记者| 陶婷
“我每天忙得不行。”美国加州尔湾CindyChinRealty创始人程欣迪晚上九点多才得空休息，“现在美国房产市场成交量很高，速度也很快，平均卖房周期只有28天。”
在历史新低利率的诱惑下，美国本地居民不惜以现金全款抢房，因为“这样才有竞争优势”，刚挂出来的房子转眼售出。
而硬币的背面，是近年来陆续撤出美国的中国买家。受疫情影响，中国人的海外留学和置业受到冲击，海外投资热度也随之降低且大多处于观望状态，避险成了2020年国人海外置业的关键词。
撤离
投资、留学、移民、度假、养老……在国内房价不断攀升的几年中，海外置业成了一部分人的新选择。庞大的置业队伍中，有经济条件稍好的普通富人，也不乏冯小刚、成龙、吴秀波、王宝强等名人明星。
但近几年，经历了海外投资环境转变、疫情迟迟未得到控制等各种因素后，当初国人大手笔买进的房子，如今只想快点转手。
2013年，演员王宝强斥资120万美元买下了美国巴沙迪那市Riviera Dr一处257平方米的房产。六年后，为了尽快出手，王宝强最终以129.8万美元抛售，这次海外投资并未获得多少收益。
前央视主持人倪萍也在2018年传出甩卖美国房产的消息。
2014年3月，倪萍斥资438.9万美元（折合人民币3000万元）购入一套位于洛杉矶富人区圣马力诺的豪宅。入手四年多，其标价588万美元将房子挂牌出售，随后直降70万美元。
细看这套房子，在2011年时价值仅220万美元，仅过三年，价格翻了一番。在持有的这几年里，该房产价值已下跌到376万美元，且每年至少交8万美元的房产税及修缮费、保险费等等。
转手或许只能收回成本，但再捂着不放，恐怕就要被套牢了。
从名人抛售房产中，未尝不可窥见国人在美国置业热情已被按下暂停键。
全美房地产经纪人协会（NAR）数据显示，在截至2020年11月的12个月内，中国买家至少抛售了约274亿美元的美国房产。
从询盘量来看，根据居外IQI研究，国人在美国咨询房产的指标自2019年第四季度开始波动明显，连续四季度年增长率持续走低。
（居外IQI制图：中国买家在美国的询盘量变化）
“去年确实有不少中国人卖掉了在美国的房产，有些人在过户期间就取消了。”程欣迪告诉界面新闻。
在这些人中，有一部分是因为疫情影响，导致其近几年没有回美国的计划，房子空置着也是浪费；也有部分则是对美国房产市场、经济、疫情等多方面抱有悲观情绪，躲避风险。
早在去年第二季度，就有数据表明中国买家赴美买房的数量仅占往年三分之一，降至八年来最低水平。去年10月也有机构预测，2020年中国买家在美国的购房量可能骤降60%。
而NAR发布的《2020年美国住宅房地产国际买家报告》显示，中国投资者虽仍以115亿美元的总额登顶美国住宅的前5大国际买家，但中国也是其中唯一一个购买总金额下降的国家。
从下图可见，2010年至2017年，中国投资者在美国的投资金额基本保持着上涨趋势，且在2017年达到顶峰。
但也正是从那年开始，国人在美国投资的热情似乎走上下坡路，2019年投资总额同比跌了近56%，去年达到近几年新低。
（图源：NAR《2020年美国住宅房地产国际买家报告》）
类似的故事也在南半球上演。
五年前，“奶茶妹妹”章泽天在新婚前几个月收到一份来自丈夫刘强东的豪华礼物——一套价值1620万澳元的澳洲豪宅。按照当时的汇率，折合人民币约7800万元。
这套坐落于悉尼黄金地段的豪宅，也在2018年11月被章泽天摆上货架。
从挂牌开始至2019年初卖出，这套豪宅的价格从1800万美元一路下调，最终以1350万澳元（折合美元954万、人民币6550万）寻得买家。
买进卖出，“奶茶妹妹”亏了近1300万元人民币。
作为留学大国的澳大利亚，因近几年外部环境改变等客观原因，去年也难得国人青睐。
在2020年11月的一则报道中，居外IQI Kashif指出，中国买家的咨询量下降到只有2019年的一半，而这些数字与学生签证的下降平行。
与此同时，根据普华永道《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》报告，在国际投资人对澳洲的兴趣依然浓厚之下，中国是个例外，去年第三季度买进的资产同比下跌八成，热情大不如前。
例如，2020年11月份，据香港《南华早报》报道，一批中国投资者撤销了对悉尼一幢价值8000万澳元（约合人民币3.8亿元）办公大楼的购买要约。
