞地产的也有一些，比如曾任中原区宣传部长的尹建国，1992年在海口设立华林投资，与突然冒出的其他一两万多家地产公司争夺地盘。时隔多年，他想起往事还倒吸一口凉气：当时如果不是快开快打，短短两三年就有可能成为迅速崩灭的“泡沫”中的一朵了。

那时候中国“风投之父”方风雷还在海南，他对此前早已熟悉的朋友胡葆森说，扎根河南，将来你会成为一个“中原之王”“中部之王”。

后来很多人逃离海南，或移步北上广，或返回家乡。此间的郑州地产，开始在启蒙之中野蛮成长。除下胡葆森、罗林芳等人，正商张敬国、银基李荣坤兄弟、鑫苑张勇、东方今典张泽保、亚新张瑞新、新田田太广、正弘李向清、中绘（原清华园）李发臣等，这些直到今天还很活跃的地产大佬，基本上也是在此一时期悉数登场的。

但是，作为新生市场力量，无论是群体还是个人，他们那时候都没有受到社会广泛关注。当时大学生勤工俭学，最常见的一种方式是帮这些地产公司在街头撒红色的或黄色的小传单。因为印象Low，且不了解这些公司的底细和前景，我所在的大学商学院，前后几届数百名毕业生，并没有多少人去地产公司工作。省内其他高校，当时似乎只有河南财经学院开设了相关专业课程，但学生人数并不多。这些人毕业后，倒成了地产公司的香饽饽，而今几十年过去，只要仍在干这一行的，多成了地产公司的高管。

现在的中原建业总裁马晓腾和筑友集团总裁郭卫强、建业地产CEO杨明耀原来曾是同门师兄弟，三人大学毕业后都到建业工作，也先后跻身建业高层，领命诸侯，业内人称“建业三剑客”。

到1998年后，情况就和过去不一样了，地产公司纷纷成立，为大学生们提供了不少就业岗位。当时单位停止福利分房，住房分配货币化改革开始在城市中推进，人们对商品房的需求彻底被激发出来。国有企业改革如火如荼，许多开发商发现能从中获得相对低价的土地，并且只需支付少量土地出让金，就可以搞房地产开发，所以一时间，不少做实体、搞投资的人趋之若鹜，一个猛子扎进去就迅速开疆拓土。

郑州这地界，花园集团谢国胜、思达置业汪远思、江海地产尹爱萍、绿都地产汤玉祥、豫发集团王建树、华林投资尹建国、盛润集团李喜朋，以及现在近乎躺平的启福置业卢福明、名门地产宋金兴（宋在南阳靠收购南阳纺织厂发家，而后转战郑州地产市场）等，就是那个时期涌现出的枭雄。

比如谢国胜，早年开“少林菜馆”，曾在碧沙岗公园内为酒店起名“皇家花园”，惹得万众口诛笔伐，最终不得不将“皇家”二字去掉。到2000年，他先是遇到一位“贵人”，而后又在河南最早“下海”的经济学博士席春迎的协助下，一口气并购了郑州市的酒精厂、中药厂、化工设备厂、塑料厂等9家困难国企，在原址上大张旗鼓开发房地产。“孵蛋的窝儿”还未捂热，他又参股民生证券，收购ST鑫安，涉足资本市场，很快跻身胡润“百富榜”。

这在当时，的确是一道奇观，实业、地产、资本市场，被一些“先知先觉”的老板视为构造商业帝国的三个支点。那时期，大部分郑州人还在被“中原商战”“打造东方芝加哥”“把郑州建设成为社会主义现代化商贸城”的热潮所裹挟，经商、做生意、办实体还是主流，而像谢国胜、汪远思、汤玉祥这样“实（业）”而优则“地（产）”则“（上）市”的，还属凤毛麟角。

这就带来了一系列问题。核心的一点：一切都是可控的吗？自身的能力增长能否驾驭住无限膨胀的欲望？

当时的郑州，住宅地产风起云涌，商业地产方兴未艾，真正锚定地产行业的人，相对都能心无旁骛，在这两个细分领域深扎基本盘。这就和那些四处出击、多业并举的企业在经营风格上形成巨大分野。

那时候真正做商业地产的主体，并不太多，比较典型的有建设银行、省乡镇企业局下属的中原不动产，等等，行政色彩相对浓厚。到了1995年，丹尼斯百货进入郑州，开始自建商场，并形成连锁扩张，但其只谋商业而将地产当作附属资产的做法，并非严格意义上的商业地产。

