观点地产网 一直以来，凯德都是国内商业地产商学习的标杆企业。但是，“听离开凯德的人讲凯德模式，为什么不听现在凯德的人讲凯德模式呢？”分享会一开场，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓就这样调侃。
学员们参观凯德旗下福南项目
11月22日，观点学徒计划·2017游学季-商业训练营新加坡站走进凯德集团，探究凯德模式是如何成为国内轻资产模式的标杆，在房地产基金管理、商业地产价值挖掘上又有哪些前沿布局。
在罗臻毓及凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进等高层看来，房地产行业的估值已经渐趋理性，表现在国内房企普遍NAV折价率在20-40%不等，而一些科技服务型的公司估值却呈现指数级增长。这也意味着，房地产企业亟需进入转型加速、行业融合的快车道。
作为天生流着金融血液的商业地产来说，金融化是众望所归，其必要性亦是毋庸置疑。结合多元金融化工具，让商业物业实现资产增值和资本回报，是凯德模式的价值核心。
不过，“不赚钱的资产金融化了就可以赚钱吗？也不是这样的。”罗臻毓分析指出，金融化并不是灵丹妙药，还需要资产本身就拥有不错增值潜力。如果仅仅是盖一栋楼、打造一个空间，品牌、消费者愿意就来，这种模式根本无法走到价值链的最顶端。
因此，在凯德的发展蓝图里，时刻紧张并把领先距离拉得远一点，是战胜对手的关键。
金融化是方法之一，但不是灵丹妙药
商业地产与住宅很大的不同就是需要的资金量非常大。具体体现在推出一个住宅地产，可以依靠销售物业来支撑现金流。而商业地产没有10年-15年的运营周期基本很难回款，资金的沉淀周期非常长。
工作人员为学员们讲解
这也就决定了商业地产的重金融属性，比如依靠REITs和基金，实现商业物业在资本市场的退出。在凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生看来，当前商业地产市场供应区域性过剩、需求总体回落，再加上政策调控的因素，市场发展面临困境。为了提高商业地产的价值，就必须运用金融化的手段，让商业物业实现资产增值和资本回报，回归价值核心。
自2000年在中国开始大力发展商业地产，凯德就不断优化资产投资组合，旗下拥有1支聚焦于中国业务的房地产投资信托（REIT），截止2017年6月30日数据统计，市值达到69亿人民币；并拥有11支私募基金，资产总规模约73亿美元。
“金融化等于是把你的资产证券化，这背后也意味着你的资产还是要有一定的回报。”罗臻毓在观点商业训练营分享会现场指出，金融化并不是灵丹妙药，虽然可以直达商业地产的价值核心，但不可忽视的是，商业地产商还必须拥有具有增值潜力的优质资产并进行深度运营。
观点地产新媒体在与新加坡最大的商业银行交流时了解到，备受国内商业地产商推崇的REITs，在新加坡上市必须具备以下几个条件：首先，商业地产规模要达到50亿人民币，这样更有利于提高投资市场的接受度。其次是持有的资产最好是单一类别的，也就是不能掺杂住宅等其他物业。“术业有专攻”，投资者通常对发起人是否在多种物业领域均拥有能力持怀疑态度，因此更偏好于纯种类的房托概念，发起人管理起来也会比较容易。
除此之外，借贷比例最高不能超过45%，也就是你有100亿的资产，最多能借45亿。装进房托市场的纯物业组合收益率要超过6%，这是市场普遍期望的数字。更为重要的是，信托里面75%的资产一定要有产出，也就是要有租金的收入。
此外，“收入扣除一些费用以后，至少90%的应税收入一定要分给信托持有者。也就是说我的收入扣除所有费用后，如果剩下100元，我要把90元分出去给信托持有者，我只能收10元。”
凯德内部分享会
罗臻毓介绍，金融化是成熟市场一种必要的工具，不能忽视它的存在。但是不管是ABS等债权融资，还是像私募基金、REITs、商业信托等股权融资模式，最终的资产回报才是最重要的。
从凯德的收入模式来说，整体收入大于租金收入。以一栋楼为例，除了传统的租金收益之外，凯德还有现场管理费、基金管理费等收入。当商业体量达到一定规模以后，这些收入也会形成规模化效应。
这些稳定的收入也让凯德在金融化上游刃有余。据凯德介绍，目前其在中国52座城市拥有业务，建筑面积达到2200万平方米，其中包括8座来福士商业综合体、69家购物中心，超过18000套服务公寓单元。而凯德在中国这么多的商业地产项目，大部分都是上述11支私募基金以及1支房地产投资信托（REIT）来支持的。
只出租空间，不会有太多话语权
过去几年，资本不断涌入科技业，使得科技服务型企业的估值屡创新高。联合办公空间WeWork估值从1亿到170亿美元，共享单车ofo小黄车E轮融资预估值30亿美元，一年估值翻了200倍。
