导读：今年，全国已有80多个城市出台了与房地产相关的优化政策，有观点认为房地产行业的新阶段和新常态要出现了。进入二季度，房地产政策宽松空间进一步打开，央行降低首套房贷款利率下限，松绑成为多地楼市调控的关键词。 如何认识当下房地产行业的“困局”与“出路”？政府如何解决现有的烂尾楼和土地资源错配问题？如何用制度更好地保障“居者有其屋”？观察者网就这些话题采访了厦门大学教授，中国城市规划学会副理事长赵燕菁。以下为采访全文。
【采访/观察者网 刘惠】
观察者网：2022年一季度全国住宅销售面积、销售额分别同比下降18.6%、25.6%，最近楼市发出了松绑信号。各地动作频频，取消部分限购、限售，甚至成都赣州出现了“两成首付”，央行给房地产市场5年期LPR（贷款市场报价利率）单独“降息”，但是楼市的行情依然是波澜不惊，可能受限于哪些情况？
赵燕菁：第一，前一阶段商品房供给太大，没有出清之前，房价很难上涨；第二，把打压房价作为房地产调控的政策，这种错误仍然没有得到有效纠正；第三，对“房住不炒”仍有片面解读，成为市场头上的“达摩克里斯之剑”。
观察者网：今年首轮集中供地，整体上还是以国企央企主导，民营房企比较审慎，相较于2021年的三轮集中供地，显示出国企兜底现象，多宗土地属于定向出让。这释放了哪些信号？
赵燕菁：目前市场没有需求，国企为了帮助地方政府财政，明知没有需求，也要硬着头皮拿地。需求端不解决，拿的地越多，房地产卖压越大，出清就越困难，房地产市场就越困难。
山西太原推出“一揽子”新政稳定房地产市场。图源：中新网
观察者网：过去两年国家对房地产的政策相对收紧，房贷速度放缓、控制行业负债规模，2021年以来，恒大、华夏幸福等房企接连暴雷，出现债务违约现象。从城市化率、人口负增长、房企高额负债等情况看，有观点认为房地产行业的新阶段和新常态要出现了，您如何看待？未来10年房地产行业前景如何？对土地财政和市政建设将产生哪些影响？
赵燕菁：房地产行业需要转型，从增量为主转向存量为主，从重资产转向轻资产。谁先完成转型，谁先逃出生天。未来十年，房地产行业就是看谁能把已经形成的存量变为现金流，这需要整个行业商业模式的创新。
商品房市场除少数稀缺的区位，供给过剩的项目要壮士断腕，尽快出清。土地出让净收入必定会大幅减少。任何建立在“房地产+X”的商业模式，都会被淘汰。对流量的争夺将会白热化，物业管理将会出现如互联网一样的蓝海，从城市运营到小区物管都会诞生新的“平台”和“应用”，这是未来政府和房地产行业最大的机会。
观察者网：全国房地产商会联盟主席顾云昌认为1到3月份的房地产数据不景气，房地产必须升温，要稳地产稳经济。央行在5月9日发布2022年第一季度中国货币政策执行报告，报告要求“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房地产行业贡献20%的GDP，贡献40%的财政收入，在稳房价、稳地价、稳预期的情况下，房产在GDP中的占比是否会下降？
赵燕菁：不在短期内救活房地产，就会导致金融行业系统性危机。正确的口号应当是“不能将房地产作为长期刺激经济的手段”。房地产政策失调，导致经济大失血，首先最急迫的是要止血。只要房地产不恢复正常的心跳，其他任何政策都难以让经济起死回生。
观察者网：随着各大房企出现危机，目前许多二三线城市出现烂尾楼现象，甚至北京一处别墅都出现烂尾，面对这些切实的民生问题，政府应当发挥哪些作用？被人诟病已久的房地产预售制度和公摊面积是否在未来需要进行改革？
赵燕菁：烂尾楼就是坏账，必须尽快清算破产。必要时，政府要打折回购，或成立资产公司接受银行次级资产。一旦市场出清，房地产重新恢复供不应求，这些烂尾楼的价值就可能重新恢复。
预售实际上是一种融资，对于已经出让的土地，不能一刀切限制预售，对于新进入市场的土地，在房地产市场逐渐恢复后，可以逐渐取消。但在目前房地产市场已经休克的时候，出台任何不利市场信心的政策都要特别慎重。