郑州商业地产真正起步的时代，要等到几年之后了——2001年10月，建业以2.3亿元的资金整体买下亚细亚五彩购物广场的整体产权，而后又转手新加坡凯德，并租赁给北京华联，这一过程，意味着郑州商业地产的价值开始进入市场发现阶段。

此前的1999年，信达资产承接建行剥离出的金博大城物业权，但只有等到2006年4月，经过多轮拍卖，后者的3年经营权以4.21亿元的租金被大商集团拿下，这才真正将郑州商业地产的市场推向了群雄逐鹿时代。

这个时候，“经营城市”的理念风行全国，郑州已开始发问：我，到底是谁？又究竟走向何方？

04

用地产的支点，

撬动改造一座城

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都说魔鬼藏在细节当中。真实历史的发生，充斥着众多偶然、感性的事情和情景，但某一天回头看，哦，整个过程原来如此，一个内在逻辑赫然在目，发展大势已在理性中悄然形成。

2000年代初期的郑州，就像当时的我一样，还是一个比较敦实的小伙儿。外来的许多时尚已经在大街小巷落地生根，麦当劳、杜比立体声、川渝火锅、好记星、奥利奥夹心饼干、《泰坦尼克号》之后的美国大片，等等，感觉她和过去有了许多不一样——当时，我在自己的一篇关于洋快餐本土化的新闻报道中，用了一句话：像花儿一样，“开放”。

已经对这座城市极为熟悉了。骑着自行车，从城西跑到城东，半小时就够了，竟感觉整个城区的格局显得越来越小。那时候准备结婚、准备买房，选了几个小区都觉得贵。有一天一个在地产公司做策划的朋友拉着我跑到现中州大道（原107国道）东边的一个地方，面带微笑地对我说，你要是晚两年结婚，我保准在这儿给你弄一套超便宜的房子。

我一惊，看着四周一望无际的麦田，说这地方建房子，你开什么玩笑？涮人也没有这么涮的啊。

事实上，我错了。因为就在说这话不久的2001年9月，我以记者身份参加了一场新闻发布会，会上，郑州市政府宣布了郑东新区建设计划，并公布新区CBD的规划方案——日本人黑川纪章对新区的整体设计、加拿大人洛斯•奥特对河南省艺术中心的单项设计，从众多方案中胜出。

那是我第一次知道，郑州之外还要再建起一个“新郑州”。所以，第二天我就约那个做地产策划的朋友吃饭，说你们地产商都是奸商啊，咋那么早就知道了消息。朋友倒不慌不忙，拿出一份“内部会议纪要”，指指点点地说：你看这上面的话，还是秘密吗？这是不是搞地产的机会？

我一看，乐了。用黑笔画出的那几句话是，“郑州老城区规模偏小，市中心拥堵不堪，拓展空间受到制约，这与其作为近亿人口大省的省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标不相适应。郑州迫切需要一张响亮的名片向世界证明自己，使自己步入国际型大都市的行列”。

已经很清楚，郑东新区要上马。后来了解情况多了，始觉得郑东新区的建设当时在郑州、在河南是大事，放到全国，却不过“毛毛雨”而已——那时候的中国，其实到处都在建新城。

此话怎讲？大的背景是，上个世纪90年代中期，中央实行“分税制”改革，地方政府可支配的财政资源迅速减少。不能眼睁睁看着钱袋子没钱啊，所以地方上发展经济的方式，就从之前的“工业化”变成了“工业化和城市化”并举：一方面继续以低价工业用地招商引资，另一方面限制商住用地供给，形成土地垄断，这个时候，大量人口不断涌入城市，房价快速飞涨，土地价格也不断攀升，地方政府财政困窘的状况自然得到缓解。

郑州地产业的发展，也顺应了这种趋势，并等来了郑东新区的建设开发。我也在无意中成了一个受益者：2003年下半年，我所在的单位在郑东新区拿了一块地，要求员工认购房子，我随大流报了名，交了定金。到2006年交余款时，那个小区周围已是高楼林立了，昔日农田已经荡然无存。

看当时的统计资料，2002年以前，河南省统计公报中涉及这个行业发展的，基本上以“工业和建筑业”来总体概括，条目涵盖“国有建筑业施工工程个数”“投标承包工程个数”等；到了2002年，相关条目就变为“全省资质等级四级及四级以上建筑企业实现利润”，不再分国有和民营，而且增加了“施工房屋面积”“房屋竣工面积”这样的动态指标。

郑州地产业的发展节奏，遽然加快。再去看整个业界，更为显得光怪陆离。因为，几乎整个社会的力量，都参与了进去。

05

狂飙突进的年代，

谁都应该停下来“等等灵魂”