中国人在澳洲和美国投资买房减少也与国内房企撤离海外投资相关。在海外投资最热的2014、2015年，国内包括万达、复星、富力、保利等企业均在海外投资房地产开发项目，他们也带动了一大批国内购房者去往海外购房，但随着这两年这些企业在海外投资力度降低甚至完全撤离，能带动的购房者也日益减少。
如今在全球局势不明朗、疫情仍未完全褪去的情况下，避险情绪主导着中国买家的神经，撤离风险国家无可厚非，去年国人的目光投向了相对稳定的亚洲市场。
避险
“即使在疫情期间，我和业内同行都感觉中国买家咨询日本房产是在普遍增加的。”智谷趋势日本房产总监陈意告诉界面新闻，“日本房产确实是个不错的避险资产。”
58同城、安居客发布的《2020年日本房地产市场报告》中指出，日本代替泰国成为2020年海外地产搜索热度TOP1，搜索量超过泰国18%。
（图片来源：58同城、安居客《2020年日本房地产市场报告》）
去年10月，Steve花了5980万日币（约380万人民币）买进一套位于日本北海道二世谷的滑雪度假村。之后把房子托管给开发商旗下的管理公司，以每年7%的收益包租。
根据Nippon Tradings International的研究数据，东京地区税前租金收益率在5%至11%之间。而国内一二线城市净租金回报率平均为1.92%，郊区地段只有0.5%至1%。
“日本毕竟是排名世界第三的经济体，整体实力不容小觑。而且疫情之后肯定会有很多国人过去滑雪旅游，未来增值空间很大。”Steve对日本市场充满信心。
安全、稳定，加上滑雪地产的增值空间，Steve认为这是笔稳赚不赔的买卖。
根据我爱我家海外的调查研究，去年上半年国人购买意向最多的三个国家是日本、泰国和美国，而疫情期间咨询日本房产的客户占比明显上升，与泰国和美国拉开差距。
亚洲最大房产科技集团居外IQI联合创办人、集团CEOKashif表示，日本作为国人海外购房目标国，其询盘量去年的上升速度居各国之首。
除了日本，另一个受到中国买家青睐的是新加坡。
从居外IQI制图可见，中国买家对新加坡房产市场的兴趣在去年上半年一度低落，但第三季度回升明显，并于第四季度达到近三年的顶峰。
（居外IQI制图：中国买家在新加坡的询盘量变化）
居外IQI Kashif指出，去年11月中国买家对新加坡房产的询盘量环比增长384%，同比涨250%。与一年前相比，中国买家的咨询量上升2.5倍，达到有史以来的最高点。
“中国内地买家去年全年在新加坡共购买了924套私人住宅，与疫情前2019年的1152套相当。”新加坡经纪公司橙易产业（Orange Tee）咨询与研究部副主管孙燕清告诉界面新闻。
事实上，中国投资者对东南亚其他国家也流露出投资意愿。例如，去年中国买家在泰国房地产市场上占比仍达68%；腾讯已在马来西亚、印度尼西亚、泰国和新加坡扩张业务；去年5月阿里巴巴还斥资84亿人民币收购了新加坡安盛保险大厦(AXA Tower) 50%的股权等等。
随着这些国内大企业在东南亚投资增加，未来中国投资者在这些国家的投资意愿或将进一步上扬。
美澳还香吗？
在国人将目光转向亚洲国家，以及一个个看跌美澳的数据背后，美澳房地产市场真的不香了吗？
答案是否定的。
“恐慌心理主导了中国买家。”程欣迪指出，“而对美国房地产市场了解不够加剧了这种情绪。”
程欣迪认为，作为全球经济强国，美国的经济和房地产市场并没有本质上的变化。“不像2008年，那时候是有坏账的，但现在没有。”
据其观察，去年美国房地产市场在3-5月陷入低迷，6月开始反弹，9-12月开始大幅上涨。
此前标普的卡斯希乐房价指数（Case-Shiller）显示，全美十月份房价比去年同期上涨8.4％，涨幅创六年新高。近期房地产经纪公司Redfin报告称，在截至2021年1月3日的四周内，美国住宅销售价格中位数同比增长13%。
与此同时，根据全美最大的房屋抵押贷款公司Freddie Mac的最新报告，新年第一周的30年期固定抵押贷款利率从2.67%降至2.65%，一年前这一比率为3.64％，创下50年来中最低。
谈及未来趋势，程欣迪说道：“去年中国买家对美国中低端刚需房的需求在持续上涨，反而是豪宅进入低潮。今年也会是这种趋势，但涨幅会稍有收窄。”
澳洲情况也类似。数据显示，去年澳大利亚房价整体上涨了3%。澳洲也宣布利好政策——在西澳，买家购买价值150万澳元的房子，将会退回75%的印花税。
居外IQI认为，目前有13.5万名国际学生在澳洲入学，大部分是中国学生。这批庞大的学生可以在再次开放边境时迅速返回澳洲，并帮助重灾区的房地产市场反弹。
不过在目前全球疫情仍未好转的背景下，想在海外置业的国人观望情绪依然浓厚，要重返美澳市场投资，还需更多时间等待。