至于“公摊”问题只不过买东西用“净重”还是“毛重”的差别。如果没有政府限价，市场最后会通过价格调整抹平两者的差异。公摊的真正问题是产权细碎，不利于今后的运营和维护。
观察者网：现在各地也在加紧建设保障性住房，许多公租房与人才公寓也可保证住户的孩子享受当地的教育资源，国家也在推行“双轨制”，朱镕基总理曾经判断50%的老百姓住在保障性住房里，目前国家保障性住房建设规模如何？缺口有多大？如何让政府和国有企业发挥作用？
赵燕菁：商品房的本质就是“炒”，所以不能用来解决“住”的问题。“住”的问题只能靠政策性保障房。保障房不能成为福利，而是要和“纳税”结合在一起，只要纳税，就应当享受当地公共服务，包括学校。
保障房的规模取决于就业人口规模，如果只覆盖“人才”，规模会非常有限，本身户籍人口没有住房的也很少。但如果要把所有城市就业者——农民工、打工者、服务员、出租司机、外卖人员、环卫人员、公交司机等统统包括在内，规模就会非常巨大，如果算上他们的家属，规模就更大。
至于缺口，各个城市天差地别。鹤岗可能房子比人还多，深圳至少一半以上的打工者住在没有产权的城中村。政府关键是要设计一个正确的商业模式，让保障的现金流能覆盖其成本（新加坡是公积金），只要有稳定现金流，就可以大规模融资。但同时也需要大幅压低征地拆迁成本，这需要政治意志，遏制原住民的不当溢价。
广州保障性租赁住房“扩容”：支持旅馆、厂房等改建。图源：新浪财经
观察者网：在房价高企的现状下，许多人选择租房，租房市场也出现了种种问题，相比西方在租房市场上拥有更加完备的法治体系，政府未来是否会进一步推进租售同权，保障租客的利益进而进一步让更多人愿意租房生活？疫情期间人才公寓被征用，租客被赶出所租房屋等新闻时有发生，如何平衡这一权益？
赵燕菁：这些现在实际上也在做，继续就可以了，但解决不了商品房的投资需求。在中国资本市场（股票、债权）不发达的情况下，房地产是个人资产保值、增值的工具，是一般劳动资本化的转化器。住房市场消失，家庭财富保值的工具就没有了。无论对家庭、对社会、对政府，都是巨大的损失，应对危机的能力会急剧下降。
此次防疫之所以可以扛到今天，和房地产市场融资功能密不可分。如果房地产市场被打垮，地方政府和家庭抵御突发危机的能力会急剧下降，就有可能产生严重后果。
观察者网：目前土地财政也存在资源错配的情况，在人口流入的一线与新一线城市土地相对供应不足，而三四线城市与东北和西部地区的城市则有明显的库存过剩问题，未来国家如何应对这些问题？
赵燕菁：让市场解决问题：1）用去化周期取代房价考核一个城市房地产的健康；2）土地指标向需求大的城市倾斜，不能把土地指标用作“扶贫”的工具；3）建立“占用”耕地向“保护”耕地地区的税收转移机制。
观察者网：全国统一大市场里面也提到统一市场对建设用地指标进行跨省交易和调配，2016年《政府工作报告》首次提出“人钱地挂钩”政策，但全国范围内缺乏实践。当前有哪些制度性的困难？需要实施哪些改革？
赵燕菁：我们曾在美国能源基金委托的项目中，提出了一个“激励性财政转移”制度，就是想解决跨地区“发展与保护”分工的问题。
其简化的机制就是；1）中央根据建设用地规模向各地征税；2）根据耕地质量和面积返还各地。收入不进入中央，中央决定“税率”。各地根据税率，决定自己是“保护”还是“开发”。中央鼓励“开发”，就降低“税率”，中央鼓励“保护”，就提高“税率”。
这样耕地（不是粮食）本身就可以带来稳定的收益，保护耕地也就成为一个有收益的商业行为。有了市场机制就可以取代依靠各种“红线划定”保护耕地的计划经济模式，才能落实2016年《政府工作报告》提出的“人钱地挂钩”政策，真正将“绿水青山”转变为“金山银山”。
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