最近，有粉丝私信淘哥，说看上了南山的新盘深铁阅山镜花园，区位、学校、价格、交通、户型都很满意，尤其是对比对面二手房还有明显的限价优势，唯一担心的就是噪音。网上有帖子称其为“呼啸山庄”，所以他犹豫了。问淘哥怎么看待噪音对楼盘价值的影响。

首先，淘哥觉得，没有调查就没有发言权，买房是大事情，不能光看网上帖子。噪音到底有多大，要自己亲自现场测量体验。过去十五年，每年网上都有人说不能买房，唱空楼市，包括现在的万人迷深圳湾1号、悦府、华润城等等，当年也有很多人不看好，但是结果都打脸了。

其次，“噪音”问题一直是买房者关注的因素之一，但是不是影响项目价值的核心要素呢？淘哥觉得不一定。滨海大道旁的红树西岸、华润深圳湾悦府1期，滨海之窗，沙河西路边的华润城四期润玺、阳光带海滨城、北环大道边的豪方天际……主干道边上的楼盘太多了，这些年还不是一路在增值！

每个人的需求不同，深圳楼市历史表明，地段、教育资源、生活配套、交通配套才是真正影响一个项目核心的价值要素。

其实，深铁阅山境花园就是一个被“噪音”这个误区耽误的优质楼盘，项目拥有着优质的地段、学校、交通等配套，对比类似学区的宝能城目前二手房价格，就能发现深铁阅山境花园拥有明显的限价红利，购房者切勿“因小失大”！所谓“呼啸山庄”呼啸的应该是升值潜力，和噪音无关。

01.

业主实地测试

噪音不大

睡得很香

俗话说得好，“没有调查就没有发言权”。

淘哥的同事11月3日前往现场测试，地点是深铁阅山境花园旁的维也纳酒店及塘朗城公寓。

这是无地铁通过时的噪音分贝：34。

分贝测试仪实测

这是有地铁通过时的噪音分贝：43。

分贝测试仪实测

至于留仙大道，据编辑了解，晚上限速60km/h，还有不少红绿灯，车根本跑不快。而南坪快速与深铁阅山境之间隔了一个「深圳地铁客运-分公司」这堵“墙”，起了不小的降噪效果。

此外，据业主群爆料，部分已经购买的业主在项目旁的维也纳、君璞酒店住过，实地去测过噪音问题，结果睡得很香，对项目充满了信心。

这位业主测试的地点，也在项目旁边的维也纳酒店。为了购房到项目旁边的酒店居住，提前感受入住后的感受，这位实干型业主对酒店21层和26层的噪音分贝，做了详细记录。以2112号房间为例：

窗户关闭的情况下，在窗户边噪音分贝是43，离窗户2米处，噪音分贝是38。

窗户打开的情况下，在窗户边噪音分贝是57，离窗户2米处，噪音分贝是45。

那30多、40多的噪音分贝大不大呢？真不大。

根据城市区域环境噪音标准（GB3096-93）中的城市5类环境噪音标准值数据显示，白天55dB适用于以居住、文教机关为主的区域。也就是说，现场所测噪音分贝完全满足居住标准。

按照室内噪音标准，10-20分贝几乎是感觉不到的;20-40分贝就像说悄悄话一样，40-60分贝就是普通室内谈话标准。

60分贝以下最多属于正常谈话，数值再往上走才会损坏神经：60-70分贝就会有损神经;70-90分贝神经细胞会受到破坏;90-100分贝时听力直至受损。

网上很多过分夸张的说法，其实并不真实。这些业主没有道听途说，而是去实地用仪器测量得出的结果，然后再花真金白银买房。

还有一点，噪音问题完全可以靠技术手段规避。比如说系统门窗、双层或者三层中空夹胶Low－e玻璃等，能大幅减弱噪音，经过这些处理后，实际的噪音分贝可能比酒店还低。据了解，深铁阅山境项目采用高性能的系统门窗、中空LOW-E玻璃的材质，隔音降噪功能很强，大大消弱了噪音影响。

淘哥曾去日本韩国美国新加坡等国考察房地产，其实国外很多楼盘，五星级酒店都建在主干道边上，因为这种地方往往最繁华，甚至附近还有轻轨。但是通过门窗的降噪隔音处理，能实现大幅减轻噪音，室内安静宜人。

02.

