截至2022年7月29日，中国公募REITs（“C-REITs”）14只上市标的总市值为628亿元，自由流通市值为299亿元，7月月度总回报率（含分红派息）为1.17%，2022年至今总回报率4.40%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数7月月度涨跌幅分别为8.20%，1.45%和3.11%，全市场加权股息率分别为3.48%，5.58%和4.26%。
摘要
一级市场延续认购热情，REITs市场迎来新品类。本月共计2单项目国金中国铁建REIT和鹏华深圳能源REIT（首单能源类REIT）发行上市。总体来看，新项目发行在一级市场受到追捧，国金铁建和鹏华深能网下投资者认购金额分别为260亿和807亿元，配售比例分别为3.2%和0.9%，但首日表现呈现分化，二者首日涨幅分别录得0.3%和21.5%。
7月市场交投表现温和。收益回报表现上，本月C-REITs市场累计总回报率为1.17%。整体上产权类REITs收益表现仍略优于经营权类，月内总回报率分别为1.77%和0.43%。成交方面，本月总成交金额（不含大宗）47亿元，日均成交额环比上升7%（若剔除本月新上市2单REITs则环比下降22%），日均换手率为0.74%。估值方面，截至2022年7月29日，我们测算C-REITs市场整体P/NAV倍数为1.24，对应2022年基金管理人预测加权平均现金分派率为5.5%。
疫情对于大部分项目二季度经营产生负面影响。根据二季报数据披露，疫情对大部分项目二季度经营产生负面影响，各项目间经营韧性有所分化。部分基金管理人主动采取减租对冲措施以及账面现金增补等形式减少或平滑疫情对于本年度可供可配金额影响，伴随下半年经济活动边际回温，我们认为各项目今年可供分配金额目标有望达成。
风险
下半年REITs项目基本面修复不及预期；新项目发行和潜在扩募的推进进度慢于预期。
正文
C-REITs月度市场回顾
图表1：截至7月29日，C-REITs总市值达628亿元
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：数据截至每月底
图表2：C-REITs市场本月收益情况
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：数据截至2022年7月29日
图表3：C-REITs加权平均总回报指数
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：数据截至2022年7月29日
图表4：C-REITs市场成交额及换手率
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日；2）换手率基于自由流通份额计算
图表5：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日；2）相关性系数基于日收益率计算
图表6：C-REITs与股债收益率30日滚动相关系数
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2022年7月29日
图表7：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：数据统计区间为2021年6月至2022年7月
图表8：中国十年期国债收益率
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：数据取自2021年6月21日至2022年7月29日
图表9：C-REITs基金公允净资产值（NAV）情况
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）P/NAV基于收盘价计算；2）除博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT和中航首钢绿能REIT采用管理人披露公允价值参考净值作为NAV外，东吴苏园产业REIT及红土盐田港REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产负债表中的投资性房地产测算，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT及富国首创水务REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产评估的账面价值测算；建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT及鹏华深圳能源REIT采用拟募集金额测算NAV；2）各板块期末基金总资产与净资产的比例、P/B及P/NAV根据已有数据采用总市值加权法计算；3）数据截至2022年7月29日
图表10：REITs本月交投及估值情况
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日；2）换手率基于自由流通份额计算；3）单体REIT的P/NAV基于收盘价计算，各板块P/NAV根据已有数据采用总市值加权法计算；4）2022年预期现金分派率基于2022年招募书预测现金分派和当前市值计算，各板块2022年预期现金分派率采用总市值加权法计算
图表11：产业园类REITs本月价格表现对比
资料来源：Wind，中金公司研究部 注：1）数据截至2022年7月29日；2）以2022年7月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
图表12：仓储物流类REITs本月价格表现对比
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日；2）以2022年7月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
图表13：环保类REITs本月价格表现对比
资料来源：Wind，中金公司研究部 注：1）数据截至2022年7月29日；2）以2022年7月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价；4）暂未纳入鹏华深圳能源REIT
图表14：高速公路类REITs本月价格表现对比
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日；2）以2022年7月1日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价；4）暂未纳入国金中国铁建REIT
图表15：产业园类REITs与参考系月度收益率对比
资料来源：Wind，中金公司研究部 注：1）数据截至2022年7月29日；2）采用前复权收盘价
图表16：仓储物流类REITs与参考系月度收益率对比
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日；2）采用前复权收盘价
图表17：环保类REITs与参考系月度收益率对比
资料来源：Wind，中金公司研究部 注：1）数据截至2022年7月29日；2）采用前复权收盘价
图表18：高速公路类REITs与参考系月度收益率对比
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日；2）采用前复权收盘价