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面对新的发展机遇，那时候，整个郑州楼市，似乎仍在释放“以小博大”甚至“空手套白狼”的造富魔力。

不过，多是因为自身原因，比如“多元化”战线拉得太长顾此失彼，比如核心能力不足、整合产业的能力有限，等等，导致许多企业的发展轨迹如同大起大落的抛物线，其兴也忽、其衰也忽，反而像建业那样奉行“地产专业主义”稳着来的企业，并不是太多。

记得当年逢到开会，不少跨行业的老总都会向胡葆森讨教做地产的秘诀，胡都会劝他们谨慎。探讨多了，有些人就会将自己想要开发的职工安置住宅区拿出来，对老胡说，你帮我们建吧，专业企业做专业的事。

事实证明，这是对的。那些年，许多企业和建业建立了项目合作关系，天明、金龙铜管、森源、济源钢铁、海马，等等，这还不包括众多同行。建业利用自身的专业开发经验，帮这些位于全省各地的企业开发了不少小区。

郑州海马公园

所以，依靠“朋友圈”做生意，这种模式的开创，建业成了独一份。或许是受此灵感启发，再加上濮阳、洛阳、许昌等地先导项目的成功落地， 2002年4月，建业正式启动省域化发展战略，更加聚焦专业化，在巩固省会地产市场的基础上加速向河南省内市县下沉，自此一路绝尘，为行业的区域化发展展现出先锋样本。

相形之下，那种“一夜登天”“盲目多元化”的做法，那些年却没少将同城的其他地产企业带入“坑里”。记得有一次我在火车站旁的一家酒店，曾目睹过一位女强人一直控制不住的眼泪——她贸然去做的地产项目后续资金跟不上，被法院查封拍卖了；在郑州市的某条小街，我曾看到过一位地产枭雄孤独的背影——他的一桩土地收购因涉嫌国有资产流失而被政府叫停，他本人亦为此蹲了几年牢；在深圳的某座写字楼，我曾与一位昔日的河南“商界教父”把酒话当年——他将房产项目零价格转让给债权人，净身退出江湖。

“地”来钱“往”，笔下春秋，假如能以几部小说或电影的形式还原那个时代郑州地产界的细节演进，那么我们一定会说，现实真刺激，世界真魔幻。

2003年，国外的某家投资公司因投资郑州黄河南岸的一个景区失败，急着从项目中撤出。消息传出，引起舆论一片哗然。某老板听说后觉得机会来了，就把自己一个人关在某小区的公寓里去想怎么办，三天三夜足不出户。后来有人来找他，一看屋子里的烟头有几大桶，赶快推开窗户。楼下人一看烟云扑出，就高喊“失火了！失火了！”该老板镇定自若，笑眯眯地对旁边的人说：“干！咱要干！咱为啥不能干？！”

这就是后来的某大型景观地产项目的由来。它扩大了郑州市的都市边界，也通过增建高尔夫球场等配套设施，告诉同行，原来地产“也可以这样玩”。由此，该老板具有的地产商的气魄，也在圈内闻名，后来许多人拿项目，常会事先对自己说一句，你到底有没有像某某那样的胆？

但仅仅有胆，也不行，还要守规矩、走正道。建业后来牵头组建嵩山会，其中一个高标准的“道德门槛”就是，至少过去30多年的经商过程中，“不能有任何偷税漏税、行贿等记录”。

为什么这样做？因为房地产市场的发展环境，已越来越严格、越来越规范。比如土地开发，为整顿该领域内长期存在的无序混乱，自2001年开始，国家开始逐步推进城市土地供给市场的“招拍挂”，让市场主体公平参与竞争。郑州正式实施这项工作流程的时间是2002年，其标志事件就是花园集团谢国胜以6个亿的招拍价，拿下了河南省农科院430亩试验田的土地开发权。

这也是郑州诞生的第一块“地王”，意味着房地产和城市的“土地财政”正式挂钩，意味着土地市场的供应正式进入紧缺时代，也意味着“地段，永远的地段”将要成为地产企业发展的黄金法则。所以，此后当我们看到天下城、文博花园、建业二号城邦、鑫苑世家等众多“地王”在这个城市一个接一个诞生，其内在逻辑告诉我们，这都是必然结果，不必为此大惊小怪。

