地产是永恒的话题，物流地产也是京东绕不开的业务。

3月17日晚，国内首个物流房托上市公司顺丰房托发布首份年报，收益约2.443亿港元，这份成绩或让京东有别样想法。将来快递行业就只会剩下顺丰和京东物流，曾经刘强东这么评价行业。

顺丰已经抢先在物流地产走出关键一棋，京东是否也要紧追？

3月28日，京东集团发布公告称，京东集团旗下的基础设施资产管理及一体化服务平台京东产发获B轮融资，由高瓴投资、华平投资等领投，融资金额约8亿美元。

从布局看，京东地产板块并不属于京东物流集团，而是独立的业务板块，这或是刘强东为京东地产方面独立做大的战略考量。

（京东创始人刘强东）

一、京东的物流地产投资布局

京东在物流地产最近的大行动是在2021年9月，京东智能产业发展（以下简称“京东产发”）与中国物流资产签订买卖协议收购其26.38%的股份。这或意味着京东要拓展物流地产版图。

（京东位于西藏拉萨的智能仓）

据京东物流2021年财报数据，截至2021年12月31日，京东物流运营的仓库超1300个、拥有智能物流园区“亚洲一号”43座。此外，京东还收购了中国物流资产和德邦。中国物流资产和德邦拥有的大量物流地产也能够进一步加大京东的物流地产布局。

物流地产的金融工具及政策环境逐步完善。2020年4月，证监会和发改委发布《关于推进基础设施建设领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，为物流地产提供了金融工具，改善了重资产运作的资金流问题。

在政策的支持下，2021年5月17日，顺丰房托基金在港交所正式挂牌交易；2021年6月21日，普洛斯REIT于上交所上市交易。京东从2019年开始就募集物流地产基金，未来也存在像顺丰一样将房托基金单独上市的可能。

（一）43座“亚洲一号”构建数字地产矩阵

据京东物流发布的2021年财报数据显示，京东物流已经在全国33个城市运营43座亚洲一号大型智能仓库。京东物流的目标在一步步达成，如今，亚洲一号也逐步下沉至二三线及以下城市，提升偏远地区的配送时效。

（智能高效的京东物流仓）

2014年，京东物流第一座亚洲一号智能物流中心——上海亚洲一号正式投入应用，上海亚洲一号的成功运营是京东构建智能物流网络的开端。

仅仅从2014年到2018年这4年的时间，京东物流的亚洲一号已经从上海的第1座扩展到全国的15座，覆盖了上海、广州、武汉等城市。面对亚洲一号如此大规模且快速的落成，京东物流亚洲一号项目部高级总监王银学曾表示，“我们用短短4年的时间走过了别人40年走过的路”。

（二）仓库超1300个 海外仓及保税仓近80个

截至2021年底，京东物流在全国运营着超1300个仓库，1700多个云仓生态平台合作云仓，仓储管理总面积约2400万平方米。大量仓库的建设运营保障了京东物流实现211限时达。

2021年增加的仓库数量相比2020年翻了一倍。据京东官方数据，2019年，京东有700多个仓库；2020年，京东有900多个仓库。

（京东与中国电信开展5G智能物流园建设）

跨境电商迅速发展，物流企业加速布局海外物流网络，京东物流也在发力国际市场。截至2021年12月31日，京东物流在全球拥有海外仓及保税仓近80个，在6个国家新建自动化仓库。

在布局仓库外，京东物流也打通了海外干线布局，开通近千条国际运输线路，跨境货运最快可实现48小时送达。

（三）40亿港元收购中国物流资产扩大版图

2021年9月3日，中国物流资产发布联合公告称：京东产发要约以每股4.35港元的价格收购中国物流资产约9.165亿股股份，购买股份约占中国物流资产的26.38%，总价约40亿港元。

2022年1月24日，据京东产发与中国物流资产控股有限公司的联合公告，京东产发要约收购的中国物流资产股份所有条件均已达成或得到豁免。2月8日，据港交所信息披露，京东增持中国物流资产股份，持股比例从37.02%增至65.67%。

据3月31日中国物流资产公布的2021年财报数据，截至2022年3月25日，京东智能产发已持有中国物流资产27.85亿股股份，约占中国物流资产已发行股本的80.17%。

另外，据财报披露的物流地产数据显示，截至2021年12月31日，中国物流资产在全国21个省及直辖市物流枢纽有41个物流园，运营着190套物流设施，总建筑面积达570万平方米，投资项目为410万平方米，稳定物流园的租用率达92.9%。

（四）联手新加坡GIC等，已募集3支物流地产基金

成立物流地产基金使得物流地产由重变轻，能够快速回笼资金，缓解物流资产资本密集型特征带来的资金压力。据京东2020年度报告披露的相关信息，截至2020年12月31日，京东产发共募集3支物流地产基金。

