查看CEA的公共登记册网站，可了解经纪最近有哪些地区完成了多少交易，经验和可靠性是否足够。（档案照片）
作者：傅丽云
阿美和两个同乡，通过房地产经纪大华，租下一个三房式组屋单位。大华给了阿美一个银行账号，说是屋主的户头，要她把租金转入该户头。两个月后，屋主上门跟阿美追讨租金，阿美才知户头是大华的，于是向房地产代理理事会（Council for Estate Agencies，简称CEA）投诉。
CEA是附属新加坡国家发展部的法定机构，负责监管房地产代理公司和经纪。近年来，它接到哪些投诉？有多少代理公司和经纪被纪律委员会调查，或因抵触房地产代理法令而被控上法庭？
本期《说法识法》，CEA将谈及聘请经纪处理房屋事宜时该注意的事项、违例个案，以及执法的挑战。
聘请房地产经纪处理房屋事宜，除了查看经纪背景，在进行房地产交易时，也应采用标准的模板合约，保障自己的利益。
CEA上载到网站（cea.gov.sg）的八种合约模板，就包括买家和屋主的买卖合约、租户和屋主的租约，以及指定经纪的买卖合约和租约。
CEA发言人回答《联合早报》的询问时说：“签署CEA制定的房地产机构合约，里头阐明经纪的职责、同意的佣金额，以及经纪必须申报是否有利益冲突。”
发言人也说，在经纪未开始提供服务前，客户应先讨论双方同意的佣金额。
“佣金没有固定，你能自由议价，澄清佣金是否包含消费税。要确定经纪只代表你，在同个交易中，经纪不能同时代表买方和卖方，或同时代表要出租房子的屋主和租户。”
发言人也提醒，不论是买卖或租赁交易，经纪都不能持有交易款项。
房地产代理公司和经纪必须持CEA的认证或执照才能从事代理工作。
CEA的最新数据显示，截至本月1日，本地有3万2414名注册的房屋经纪，以及1102个房地产代理公司。
为了协助客户在聘请房地产经纪时更好地做出知情选择，CEA于去年9月就推出完整的房地产经纪交易记录。
发言人促请客户在聘请房地产经纪前，最好先上公共登记册网站（CEA Public Register），查看经纪和所属的房地产代理公司是否有注册，以及该经纪过去两年的交易记录。
所谓的交易资料，就包括交易完成日期、房地产地点，以及经纪在交易中代表买方或卖方。
代理公司和经纪的执照或认证有效期，以及他们近两年内所受到的纪律处分，也列在网站上。
如此一来，客户将更了解经纪对哪些地点和房地产有近期的交易经验，助客户寻找最合适且可靠的代理人，不只可提升客户信心，也能提高行业的专业素质。
CEA获房地产代理法令（Estate Agents Act）授权，负起监管房地产代理公司和经纪的工作。
一旦发现违例事件，CEA可通过纪律调查委员会给予惩治，或把严重的个案提控上庭。
成立的11年多来，它也致力于提升房地产代理的专业水平，并通过公共教育计划，保障客户的利益。
CEA严正看待投诉事件
2016年至2020年，CEA纪律委员会处理90起个案，而法庭这四年审理的案件则有54起。
CEA说，它严厉看待投诉事件，也会就违反房地产代理法令和条例的个案采取制裁行动，以维护行业的专业性。
这些行动包括将违法的经纪控上法庭，也向被纪委会裁定违反专业条规的经纪，采取执法行动。
另外，CEA的数据显示，服务相关的投诉（包括不准时、没按预约日出现、沟通差和无礼），从2018年的390起，增至2020年的422起。
不过，交易时不遵从条例和程序（经纪未经注册、没慎重处理交易、持有交易金等），以及涉及广告和传单（广告信息不准确，不当分派传单等）的投诉，则有下跌趋势。
不守条例和程序的从2018年的142起，跌至2020年的104起。涉及广告和传单的则从2018年的262起，跌至2020年的223起。
执法行动具挑战
一些客户投诉经纪，却无法提供足够证据，当局难单凭无法证实的口头指责采取执法行动。
针对执法时碰到的挑战，CEA发言人举上述例子说，要CEA彻底调查投诉，例如经纪给予错误意见或错误陈述事实，客户都必须提供足够的证据。
“无论如何，一旦接到这类投诉，我们都会通知被投诉经纪任职的房地产代理公司，请它们处理好投诉。”
发言人说，跟上科技步伐是另一执法的挑战。
“疫情改变了房地产业的运作，而科技在这行业的调整和适应转变方面，扮演了重要角色。
“更多经纪使用新方法，比如虚拟看屋，安排webinar和虚拟房地产展等。
“房地产代理运作的转变，执法工作因此也必须跟上步伐。”
四个典型违例个案
■个案一：无照处理房地产交易
沙基尔汗（Shakir Khan）被控欺骗和伪造罪后，从2006年潜逃。2011年，他当起无照房地产经纪。
CEA与警方合力逮捕他。除了原有的刑事罪状，他也被加控抵触CEA条例。
沙基尔汗承认违反CEA条例，被判罚款2万3000元，或以坐牢11周代替。
■个案二：拒绝与联合代理（co-broke）经纪 共享佣金
代表卖方的孔碧燕，在完成房地产交易后，拒绝与代表买家的经纪分享佣金。
CEA纪委会吊销她的执照六个月，并罚款1万2000元。
■个案三：做出有违客户利益的事
代表买方的吴平川，因为做出有损客户利益的事，并且没通知客户另一出价，结果受到制裁。
吴平川背着客户，私下向公寓卖家出价，也没通知客户卖家的另一出价。
他想跟卖家索取3%的佣金，结果遭卖家拒绝后，就叫他所代表的买家不要买该公寓单位。
CEA纪委会吊销他的执照12个月，令他罚款3万元。
■个案四：持有交易款项
陈财胜在两次组屋房间出租的交易中，同时代表屋主和租户，结果抵触两项双重代表的罪名。
他也在其中一个出租交易中，因为持有交易的金钱而被判罪成。他最终判罚款1万2500元，或以坐牢10周代替。