当然，拿下“地王”，并不一定能享受得了“地王”所带来的开发红利。花园集团因为资金筹措不到位，农科院的试验田土地被政府收回。2003年4月发布二次拍卖公告时，恰被坐飞机回郑的汪远思看到，他兴奋异常，一下飞机就打电话给“泰山会”好友卢志强，四处筹措资金。顺利夺标后，“地王”进入漫长开发期。汪在当时首创了“看房预约交押金”的饥饿营销模式，但房子销售依旧不理想。到了2008年底，受信贷紧缩影响，思达资金链断裂，汪在无奈之中将“地王”股权对外零价格转让。

正弘李向清拍马杀出正式接手后，避开汪的前车之鉴，快速开发、集束销售，终于让“地王”变成“楼王”，让“魔地”变成“福地”。汪远思后来说得最响亮的一句话是：“我还是会回来的！”

比蓝堡湾事件稍早，郑州地产圈还发生过一个同等类型的故事——德亿时代城崩盘——最早以港资身份来郑州开发地产的刘锦鸿，由此结束了与这座城市10多年的缘分，败走麦城。2005年4月，当她最后一次站在德亿大酒店的舞台上向朋友们作别时，未语泪先流，台下几位男士想送花，被旁边的舞台导演一一拦下。

那时候的郑州，像德亿大酒店这样的豪华的夜场多如牛毛，地产经理人请客或庆贺，一般都会来这种场合。可是，面对着时代城动辄四五千元的房价，任经理人怎么劝酒，那些“有钱人”就是不舍得掏腰包。

跑步“抢楼时代”，还要再等近10年才能来到。

06

永远只有少数人才能穿越周期

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按业内权威人士的说法，2004年以前房地产业的成长，更多的是一种资源型发展，主要依靠土地资源来促进楼市规模；而2004年之后，地产市场进入了资本型发展时期，这一时期市场逐步精细化，资本实力成为企业能否做大的决定性力量。

这是内在的原因，外在的发展条件呢？几件大事：一是2003年由郑东新区起步、郑汴一体化所带来的城镇化步伐的加大和加快；二是2007年郑州市大规模城中村改造的启动，如何盘活和升级既有存量；三是2009年中原城市群建设及米字形高速铁路网的构建，这都给地产业的发展打开了巨大想象空间，导致本土房企雄心万丈、快速布局，也导致原来一直把郑州当作三四线城市的外来巨头纷纷加入战局，并开始争抢蛋糕。

郑州城中村

几个大学城在建，航空港、环郑的几个产业新城在建。不少外地人，开始往郑州迁了；即便是郑州本地人，也在考虑住房的改善型需求。一些人对房产的投资意识就是在这时候萌发出来的。我过去认识几个在单位上班的人，他们几乎都是从2005年开始，不断循环着借贷在这座城市买房子。赶到限购政策出来之前，有的人竟凭一己之力合理合法倒腾了20多套房子，完全实现了“财务自由”。

水涨，船也高。2006年我上某商学班，同班同学中有一个原来做服装贸易的，她看到一个郊区村庄拆迁改造的机会后，就联合亲戚“砸锅卖铁”筹资1个亿，又外借1个亿开始“啃骨头”，四五年过去愣是盖成了一个小区，收获了不菲回报。还有一个同学配合老板做西区旧城改造，一条街近10公里，短短五六年全盖起了楼。另有一个朋友本来卖礼品卖得好好的，却突然半道出家接了一个城西的城中村改造项目，“吃尽万般苦，作尽万般难”，一举跃龙门，10年时间获利近10亿，与往昔苦逼模样判若云泥。

当年采访帝湖卢天明，文中写他出道前卖豆芽，他起初老大不愿意。后来有人夸他富了不忘本，他喜笑颜开开着那辆著名的808万元幻影劳斯莱斯来感谢我。可是前脚刚刚抬起，后脚就被几声巨大的轰隆声绊住：帝湖花园占据金水河道的几幢违章建筑，被炸掉拆除了。

帝湖花园

这都是大时代给人带来的机会，有人会失败，有人会成功，有人会成为英雄，也有人会沦为枭雄。记得早期某马汽车来到郑东新区的时候，主要目的是为了做大汽车产业，政府为此给它配了不少地；但随着东区地产开发热的兴起，某马开始谋求多元化，于2007年进军房地产，短短10年就从中至少获利百十亿，而其主业汽车制造，却因老板重心旁移而荒废下来。

情况类似的，还有外来的锦艺集团和本土的隆庆祥集团。两者本来都是纺织服装行业中的翘楚，后来一看地产赚钱，就深陷其中，甚至将主业置换。但地产开发的高门槛，最终成了它们的拦路虎和绊脚石。