相比之下，房地产企业的估值却逐渐趋于理性。具体表现在部分国内一线房企市净率不到1.5倍，国内房企普遍NAV折价率处于20-40%不等。
导师与学员交流，黎振伟（左），罗臻毓(中)，陈培进(右)
在分享会现场，对于当前的互联网冲击以及新经济闯入，凯德相关高层与现场学员也做了深入交流。“目前的趋势大家看好所谓的新科技型公司，但是哪几家公司是赚钱的呢？他们的期望值很高，但是目前还是在烧钱状态。反而一些很赚钱的实体经济，估值低很多。”
罗臻毓认为，从房地产公司的角度来讲，不要怕别人看不起你，自己要看得起自己。现在大家都认为零售商业过剩，再加上受到电商的冲击，以后商业没得做了，“我觉得电商对于商业的冲击肯定有，但是不会到连竞争的机会都没有。”
在凯德的发展逻辑中，商业地产商需要通过各种路径和手段达到自身增值，实现转型之路。除了担当传统的开发商角色外，还需要做服务的提供商和运营商，为客户提供多元优质的增值服务。
“如果仅仅是盖一栋楼、打造一个空间，品牌、消费者愿意就来，这种模式根本无法走到价值链的最顶端。”凯德介绍称，过去的商业价值链已经发生巨大的改变，如果仅仅满足于做一个“懒房东”出租空间，根本不可行。因为空间价值已不在价值链顶端，而是开始产品化了，蕴含于高附加值的服务体验以及运营中。
从资产管理的角度来看，定位、空间的设计只能产生一定的回报，接下来怎么建立一个高效的营运平台，提高消费者粘性、唤醒消费频次，才更为重要。这也是凯德正在做的事情。
“我们会整合不同的业务，尽量做得更完善。重点是要提升价值的回报，还有业务之间的协同互补，把服务体系和营运平台做起来。”比如营造场景式、体验型的消费环境，把更多有效互动带入不同业态等。
把距离拉得再远一点
创新技术的运用，将会是凯德集团未来的方向之一。
罗臻毓认为房地产是衍生需求的产物，人们之所以需要购物中心是因为有了娱乐上或者购物上的需求。而随着科技的发展，人们对购物中心的需求也会发生相应改变。因此需要传统房地产商相时而动，适度增加特定空间的密度和功能复合度，创造更多跨界创意的碰撞机会。
全球创新联盟（北京）发布
2017年11月24日，由新加坡国际企业发展局和凯德集团联合主办的“中新科技创新大会”在北京举行。这是凯德在推动实体与科技融合发展方面的一次创新尝试。
会上，新加坡国际企业发展局、凯德集团与优客工场续签了战略合作协议，包含多方面的跨国合作，比如打通凯德星和优客的平台服务于办公会员；另外凯德与瀚海控股集团宣布战略合作，双方将以凯德在中国的物业为科技应用场景，帮助科技企业落地中国，其次双方联合北京相关政府部门，拟成立人民币“新商业科技投资基金”（C31VC），专门面向中国的初创企业，将重点关注TMT、人工智能、智能楼宇和文创消费升级。
罗臻毓介绍凯德星数字化平台
在目前热门的人脸识别领域，凯德也有所作为。在本次“中新科技创新大会”上，凯德集团与旷视科技也签署了战略合作协议。旷视科技Face++以人脸识别、图像识别等人工智能视觉技术为核心，双方继在凯德中国旗下19栋国际甲级办公楼及综合体合作人脸识别后，还将共同探索购物中心和旅居场景下人脸识别的商业应用，同时合作将探索延伸至新加坡。
而这些创新布局在凯德的商业策略里，只是为了将距离拉得更远一些：“篮球比赛进行到最后时，分数追到只剩下两分的时候，领先的那队总是比较紧张，因为后面的形势上来了。当我还有一定距离的时候，我策略就是把距离拉得远一点，免得别人追上来，紧张的是我们。”在“中新科技创新大会”的答记者问环节，罗臻毓对包括观点地产新媒体在内的媒体表示。
罗臻毓在中新科技创新大会上致辞
因此，在金融和商场运营都做得不错的情况下，凯德的做法就是把客户群体持续地留住和不断扩大，这是维持优势的一个基础。
凯德旗下的综合数字化平台凯德星，内部集成了凯德全产业链的产品与服务，打通集团旗下综合体、购物中心、住宅、办公楼、服务式公寓多个业态；外延连通多元异业合作伙伴，持续嫁接新的应用场景，打造线上线下无缝衔接、开放式的综合生态系统。
目前，凯德在中国的58个购物中心，23家服务公寓，4个办公楼，2个住宅全部在这个平台上，旨在将线下建起来的生态环境转到线上，并形成一个智能闭环。“我们要做成一个生态圈，整个圈里一定要有外部合作伙伴，毕竟凯德的业务范围不会涉及到生活的每个环节。所以怎么寻找这些合作伙伴一起建造广泛的生态圈，这可能是往下的思路。”
据观点地产新媒体了解，凯德已经将现有的创新技术运用于商业项目中。今年凯德在中国新开的六大综合体项目中就集合了多种智能化体验，代表着凯德打造新一代综合体的整体方向。