深圳所谓的噪音盘

近年来价值提升可不小

更重要的是，噪音不是影响房价的主要因素，深圳不少存在噪音的楼盘，房价和涨幅都好。

如华润深圳湾悦府，北面就是滨海大道，西北侧还有滨海科苑立交桥。项目位于深圳湾核心地段，楼下就是深圳湾万象城，紧邻春笋、春茧，附近地铁是11号线/2号线后海站，学校是深圳湾中小学。

有网友曾经吐槽：“华润深圳湾悦府还能住人么！！！被各种噪音围绕，远离噪音，珍爱生命。”

结果呢？2015年，华润深圳湾悦府一期开盘均价13.8万，现在二手房均价26万，涨幅88%，项目已成为深圳顶级豪宅，有钱人身份地位的象征。

来源：链家

像我们熟知的红树西岸，南面是滨海大道。项目邻近深圳湾超级总部基地，附近地铁是11号线/9号线红树湾南站，自带海滨红树西岸幼儿园，带滨海实验小学和华侨城中学学位。

红树西岸的噪音有多大呢？网上有中介说：“3栋在花园里相对安静，白天一般在45-55之间,晚上在35-40之间,但是每家每户都装有隔音玻璃和加厚隔音窗。”

这个数值跟深铁阅山境业主测到的数据差不多，怎么没有人叫红树西岸为“呼啸山庄”呢？

事实证明，当年买这个项目的人都赚大了。2005年，红树西岸开盘均价2.5万，现在二手房均价16.6万，涨幅高达564%。

来源：链家

还有北环大道旁边的前海东岸、豪方天际，区位相同，东南面是北环大道，西北面是平南铁路。两个项目靠近49万平中山公园，都是南山实验学校学位，地铁规划有12号线同乐南站和中山公园站。

有网友戏称：“前海东岸、豪方天际这两个盘，楼下货柜车穿梭一样，震耳欲聋，但照样不妨碍它卖到十几万一平。”

2016年，前海东岸开盘均价7.5万，现在二手房均价11.4万，涨幅52%。

来源：链家

同年，豪方天际开盘均价也是7.5万，现在二手房均价12.6万，涨幅68%。

来源：链家

全深圳人盯着的华润城润府4期，西面就是沙河西路；项目位于南山科技园中区东部，邻近地铁1号线高新园站，南外科华学校的学区，楼下就是万象天地。

沙河西路，这条串通南山南北、连接科技园和深圳湾的大道，车流量非常大，日常堵车是常事，几乎所有楼栋都会有噪音困扰。

但是，华润城润府成为了近年来难得一遇的套利盘。2014年，华润城一期入市，均价4.75万；现在一期二手房均价18万，涨幅279%；要知道，2018年华润城三期入市，均价才8.5万，也就是说，如果前年买的新房，每平赚了10万。

来源：链家

综上所述，这些楼盘之所以房价上涨的快，主要是区位、学区、交通、配套等优势，噪音只是未足轻重的细节，并不影响房价的蹭蹭上涨。

03.

别再错过

深铁阅山境花园

南山大学城潜力股

淘哥认为，好的教育配套是重点要考虑购房因素。深圳的学位太稀缺了：

2019年底，深圳各区陆续发布2020年学位预警，龙华区学位总缺口达11000个，福田区小一、初一缺口共9500个，坪山区公办小一学位需求较2019年将增长约14.6%、公办初一学位需求较2019年将增长约28.1%···早在2018年，教育部门就测算，到2020年，深圳小一学位缺口将达到4.95万个！

随着青年人口持续流入与二胎政策的推进，深圳对学位以及学区房有着最原始的需求，学区房成交价攀升，一些学区房价格早已突破10万，福田南山一些学位房甚至到了15-20万，优质学区一房难求。