图表19：本月新发C-REITs情况
资料来源：Wind，REITs认购申请确认比例结果公告
图表20：产业园REITs减租前后交易情况
资料来源：Wind，REITs减租公告
图表21：本月REITs相关政策
资料来源：深圳证券交易所，上海证券交易所，国家发展和改革委员会，交通运输部，地方政府部门，中金公司研究部
注：以上政策及文件依次来源于
https://www.ndrc.gov.cn/xwdt/tzgg/202207/t20220701_1329859.html?code=&state=123，https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202207/t20220712_1330363.html?code=&state=123，https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/ghwb/202207/t20220712_1330358.html?code=&state=123，https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202207/t20220713_1330443.html?code=&state=123，http://www.szse.cn/www/lawrules/rule/reits/t20220715_594811.htm，http://www.sse.com.cn/lawandrules/sselawsrules/reits/c/5705656.shtml，http://www.cq.gov.cn/zwgk/zfxxgkzl/fdzdgknr/ghxx/zxgh/202207/t20220701_10877624.html，http://gzw.beijing.gov.cn/xxfb/zcfg/202207/t20220708_2766736.html，http://www.gd.gov.cn/xxts/content/post_3972535.html，http://www.zjtz.gov.cn/art/2022/7/14/art_1229190879_1676591.html，http://www.shaanxi.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/zcwj/szfbgtwj/szbf/202207/t20220720_2229391.html，https://www.suzhou.gov.cn/szsrmzf/zfbgswj/202207/23159515dccf4f9aa83bcdf73a32dd1e.shtml
图表22：潜在REITs项目本月动态跟踪
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，公司公告，各地招标平台，中金公司研究部
注：1）项目名称暂定；2）以上动态依次来源于
https://www.bidcenter.com.cn/news-183780107-1.html，http://www.hntba.net.cn/articleDetails/ce2e3892-104d-4047-aa0e-37dfcb714d75，https://finance.eastmoney.com/a/202207082441809263.html，http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=20516，http://ggzyjy.zunyi.gov.cn/jyxx/gcjs/zbqrgg/202207/t20220718_75571393.html，http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000014，https://mp.weixin.qq.com/s/5XNWLmwSPj0d1_43O9fBRA，http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000012，http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=20763
境外市场回顾
图表23：美国REITs市场走势
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部 注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2022年7月29日
图表24：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
图表25：美国权益型REITs P/FFO情况
资料来源：NAREIT，中金公司研究部 注：最新数据截至2022年一季度, 数据频率为季度
图表26：美国权益型REITs同店NOI同比增速
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
注：最新数据截至2022年一季度, 数据频率为季度
图表27：美国各板块REITs总回报情况
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
注：1）2017-2021年数据为年度总回报率，2022年7月数据为月度总回报率；2）数据截至2022年7月29日
图表28：中国香港REITs市场走势
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部 注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2022年7月29日
图表29：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
图表30：新加坡REITs市场走势
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部 注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2022年7月29日
图表31：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
图表32：中国香港REITs P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日, 数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
图表33：新加坡REITs P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年7月29日, 数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
文章来源
本文摘自：2022年8月3日已经发布的《公募REITs月报（2022-07）：REITs市场迎来新品类，8月交投预计保持平稳》
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