（新加坡主权基金GIC）

2019年2月，京东产发与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（GIC）共同成立京东物流地产核心基金(JD Logistics Properties Core Fund, L.P.)「核心基金」，总募集额超过人民币48亿元。

2020年1月，京东产发与GIC共同成立第二项物流地产基金JD Logistics Properties Core Fund II, L.P.（「核心基金II」），以复制核心基金的成功经验。

2020年9月，京东产发签订最终协议以与GIC及Mubadala Investment Company(MIC)共同成立物流地产基金JD Logistics Properties Development Fund I, L.P.（「开发基金I」），管理的资产约30亿人民币。

（五）收购最大快运企业德邦股份 获得140个仓库

2022年3月13日，京东集团宣布斥资90亿人民币收购德邦约66.5%的股份。京东收购德邦的本意虽不在物流地产，但是德邦的物流地产也有助于补充并扩大京东的物流地产版图。

据德邦股份2021年半年报披露的信息，截至2021年上半年，德邦在全国各地拥有140个仓库，总面积101万平方米；业务收入4.41亿元，同比增长40.68%。收购德邦股份，也为京东物流地产应用扩大需求基础。

（德邦物流是国内领先零担快运企业）

二、猜想：京东地产或重投这五个方向

智能高标仓、“双碳”目标、乡村振兴上升到国家战略层面，国务院推首部冷链物流五年规划，跨境电商正迎发展热潮，京东启动乡村振兴京东“奔富计划”，掌链小编结合当前的政策背景及京东物流的地产布局现状从低碳、冷链、海外和下沉市场四个方面分析京东物流地产未来可能的布局方向。

（一）数字高标仓储。随着京东物流加码向产业物流拓展，对大型制造企业需要的数字化、专业化仓储需求越来越高。京东地产或不满足于自身的电商快递分拣等物流中心的建设，未来通过投资、收购等方式进入数字化高标仓。把“亚洲一号”实现新的扩围。

（二）高端冷链地产。京东作为一个电商企业，其经营的农产品、生鲜、医药等对冷链物流要求较高，冷链仓储及运输的不完善会带来极大的损耗。京东助力农产品品牌打造、京东生鲜及京东健康的发展都需要冷链设施的支持。

2021年底，国务院发布我国首部冷链物流五年规划《“十四五”冷链物流发展规划》，明确提出“依托农产品优势产区、重要集散地和主销区，布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地；围绕服务农产品产地集散、优化冷链产品销地网络，建设一批产销冷链集配中心……。”这也为冷链物流地产发展带来契机。京东已经布局生鲜商超7 Fresh，对农产品冷链仓储有需求基础。

（三）海外仓储地产。从大环境来看，跨境电商仍在持续增长。据海关统计数据显示，2021年全国跨境电商进出口总额达1.98万亿元，同比增长15%。

从京东的国际业务来看，截至2021年11月，京东的进口品牌商品采购额已超过3100亿，同时在海外也积极布局。2021年9月，京东印尼落地首个海外线下超体店；京东泰国在当地的谷歌商店评分第一。2022年1月，京东宣布战略合作Shopify，助力国内外跨境电商。海外业务的拓展及跨境电商客户的需求，京东在未来或将继续加码布局海外物流地产。

（四）低碳节能园区。2022年3月，京东“亚洲一号”西安智能产业园获得由北京绿色交易所和华测认证（CTI）颁发的碳中和认证双证书。

据京东官方消息，京东产发相关负责人表示：在“双碳”目标下，京东产发将积极把握能源结构调整给物流行业带来的战略性机遇，坚决推进京东智能产业园的可再生能源转型，实现能源结构清洁化、低碳化发展，坚持走低碳、可持续发展的道路。京东的物流地产布局将向着低碳清洁可持续的方向发展。

（五）涉农物流园区。今年2月22日，我国第19个的中央一号文件，明确提出“整县推进农产品产地仓储保鲜冷链物流设施建设，促进合作联营、成网配套。”次日23日，京东发布乡村振兴“奔富计划”全景图，并公布了“乡村振兴·京东千县名品”项目、“千县万镇24小时达”、“一基三化五流动”等五大重点项目最新进展。据京东集团2021年业绩报告数据显示，2021年，京东活跃购买用户数达5.697亿，净增近1亿，其中新增用户的70%来自下沉市场。

京东自2016年开始在三四线城市布局本地仓，提升物流时效。据京东官方信息，所有开设本地仓的城市，物流时效从“次日达”提速至“当日达”。2020年10月，京东提出全面的乡村振兴京东“奔富计划”。

当然，这只是小编之见，不代表京东地产投资目标，京东地产基金投向哪？投给谁？还要看京东怎么做。

（作者：文叶）