来源：Nareit，ICCRA编译整理

REITs迎来了新一轮繁荣期，随着市场的蓬勃发展，全球上市REITs的股票市值从1990年的约100亿美元一举跃升至今天的2.5万亿美元以上。

当前，全球市场已在41个国家和地区运营了约865家上市REITs。近期REITs的大部分增长主要集中在亚太地区，其中中国于2021年批准的REITs立法，有望推动未来十年的增长。

Janus Henderson投资公司全球房地产股票投资组合经理Greg Kuhl表示：“从整个商业地产的角度来看，中国是一个庞大的市场，增长潜力巨大，其中政府的支持是关键因素。”

中国政府正在借助REITs推动战略增长。在早期阶段，关于REITs立法范围主要包括基础设施、港口、物流和数据中心。第一批试点的REITs在2021年6月首次亮相，政府在去年年底将住宅投资信托基金也纳入其中。

中国已经有很多上市房地产公司在港交所或上交所上市。Neuberger Berman的投资组合经理Brian Jones指出，中国政府正试图鼓励其中一些上市公司赞助REITs或转换为REITs，并鼓励私人所有者投资REITs。

印度在2019年宣布了对其REITs立法的修改，使REITs对上市资产和房地产所有者更具吸引力。

中印两国采用REITs的意义在于庞大的个人投资者群体。这将会在全球范围内影响REITs的资金流入。

亚太地区加速发展

根据Nareit的数据，北美市场占全球市值的57%，其次是亚太占25%，欧洲、中东和非洲（EMEA）占18%。

在亚太地区，最深入REITs市场的是澳大利亚、新加坡和日本。这些国家拥有多年的REITs结构历史，特别是日本和新加坡在提供多元化的REITs方面做得很好。

尽管较少被提及，但韩国也是一个重要的REITs市场。Kuhl说：”从上市投资的角度来看，韩国比中国对外国投资者要更具吸引力，在韩国目前只有大约1%的商业房地产上市。”

随着政府在2020年改变其REITs框架，菲律宾最近也出现了增长。许多REITs已于2021年完成上市，更多REITs正在筹备2022年上市。菲律宾最大的房地产开发商之一Filinvest Land去年8月推出了Filinvest REIT Corp。

印度尼西亚自2007年就进行了REITs立法。由于发起人在向REITs增加投资时必须支付高额的交易税，该市场的发展一直十分缓慢。税制改革将有助于扩大印度尼西亚的REITs市场。

现有的REITs投资机遇

北美的REITs利用全球REITs制度，成立了多家合资企业，并利用新的资本来源促进REITs市场的进一步增长。例如，Prologis公司（纽约证券交易所：PLD）已经在日本和墨西哥上市了REITs。

Jones指出：”全球市场之间有了越来越多的互动，无论是在全球范围内运作的REITs利用当地市场的资产资源，还是寻求将本国市场的资产在外国房地产投资信托结构中上市。”

例如，新加坡有一个制度，允许公司在新加坡交易所上市非国内资产。去年12月，Digital Realty（纽约证券交易所股票代码：DLR）在新加坡交易所上市了一个美国数据中心，创建了Digital Core REIT。Jones说：”这对Digital Realty来说是一个分散其资金来源并真正进入新加坡REITs市场的机会。”

鉴于全球市场对REITs的兴趣日益浓厚，市场参与者对未来前景保持乐观。Kuhl表示：”我认为REITs离过度饱和还相差甚远。在美国，上市的REITs对整个商业房地产的渗透率约为15%，而在大多数其他市场则远远低于这一比例。”

Kuhl认为，上市REITs是拥有商业房地产最合乎逻辑和最有效的工具，其最显著的优势是借助灵活交易所获得的流动性。与可能有5到7年寿命的私人基金相比，REITs工具和长时的资产持有期更加匹配。

地区差异

制定REITs没有一个万能的法则。REITs获得债务融资的能力和借贷的资本成本会限制其外部增长前景。其他重要因素包括股票是否能够提供足够的流动性和机构投资者的充分参与。

尽管REITs于1969年首次在欧洲推出，比美国的首个REIT早了9年，但该地区的市场渗透率一直落后于美国和亚太地区。REITs在欧洲发展的阻碍之一便是投资者根深蒂固地倾向将资金投入到开放式私募股权房地产基金。

另一个因素在于某些欧洲市场缺乏一致性，例如，德国的REITs制度不包括住宅房地产。

在欧洲以及亚洲的一些地区，另一个挑战来自于REITs内部发展有限。许多拥有外部增长机会的公司选择不转换为REITs模式，以便将资本重新部署到增值开发中。

有些欧洲国家的REITs制度做得很好。例如，在比利时，REITs往往以溢价方式进行交易。在这些类型的制度中，REITs受益于优惠的税收待遇，并能够利用其获得较低的资本成本来刺激外部增长。

老练的投资者

投资者兴趣背后的关键驱动力之一是希望投资于硬资产而产生强劲股息和潜在价值增长。

在新加坡，其高度成熟的投资市场让人们对REITs有着深刻的认识，投资者对其透明度和管理水平也有着很高期望。散户投资者也非常了解REITs的结构，因为REITs的IPO常常出现在广告牌中，投资者可以在自动取款机上购买公开交易的REITs股票。

另一个增长因素在于多年的低收益环境。投资者越来越多地将公共REITs市场视为收入增长的解决方案。在日本和德国等近年来一直在与持平甚至负利率作斗争的国家，投资者的需求进一步放大。

Principal Global Investors 遵循自下而上的选股策略。针对新兴市场，该公司正在关注新上市的REITs基本面和相对估值。

来源：Nareit，ICCRA编译

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