有一段时期，市场上曾经将“产业购地”称作“产业勾地”，所以到了后来，政策层面对于那种以产业经营之名行地产开发之实的行为，已变得高度警惕；事实上，如盛润、海马、元通、金苑、领秀这样既想把产业做好，又想在地产上获得超额收益的趋利行为，往往在市场上“不可得兼”。

这就说到地产行业越来越讲求的专业度和专注度，越来越重视的信誉和品牌了。

2004年以后，随着群雄逐鹿地产中原，随着市场上住宅供应的多元化、多样性，人们对房子的购买也变得挑剔起来。记得建业很早的时候就提出“为河南人造好房子”的开发理念，永威、正商、康桥等也开始强化房屋的样式、质量和人居环境，万科、绿城、碧桂园等外来者更是按从一线城市带来的设计图纸“一张蓝图绘到底”，这都说明，地产商光比价格和开发量，而不靠创新和服务吃饭，已经远远不行了。

那时候，这座城市其实已经开始出现许多“问题盘”甚至“烂尾楼”。2005年，我去采访郑州东明花园以假按揭骗贷套取银行资金和一套住房重复出售欺骗业主的黑幕，文章刊出后，人行总行开始要求各大商业银行开展严格的自我检查和流程规范行动；2008年，思达蓝堡湾暴雷，无数购房者的权益保护受到省内高层关注，并引发整个担保业、地产界对自身经营行为的反思；2010年前后，当东关虎屯开始城中村改造，其内部无法调和的股东关系，连续多年来成就了郑州最为知名的烂尾工程，至今还以停工停产的状态展示着城市疤痕……

这时候的地产业，依然泥沙俱下，纠结了太多的利益和欲望、矛盾和梦想。因为已渐渐成为各大城市的支柱产业，并成为企业和个人创富的主流性代名词，所以，地产企业家享有的地位和荣耀达到空前：各种排行榜，地产类企业家集群式专榜出现，且前赴后继诞生众多首富；各种论坛或会议，地产企业家往往排名靠前，一坐一大排。有一年一个大佬找到我，非得辩论地产业和制造业到底哪个对城市经济的贡献大，非得探讨地产业到底属不属于实业，我最后“呵呵”笑着，说，你说是啥就是啥吧，只要不耽误你赚钱。

当然，这个行业头脑清醒的智者和勇者，还是大量存在的。比如正商张敬国、建业胡葆森、鑫苑张勇这样谋局深远者，早就开始考虑怎么通过“省域化”或“走出去”战略，实现企业资源的外溢和品牌输出，或者借助资本市场的力量扩展融资渠道、扩大自身实力；比如东方今典张泽保、豫发王建树这样“对政策吃得透”的人，比照着华夏幸福的造城模式，已将产业园区的运营搞得风生水起；比如兴亚程道兴、美景王小兴这样极为低调的潜行者，已通过构建多层次的融资体系或与地产巨头合作联姻，来扩大自身产业版图、增强抗风险能力。

这时候，这个群体中企业家和企业家之间的区别，已十分明显地展现出来——如果说过去的发展靠的是机会和胆识的话，那么，这个白热化竞争时期，企业家的理性、智慧、战略思维、带队能力、创新导向，等等，就成了核心竞争力，成了综合性比较优势。事实证明，具备这些素质的企业家，更容易带领企业穿越周期。

如今，郑州市正在打造企业家矩阵工程。认真梳理，这个群体还的确比较庞大——其中，客观地说，以胡葆森、张敬国等为代表的地产企业家群体，已经成了我们这个地区对外展示产业形象的一部分人格化名片。

所以，当年胡葆森与王石、冯仑并称“中国地产三君子”，不是没原因的。

2002年起开始的近10年时间里，胡润在河南寻找能上榜的“富豪”，我因为曾陪过他“到处转转”，所以知道他的选择，着实有限。

07

大时代的挑战和变革，

还是来了

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立足现在，人们一般会把郑州地产业的发展分为几个阶段：萌芽期、成长期、黄金期、调整期、重构期，等等。

不错，历史上不同阶段楼市调控政策的出台，都对房地产市场的发展产生了一定影响，比如2008年金融危机后雄心勃勃的四万亿计划，给当时的地产销售带来了一个高潮；但 2011年“国八条”、房产税试点改革落地，2017年“限购”“限价”“限贷”“限售”等政策全面升级，等等，目标都是在特定时期防止房地产市场过热而导致的结构性经济失衡，牵一发而动一万，彰显出房地产业作为城市支柱经济所发挥出的产业链带动甚至财政支撑作用。

