2022年开年以来，对金融市场影响最大的宏观事件就是美联储持续释放的加息缩表预期，当然，还有地缘政治危机。

在这样的宏观环境中，我们看到全球风险资产的表现大宗商品一马当先，黄金避险还算坚挺，股市如惊弓之鸟，债券受无风险利率上行压制。还有一类资产，至少国内投资者今年肯定关注到了，那就是公募REITs的表现相当惊艳。据统计，截止2月18日，开年以来，国内11只公募REITs全部上涨，平均涨幅17%。

今年来，国内的REITs在全球市场无疑最靓的仔，空说无凭，看看wind上有统计的美国、香港、新加坡的REITs今年平均涨幅：

海内外REITs在2022年的表现

我们来看看美国市场的REITs22年以来的表现，具体看哪些表现好，哪些表现差，尝试找找背后原因。

一、涨幅榜前十

美国REITs年内涨幅前十

涨幅榜前十中，涨幅最大的是40%，最小的6.54%，平均13.38%。

首先，我们从这些行业的类型进行原因的寻找，发现住宅房地产、办公地产和酒店运营的项目较多；

然后，我们看了一下这些项目的业绩情况，发现只有一个是比较负面的，其它的都是业绩比较好或者亏损减少或扭亏。

再然后，我们从项目估值找原因，发现，这些项目的市盈率平均数是负数，不具有参考价值，PB是1.19倍，股价与每股净资产的比值较小，说明从净资产角度是不高估的；

最后，我们从过去两年的表现看，发现21年这些项目平均有32%的涨幅，但20年的平均涨幅是-29%。

二、跌幅榜前十

美国REITs年内跌幅前十

跌幅榜前十的项目，最大跌幅-26.69%，最少跌幅-18.52%，平均跌幅-21.76%。远高于美国REITs平均跌幅-5.43%。

首先，我们还是从项目类型看原因，发现通信、医疗、电力设施和数据中心等出现较多，这些类型听上去都比房地产更“性感”，如果是股票的话，市盈率妥妥的是较高的水平，难道美联储收水杀估值杀到REITs市场了？

其次，我们看看PE和PB，确实都不低，尤其是与涨幅前十项目可比的PB数据，达到4.5，远高于涨幅榜的平均值；

再其次，我们看看这些项目的财务情况，发现有6个不太好，4个还是不错的；

最后，最近两年的涨幅情况，21年平均涨幅也是32%，但是20年的平均涨幅是27.58%，当年几乎全线上涨，这与涨幅前十的项目在2020年全线下跌正好相反。

三、总结

1.从美国REITs今年的表现看，涨幅最多的在20年全部下跌，跌幅最大的在20年全部上涨；原因或许需要回到2020年去找。犹记得2020年疫情刚爆发，美联储天量宽松，大水之下，科技股占比居多的纳斯达克以44%的涨幅显著跑赢传统经济为主的道琼斯7.53%。2022年的货币环境与2020年正好相反。

2.从项目类型看，通信、数据中心、医疗等PB较高的今年跑输了住宅、办公、酒店等PB较低的。印证了在紧缩环境下，低估值的防御属性更强。

3.国内目前还没有基础设施项目之外的REITs类型，目前国内的公募REITs在信息披露上还没有和股票一样严格，各种行情软件也还没有展示他们的PB、PE估值和财务数据。这点，将来或许会有所改变。

数据来源：wind，截止2022年2月18日