回过头来说，深铁阅山境花园有很好的学区优势，投资及自住价值都很明显：小学是南科大实验一小、南科大第二实验学校、深圳大学附属实验小学，中学是深大外国语中学。

深大外国语中学效果图

南山大学城内，和深铁阅山镜花园学区类似的是宝能城，目前二手房挂牌价在14-16万，一套87平米户型要1400万左右。

来源：链家

1、项目所在的南山大学城，未来的想象力也很大。

今年9月份，泰晤士高等教育2021大学排行榜出炉，深圳大学居内地高校第16名，南方科技大学居第8位。（排名为高校在世界排名中的内地排名）这个排名已经是很好了。深圳也明确提出“争取深圳大学、南方科技大学等高校进入国家‘双一流’大学名单。”

基础教育方面，“育才、南外、南实验、南二外、深大附属、南科大、南文理”七大教育集团纷纷进驻西丽。

高等教育方面，南山大学城片囊括了全市最密集的高校资源：深圳大学、南方科技大学、哈尔滨工业大学（深圳）、清华大学深圳国际研究生院、北京大学深圳研究生院等高校纷纷落户于此。未来将有8万高知高智分子进驻，区域内可能会汇集2.5万博士及以上人才。

南山大学城高学历高素质的居民是一个优质学区的基础，高学历家长+优质生源+名校分校相结合，南山大学城的中小学教育水平有望持续提升！南山大学城就是深圳的“海淀区”，深大+南科大的附属学校就是深圳的“清华北大”附校。深铁阅山境花园旁边就是深圳大学附属教育集团外国语中学。

2、南山大学城成为中央智核。

从深圳市城市总体规划（2016-2035年）初稿看，包括南山大学城在内的南山全域，都被纳入了整个深圳大都市的“都市核心区”，这里将成为整个粤港澳大湾区的都市核心区和中央智核。

深圳市城市总体规划

前两天，南山区长做客《民心桥》透露，初步梳理出南山未来一段时期的改革重点。有望在今年年底前，推出西丽湖国际科教城部省市共建方案。与深大、南科大、中科院先进院等开展合作办学，为学校引入各类优质资源。

但是南山的购房门槛已经很高了，淘哥多次提醒大家，西丽是黑马区域：

西丽拥有一系列重磅规划。西丽湖国际科教新城、西丽大学城、西丽综合交通枢纽、留仙洞总部基地等等，要大学有大学，要产业有产业，要总部有总部，要交通有交通，要高素质人口有高素质人口.…..这些都是未来资产增值的来源。

西丽是原关内区域极少的，潜力巨大，将发生重大变化的新兴片区。从核心资产配置角度，放眼前海、南山、福田，未来具备远大前景，现在价位又很合适，还处于一个被低估状态的黑马区域，看来看去，觉得最佳还是西丽，尤其是南山大学城。

3、项目毗邻地铁5号线塘朗站，去深圳各片区都便捷。

项目毗邻地铁5号线塘朗站。离深圳两个重要的枢纽都很近，去西丽综合交通枢纽、深圳北站CBD都只要2站；去福田也很快，到北站换乘4号线，6站可达市民中心；接驳高铁站、机场等重要城市交通。

深铁阅山境项目位置图

4、商圈成熟，约30万㎡商业集群。

地铁能带动人流，更重要的是有大型商业才能留住消费人群。项目未来将是片区内最大的商业核心区：

自带约3000㎡社区商业，周边拥有约30万㎡商业聚集，塘朗城广场、宝能环球汇、益田假日里等商业中心已开业。

塘朗城广场，来源：网络

5、新中式园林，结合山景资源打造人文雅邸。

深铁阅山境以新中式匠呈“一心、两廊、三境、四苑”景观园林，打造全龄配套；

南侧便是塘朗山脉，社区建筑单排布局，每户都开窗见景，前后无遮挡，通风采光佳；

外立面采用石材+铝板，这种材质造价是一般立面材质的三倍，保持美感又历久弥新。

淘哥认为，要正确认识到深铁阅山境花园的价值，区域上是中央智核，南山重点打造的地段；学区爆发力强，有名校潜质；毗邻地铁5号线塘朗站+大型商业，未来人流聚集地；加上生态资源丰富；项目不管是自住，还是投资都很好。

最后再提醒购房者，不要捡了芝麻丢了西瓜，错过深铁阅山境花园，可能是你最大的遗憾。

深铁阅山境效果图

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）