不过在我们看来，30年来，对楼市发展大势真正产生根本性影响的，还是2016年开始推行的“供给侧改革”以及2020年以“三条红线”为代表紧缩性产业政策。它让地产界近10年以来形成的“高杠杆”“高周转”扩张模式，面临前所未有的挑战，也让整个地产界开始思索，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策导向和价值观主导下，如何实现由“量的扩张”到“高质量发展”的转变。

“搞了这么多年房地产，钱借不来，工开不了，债还不上，房子卖不掉，这还是第一次。”2022年4月初，郑州一位地产大佬拉着我到他分布于郑州的三四个工地转悠，每次下车“指点江山”，他的手都有点软，难以“激扬文字”。

“到底是我老了，还是这个市场的运营规则变了？”他说。

想想恍如隔世。大概从2017年年初开始，他在郑州连续拿了五六块地，龙湖、北龙湖、航空港区，等等，每次都是借助信托、民间拆借等方式筹措竞拍款。拿到地后，工地上很快彩旗飘飘。他当时常对我说的一句话是：“咱要弄，就弄这大项目，小打小闹，耽误不起那时间！”

当时我觉得，他这几年赚了过去一二十年都不曾赚到的钱。

其实也不是他一个人在这样做。那时候的郑州地产市场，呈现出一个让人眼花缭乱的局面，全国各地的地产巨头如过江之鲸一样纷纷加入饕餮盛宴，“地王”又开始频频出现。2016年7郑纺机地块的竞拍，整个过程竟经历了566轮竞价，最后还是有万科背书的美景牛，硬生生摘得该地块的开发权。此举当时就引爆了整个郑州的楼市，中午拍卖结束，下午就有多个楼盘停止卖房，封盘涨价。紧接着，几乎所有的楼盘都进入了以周为时间单位的涨价浪潮中，消费者不管有钱还是没钱，都跑步进入楼市，市场由此催生出一个新词，“得房率”。

即便是后来被定位于“西美”的荥阳，2017年前后竟有“中国地产50强”中的19强大举进军，和本土地产商展开血拼鏖战。

到2018年，整个市场的狂欢推向了高潮。在“新一线城市”“国家中心城市”“自贸区”“米字形高铁”“四环快速化时代”等政策利好推动下，“千人抢房”“0首付促销”频频出现，郑州房价一度达到均价1.4万元，不少企业都在争相顺势成为区域性的地产巨头。

而且，一些大型地产商甚至还“走出去”，在全国各地的一二线城市储备土地，开发新项目，冲击上市，甚至开始在地产之外的其他产业领域实施多元化扩张。我们所熟悉的正商、名门、亚新、康桥、盛润、美景、鑫苑，等等，莫不如此。

这一时期，河南本土的大型地产企业，大概只有少数企业守住了本位：或做到“不出省”，继续精细化深耕本土；或构造出较为完善的金融生态体系，为企业控制风险修建了一些“护城河”；或进行业态创新，在“地产+”“品牌+”“物业+”“服务+”“文旅+”等方面展开实实在在的探索。

其中比较典型的有正弘和新田的商业体，有银基的文旅，建业的新生活、工程代建、装配建筑，美盛的酒店、实景演出，等等，如果说到转型升级，那么这些企业的身体力行，算是给出了一些答案。

但即便如此，2020年下半年以来，面对着严厉的楼市调控，面对着“720大水”和接二连三的疫情防控，面对着经济下行所带来的居民收入水平降低和部分人口红利的失去，无论是什么样的企业，都普遍迎来了生死攸关的大挑战。

所以，我们会说，最近10年，我们见惯了其他行业如农业、制造业等领域的周期性兴衰，但房地产业整体上的大起大伏和群体上的生生死死，却还是第一次。细说起来，这些群体性“龙头斩”，多由融资受限、偿债压力加大、消费受抑等因素触发，其情况之严重、影响面之广泛，实在让人触目惊心。它意味着整个社会在经济结构、发展方式、金融体系、财富分配等方面的深度调整，已经到来。

这个时候该怎么办？目前，政府部门显然正在精准施策积极救市，而企业也都在立足自身实际、整合社会资源来谋求突围之路。

其中，像建业通过瘦身而谋求“做少、做小、做好、做精、做新、做快”，像美景、鑫苑分别与万科、万达联姻“靠大联大”，像上上、易元等众多地产公司以破产重整的方式取得“新生”，像佳田、名门等不断甩卖资产卸包袱，如此等等，都是值得借鉴的寻求自救的办法。

