在新加坡买房租屋 怎样才能少吃亏?

在新加坡买房租屋 怎样才能少吃亏?

查看CEA的公共登记册网站,可了解经纪最近有哪些地区完成了多少交易,经验和可靠性是否足够。(档案照片)

作者:傅丽云

阿美和两个同乡,通过房地产经纪大华,租下一个三房式组屋单位。大华给了阿美一个银行账号,说是屋主的户头,要她把租金转入该户头。两个月后,屋主上门跟阿美追讨租金,阿美才知户头是大华的,于是向房地产代理理事会(Council for Estate Agencies,简称CEA)投诉。

CEA是附属新加坡国家发展部的法定机构,负责监管房地产代理公司和经纪。近年来,它接到哪些投诉?有多少代理公司和经纪被纪律委员会调查,或因抵触房地产代理法令而被控上法庭?

本期《说法识法》,CEA将谈及聘请经纪处理房屋事宜时该注意的事项、违例个案,以及执法的挑战。

聘请房地产经纪处理房屋事宜,除了查看经纪背景,在进行房地产交易时,也应采用标准的模板合约,保障自己的利益。

CEA上载到网站(cea.gov.sg)的八种合约模板,就包括买家和屋主的买卖合约、租户和屋主的租约,以及指定经纪的买卖合约和租约。

CEA发言人回答《联合早报》的询问时说:“签署CEA制定的房地产机构合约,里头阐明经纪的职责、同意的佣金额,以及经纪必须申报是否有利益冲突。”

发言人也说,在经纪未开始提供服务前,客户应先讨论双方同意的佣金额。

“佣金没有固定,你能自由议价,澄清佣金是否包含消费税。要确定经纪只代表你,在同个交易中,经纪不能同时代表买方和卖方,或同时代表要出租房子的屋主和租户。”

发言人也提醒,不论是买卖或租赁交易,经纪都不能持有交易款项。

房地产代理公司和经纪必须持CEA的认证或执照才能从事代理工作。

CEA的最新数据显示,截至本月1日,本地有3万2414名注册的房屋经纪,以及1102个房地产代理公司。

在新加坡买房租屋 怎样才能少吃亏?

为了协助客户在聘请房地产经纪时更好地做出知情选择,CEA于去年9月就推出完整的房地产经纪交易记录。

发言人促请客户在聘请房地产经纪前,最好先上公共登记册网站(CEA Public Register),查看经纪和所属的房地产代理公司是否有注册,以及该经纪过去两年的交易记录。

所谓的交易资料,就包括交易完成日期、房地产地点,以及经纪在交易中代表买方或卖方。

代理公司和经纪的执照或认证有效期,以及他们近两年内所受到的纪律处分,也列在网站上。

如此一来,客户将更了解经纪对哪些地点和房地产有近期的交易经验,助客户寻找最合适且可靠的代理人,不只可提升客户信心,也能提高行业的专业素质。

CEA获房地产代理法令(Estate Agents Act)授权,负起监管房地产代理公司和经纪的工作。

一旦发现违例事件,CEA可通过纪律调查委员会给予惩治,或把严重的个案提控上庭。

成立的11年多来,它也致力于提升房地产代理的专业水平,并通过公共教育计划,保障客户的利益。

CEA严正看待投诉事件

2016年至2020年,CEA纪律委员会处理90起个案,而法庭这四年审理的案件则有54起。

CEA说,它严厉看待投诉事件,也会就违反房地产代理法令和条例的个案采取制裁行动,以维护行业的专业性。

这些行动包括将违法的经纪控上法庭,也向被纪委会裁定违反专业条规的经纪,采取执法行动。

另外,CEA的数据显示,服务相关的投诉(包括不准时、没按预约日出现、沟通差和无礼),从2018年的390起,增至2020年的422起。

不过,交易时不遵从条例和程序(经纪未经注册、没慎重处理交易、持有交易金等),以及涉及广告和传单(广告信息不准确,不当分派传单等)的投诉,则有下跌趋势。

不守条例和程序的从2018年的142起,跌至2020年的104起。涉及广告和传单的则从2018年的262起,跌至2020年的223起。

执法行动具挑战

一些客户投诉经纪,却无法提供足够证据,当局难单凭无法证实的口头指责采取执法行动。

针对执法时碰到的挑战,CEA发言人举上述例子说,要CEA彻底调查投诉,例如经纪给予错误意见或错误陈述事实,客户都必须提供足够的证据。

“无论如何,一旦接到这类投诉,我们都会通知被投诉经纪任职的房地产代理公司,请它们处理好投诉。”

发言人说,跟上科技步伐是另一执法的挑战。

“疫情改变了房地产业的运作,而科技在这行业的调整和适应转变方面,扮演了重要角色。

“更多经纪使用新方法,比如虚拟看屋,安排webinar和虚拟房地产展等。

“房地产代理运作的转变,执法工作因此也必须跟上步伐。”

四个典型违例个案

■个案一:无照处理房地产交易

沙基尔汗(Shakir Khan)被控欺骗和伪造罪后,从2006年潜逃。2011年,他当起无照房地产经纪。

CEA与警方合力逮捕他。除了原有的刑事罪状,他也被加控抵触CEA条例。

沙基尔汗承认违反CEA条例,被判罚款2万3000元,或以坐牢11周代替。

■个案二:拒绝与联合代理(co-broke)经纪 共享佣金

代表卖方的孔碧燕,在完成房地产交易后,拒绝与代表买家的经纪分享佣金。

CEA纪委会吊销她的执照六个月,并罚款1万2000元。

■个案三:做出有违客户利益的事

代表买方的吴平川,因为做出有损客户利益的事,并且没通知客户另一出价,结果受到制裁。

吴平川背着客户,私下向公寓卖家出价,也没通知客户卖家的另一出价。

他想跟卖家索取3%的佣金,结果遭卖家拒绝后,就叫他所代表的买家不要买该公寓单位。

CEA纪委会吊销他的执照12个月,令他罚款3万元。

■个案四:持有交易款项

陈财胜在两次组屋房间出租的交易中,同时代表屋主和租户,结果抵触两项双重代表的罪名。

他也在其中一个出租交易中,因为持有交易的金钱而被判罪成。他最终判罚款1万2500元,或以坐牢10周代替。

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