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文｜献策

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前两天刷微博，看到如下一则：

说实话，看到这条微博，当时的反应是：怎么会是这样？但转念一想，这不正是一直在说的未来房地产发展要转向新加坡模式吗？也就不足为奇了。

新加坡这个国家我相信很多人也都知道，它是东南亚的一个城市国家，亚洲“四小龙”之一。

作为一个华人占总人口70%多的亚洲国家，新加坡的城市发展经验，特别是在人口密度超过中国的情况下，解决住房问题以及发展房地产经验，都值得我们关注，也应该给我们带来启示。

新加坡的房地产发展归纳起来有两大特点：

（1），政府主导；（2），政企建造。

（1）政府主导。

新加坡政府很好地解决了“如何让中低收入群体住上房子，甚至拥有一套属于自己的房子”这个难题。

1960年，新加坡政府推出“居者有其屋”政策，开始大量兴建“组屋”，类似于我们的保障房。

这种房子质量并不差，房价还低。到2008年的时候，占全国80%人口的刚需住进了由政府兴建的“组屋”。

另外的20%交给市场去做，叫私人房地产。鼓励房地产开发商兴建商品房，供中高收入群体自由买卖。因为是市场行为，房价也一直持续上涨。

这样，住房的“民生和资本”就被分开了，让新加坡的居民真正实现了“居者有其屋”，而且还可以自由升级居住需求。

新加坡政府把这套政策制度一直坚持下来，使得大部分人住上了“政策房”，很好的解决了买房难的问题。

这几年，我国一直在加速向新加坡住房制度转型，但我们没有组屋基因，政府也没有能力承担建设这么多的低价保障房，所以我们在“居者有其屋”层面，推出了“共有产权房”和“保障性租赁住房”。

其实在十四五规划和2035年远景目标纲要草案中，针对房地产方面就提出，要完善住房市场体系和住房保障体系。也就是说未来我们也要把住房的市场和保障分开。

未来，我国住房可能会形成两个市场：普通居民可以申请购买共有产权房，或住进保障性租赁住房里。而有钱人会继续购买商品房，升级自己的住房需求，即使是投资一两套房子，收租或涨房价，也可以很好的对冲货币的贬值。

毕竟在“求是杂志”发表的领导人文章里明确提出：“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”。

（2），政企建造。

建造这些“组屋”，因为基本上不怎么赚钱，所以民企是不愿意进入的，这时候国企就有不可推卸的责任和担当。政府企业具有规模大、风险低、贯彻落实强等特点（新加坡的政府企业相当于我国的国有企业）。

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在新加坡特别值得学习借鉴的，还有开发商怎么由单一住宅开发转向商业不动产开发。

这其中最典型的政府企业代表是凯德集团。凯德集团的转型很好地运用了房地产信托投资基金（REITs）的方法。把不动产金融的经验与单一开发商的传统经验相结合，仅仅用了7-10年的时间就很好地完成了转型，创造了属于新加坡的独特模式。

为了更好的让大家理解房地产信托投资基金（REITs）,举个例子说明一下：

假设政府宣布，在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛的旅游业。可以预见，将会有越来越多的游客去该岛上旅游、观光，购物和消费。因此，在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店，可能会有不错的生意。很多人都想投资该小岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资，同时，在酒店建成之后，也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者，是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生，就能巧妙的解决这个问题。

目前凯德集团已经成为全球最大、最综合、最有效率、也是绩效最好的房地产开发、建造和运营者。

除此之外，新加坡还有非常先进的公寓出租和运营经验，例如：新加坡拥有全球最大的雅诗阁系统公寓。（在我国目前对房企融资管理的“三道红线”下，房企投资兴建公寓无疑是自废双手。）

另外，新加坡在大型综合商用物业的开发建设，特别是高度复合功能以及超高层的空间复合利用方面（类似于我们所说的立体城市），也拥有非常丰富的开发经验和管理经验。

新加坡地域小，土地稀缺，空间资源十分有限。这反而促使其更聚焦于集约化地使用空间和提升空间的使用效率。

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以上所述，新加坡的居民住房制度和房地产开发模式都确实有值得我们学习借鉴的地方。

当然，我国人多地广，各地发展又极不均衡，任何一项政策的出台或制定，都应该要谨慎，因为关系着国计民生。

大破大立带来的是出清，同时也带来了机会。

为了振兴实体经济，推动共同富裕，一切有利于人民对未来美好生活的向往，都应该积极探索。

就让我们拭目以待吧。

以上全文，感谢阅读。

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