当然，硬币的另一面，是国资背景的地产资本借助低杠杆手段，以较低价格收购资产，目前正愈演愈烈。但30年的市场化地产发展史告诉我们，我们房地产市场的开发主体，最早以外资企业为主导，而后又以民营企业为主流，经历过多轮宏观调控，其中一些强势企业之所以能穿越一个接一个的周期，比较核心的一点在于企业对趋势的准确把握，对政策的深入解读和对市场的灵活应变，在于企业家的战略预判和当机立断。

所以，值此30年未有之变局，企业家临危不惧、进退有度、收放自如的态度特别重要。楼市“黑天鹅”，考验的不仅仅是企业家的智慧，更有他们曾有的胆气和勇气。

所以我想，放在30年甚至更久远的历史时段，只要企业家和他的团队在，只要他们的核心价值观能不断“与时俱进”，只要“企业家精神”历久弥新，那么眼下所面对的问题，都只是时代大潮中的“朵朵浪花”而已。

现实情况是，这座城市的朋友圈扩展和城镇化建设步伐一直不会停止，消费者对好房子的需求仍属长期刚需，这时候，只要相关部门齐心协力营造出良好的营商、金融、司法环境，帮助企业降低负债率和其他非经营性负担，给企业家的未来预期注入信心，那么，这座城市的地产业一定还会迎来生机勃勃的未来。

就像过去30年中我们曾多次经历过的那样，前赴后继、生生不息——只不过，地产业的发展方式，真的要变了；企业的政商关系、产品体系、组织架构等，也都要变了。

不变革，就彻底没有未来。但真要变革，真的不会那么容易。

08

人•岁月•企业•城

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不久前，通过中绘集团李发臣，我想去见几个郑州地产圈的几位“老人”：国基置业郭先奎、亚新地产郭瑞新、裕华置业田华。他们4人早年都在郑州东风建筑公司上班，也都在上个世纪90年代初期辞职创立各自的地产公司，分别“把守”郑州东西南北四个方向开发项目，而今近30年过去，4个人的公司都还在发展，且各具经营特色，其整体上不事张扬的做人做事风格，已成为郑州地产商中一种比较典型的精神风貌。

但因为疫情，我还没有来得及见到他们。据说他们彼此之间一直保持着融洽的沟通与交往，“这么多年的友情，就像一坛老酒”。

这让我想起焦作多氟多的李世江。20多年前，他曾和几位朋友一起坐车外出，途中出了一起严重车祸，所幸几个人都大难不死。从那以后，他们哥几个每年都要相聚一次，对酒当歌，微醺畅聊，临别互相拥抱，保留着固定仪式。我还想起建业集团的老胡，他的朋友遍天下，关键时候总会和其中一些人互相帮衬，这种“抱团取暖”、惺惺相惜的行为，无论对于他们还是芸芸众生来说，也都是人生一大快事。

近些年，许多产业界的老板行走得很孤独，其社会评价大多和过去不大一样。正如不久前一位地产界的朋友对我说的那样，纸媒传播和全民创富时代，这些人都成了英雄，而到了网媒视听所带来的观念解构时代，他们中的不少人就被无情地拉下神坛了，变得面目多元。

想想看，我所在的这座城市，地产界这么多年有人财富登顶，有人入狱赎罪，有人纵横天下，有人远遁海外，有人转战他途，有人退隐江湖，这一桩桩一件件，其背后隐藏的跌宕起伏、刀光剑影、悲欢离合、苦辣酸甜，都足以写就一部部人生大书，标签式的、碎片化的解读，只能给这个世界留下太多的疑问和误解。

一代人，承前启后，有不少已到了可以向下一代交接班的年龄，但这样的班，如今交得当真颇具挑战性。有时和一些地产人讨论这个话题，他们常常会不由自主地感叹一句：“一辈人有一辈人的角色和使命，但这一辈人，注定要成为一种比较特别的存在！”

怎么说呢？地图上的郑州，仍不断画出“新格子”，一盘盘的棋局就总也下不完；而现实中执子的奕者，面对不进则退的市场环境，每个人都在奋勇向前。所以，面对抽丝剥茧的历史，无论他们被描画的“脸谱”究竟呈现什么样子，来自外界的理解、容纳甚至尊重，都不能缺少。

可是现在，我们多失去了这种能力。

郑州是一个典型的移民城市。30年中，天南地北的地域文化源源不断地涌入，地产商当仁不让地成了多元文化的调和者和整合者。去新郑龙湖镇，周口话、商丘话一度成了“官方标准话”；到郑州西南角的不少小区，新密人、登封人几乎“一统天下”；来荥阳东部新建的一些社区，一定会碰到不少带着江浙口音的大叔大妈——所谓众口难调，地产商所做的，就是让大家通过相聚“同一屋檐下”，在潜移默化中实现地域文化的融合再造。

虽非“桃李”，但依然会在“无言”之中，“下自成蹊”。我们分明看见，郑州这座现代新城，正以它到处呈现的空间建筑和的丰富多样的社群活动，完成着一部关于城市人文精神“纪录片”的底片拍摄。人本城市、民本城市，每一个人都在这里，守望着那座属于他（她）自己的城市。

除了精神文化层面，地产商发挥的另外一种重要“作用”，也常常被我们忽视。那就是它们在纳税、就业和产业链带动等方面综合展现出的“社会责任”，这些最基本、最普通的“社会责任”，多少年来已经构成我们对各类经营主体的主要价值评判基座。

近两天，我整理了一份关于郑州两大地产龙头建业、正商近12年来的纳税统计表，发现自2010年开始，它们就一直在全省民营企业中发挥着纳税“表率作用”。以显示完整的公开数据的年份来说，2018年，两家企业共纳税94. 1亿元，占当年全省民企100强纳税总额454.54亿元的20%以上；到了2019年，全省民企100强的纳税总额同比有所下降，但两家企业的纳税额仍为99.54亿元，占比不降反升，接近25%。

这里面，特别值得关注的是建业。

自2011年以来，该企业每年的纳税额都在稳步递增，2013年超过正商，自此一直居于河南地产企业纳税榜首的位置。2020年，全省民企100强共纳税443.09亿元，建业一家就纳税66.52亿元，占比15.01%，超过宇通位列全省民企第一名。另外，如果汇总建业2012~2021年10年中的纳税总额，可以看到这个数目达到了惊人的413.16亿元，而这，几乎和近几年全省民企100强每年加总的年纳税额相当。

像建业、正商、亚新这样的头部企业，多年以来，它们的存在已经与这个地方的财政收入、城市扩容、民众生活、对外形象等密切相关，某种意义上可称得上是郑州房地产业稳定健康发展的主力军。对任何一座城市来说，“乐业”固然重要，但“安居”自始至终也是“基础”，想一想30年来郑州地产曾经历了那么多，最终仍然呈现出“沟壑变坦途，农田起高楼”的壮观景象，那么，一切阶段性的挑战都会随风而去。

想起近期永威李伟说的那句话：“在当下这个不确定的世界，人们难免陷入消极悲观的负面情绪，唯有点点滴滴的付出和担当，才能带给我们脚踏实地的安定感，只有个人的危机才是危机，所有人都躲不过的危机就是朋友。再汹涌的潮头都有回落的时候，（让）我们积极调整心态……”

我相信，这是所有地产人的心里话，就像30年里，胡葆森、张敬国他们代表一代“拓荒人”一次次说出的真心话和豪言壮语一样。

09

爱或不爱，

我们都被“锁”进了这座城

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“你喜欢这座城市吗？”

——“说不上喜欢，也说不上不喜欢。”

“那你为什么留在这里？”

——“这里有家啊。相对来说，在这里安家还是最好。”

“这么说你对这座城市还是挺依恋的。”

——“是有那么一点。生活时间长了，就习惯了，适应了。”

“再仔细想想，是不是有一种特殊感情在里面，比如爱啊什么的？”

——“不能轻易用‘爱’这个词，但好像也真的无法用别的词来替代。我想我们最终应该爱的，是她的灵魂。可是她的灵魂在哪里？”

四年前，有一个曾经的媒体同行约我写一篇关于郑州的文章，我写下了这篇《郑州，他们爱你美丽的容颜，我却独爱你那深沉的灵魂》。

对这座城，还能再说什么呢？卡尔维诺在《看不见的城市》中曾说：“你喜欢一个城，不在于它有七种或七十种奇景，只在于它对你的问题所提示的答案。城市犹如梦境：凡可以想象的东西都可以梦见。”

回望过去30年，一定程度上，我想这座城市的建造者就是那群让我们的城市生活梦境变成现实的人。以我本人而言，几张地图或许可以保留我对郑州的记忆暗格和迷宫，可我还是希望能通过一座座房子、一条条街道、一个个公共场所的连接，去满足我的“生之为人”的各种欲望和梦想。

回去的路已经找不着了，那就继续被“锁”在她的暗格和迷宫里吧。

我想很多人和我一样，爱或不爱，都被“锁”在了这个叫“郑州”的地方。

（本文首发在作者周健主理的公众号《键指财经》，共上中下三篇，豫记整理成一篇发布，虽略有删节，仍有1.6万余字，这是豫记迄今推送最长的一篇文章）

（图片来源于网络）