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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百六十五期（NO.265）

专栏内容提要：

关于深圳学习新加坡模式的深度思考和专业解析。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

新加坡滨海湾（图片来源：网络）

8月28号，深圳市住建局局长张学凡公开演讲时透露，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标让深圳60%的市民住进公共住房。

这是深圳第一次明确公开的官方表态，其实，早在今年5月，深圳印发的《落实住房制度改革，加快住房用地供应的暂行规定》中就能看到一二。

其中寓意最明显的两个内容是，落实住房制度改革，实现“四成商品房+六成公共住房”，也就是到2035年，深圳将新增建设筹集各类住房170万套，实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求；还有通过增加建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发、未完善征（转）地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已建的合法用地、机关企事业单位存量用地建设公共住房等十一种渠道，加快住房用地供应，以此来满足居民的居住需求。

消息一出，再次引发关于深圳下一步楼市调控方向的热议。

有关注和看过笔者文章的都知道，我是不会在没有充分论据和明确观点之前就盲目跟从热点的，这个新闻经过酝酿和市场热议了几天以后，各种讨论话题和结论陆续出现以后，经过认真的思考和深度研究后，才会有所撰写。

今天这篇文章就和各位朋友有深度，有态度，有立场的聊一聊：新加坡房产模式，借鉴学习到国内热门城市深圳，有什么意义、作用和目的？是否可行？

深圳，图片来源：网络

一、到底什么是“新加坡模式”？有什么优势和特点？

对于现在网上很多对新加坡的住房模式解释大多都是网络摘抄转载，也很少有人亲身体验过新加坡这个新兴发达的资本主义国家的住房制度。

笔者曾经写过两篇文章（点击蓝字可直接跳转阅读）：

「研讨」从世界各国地产发展模式中，思考中国地产的未来之路

「视界」房价之殇：世界上其他国家是如何控制房价的？（NO.239）

文中就对新加坡真正的住房模式进行了较为全面和深入的介绍和解释。

有兴趣的朋友可以查看一下，在本文的开始，就详细说一下新加坡的住房现实情况（以下内容，均有长期在新加坡工作的现实朋友帮助提供和核对，和网上那种千篇一律，来源不明的内容完全不是一个性质）：

新加坡的房价，堪称全球房住不炒的典范，优等生。

在全球范围内，仅仅在“居者有其屋”这件事上，新加坡就创造了两个世界第一。

一个是在发达国家中房价涨幅世界第一的低：

从房价上涨幅度来看，从1996年到2020年这二十四年间累计只上涨了15%，平均每年只上涨0.59%，远低于通胀率，显然在新加坡买房保值升值的功能实现不了；

一个是住房自有率在发达国家中排名第一的高：

从住房自有率来看，30年前，住房自有率只有8.8％，而现在已经超过了90％，这个数字在发达国家中排名第一。考虑到新加坡国土面积，经济水平和人口情况，对比中国的城市，最少也是一线城市的级别。

新加坡是个什么样的国家？

新加坡是一个多元文化的移民国家，促进种族和谐是政府治国的核心政策，新加坡以稳定的政局、廉洁高效的政府而著称，是全球最国际化的国家之一。

新加坡是一个发达的资本主义国家，被誉为“亚洲四小龙”之一，其经济模式被称作为“国家资本主义”。根据2018年的全球金融中心指数（GFCI）排名报告，新加坡是继伦敦、纽约、香港之后的第四大国际金融中心 。新加坡也是亚洲重要的服务和航运中心之一，被GaWC评为世界一线城市 。新加坡是东南亚国家联盟（ASEAN）成员国之一，也是世界贸易组织（WTO）、英联邦（The Commonwealth）以及亚洲太平洋经济合作组织（APEC）成员经济体之一。 2019年11月，新加坡位列“2019年全球城市经济竞争力榜单”第三位；

“2019年全球可持续竞争力榜单”第一位。

新加坡繁华，不输北广上深（图片来源：网络）

新加坡如何实现这样的住房保障成绩的？价格和住房满足是最核心的两个方面。

首先说说房价问题，商品价格波动，是所有资本牟利的核心。新加坡如何实现价格控制的？

因为政策因为国家体制和背景不同，其实深度研究借鉴的意义并不是很大（公积金就是学新加坡的），但是新加坡的行政手段，是最本质，也是最重要的原因：

政府实施了积极的住宅保障政策，新加坡成为全世界住宅问题解决得最好的国家。　　

新加坡是一个市场经济国家，但在住宅消费保障制度方面，政府干预和介入得很深。

和中国学习借鉴香港模式起步，土地，开发商和市场的“长链住房供给，市场自行分配”的模式完全不一样。

新加坡能够实现对住房的高度掌控力，核心中心核心，就是政府当开发商，以营利为目的的房地产开发在新加坡连资质都没有，所有开发商都是政府背景，包含了所有销售型的房产。

也就是说，在新加坡，土地和建筑到市场分配，都是由政府一手完成的。

所有的交易，都要经过政府的同意，都要按照政府的规定，都要在政府定下的规矩下进行。

这就从根本上控制住了房价被市场和资本炒作的可能。

政府作为住宅市场上参与主体，对定价，交易，分配等重要环节，具有绝对权力，这是新加坡控制房价的核心法宝。

价格控制住了，那分配问题怎么解决？

既然开发商都是政府主导了，这里就不得不说一下，新加坡这个国家对于住房群体的高度分化的区别对待：

新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。

目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

对于房子分配来说，新加坡政府认为,住房关系到每个人的利益和生活品质,住房不应当是一种普通的商品任由买卖和投资,也不应当让住房成为有钱人盘剥穷人的工具. 由于新加坡地少人多,非常容易出现富人买很多房子而穷人没房住的情况. 因此,既然房子是用来住人的,那么政策就出来了：

• 一个人只允许许买一套房子；
• 为了限制炒房,规定5年内不许转让 (确实需要转让的,只能通过特别途径转让,不能在市场上转让)；
• 为了限制投资客,不许全房出租. 有的家庭为了省钱,买了房子后又全家搬回父母处,拿房子出租, 那么对不起,请锁住一间房或封死。也就是2室一厅只能按一室一厅的价钱出租；（在新加坡投资房产收租盈利都被列入打击范围。）
• 价格差异, 本地公民比其它永久居民,比如中国来的移民,价格上少20％. 普通的外国人,没有取得永久居民身份之前,不可以买普通住宅，投资型住宅门槛高，费用高，而且转让经营成本非常之高。

消灭流动性，按需分配，是新加坡政府实现住房价值紧贴本质的重要手段。

当然，还有新加坡成熟的公积金制度和国籍认证管理，建屋局组屋到自购公寓进行社会贡献分配制度，区别对比强烈的购房政策，加上对房产投资炒作严厉打击和楼市的严格管理。

堪称全方位360无死角，持续有力组合拳打法。

通过一系列的组合拳，新加坡政府承担起“居者有其屋”的义务，将房价控制在合理的水平，以最大的保障来满足民众的住房需求，最终真正实现全社会居者有其屋。

新加坡组屋（图片来源：网络）

二、为什么是深圳？

1、深圳：一个正在被高房价深度腐蚀的城市

40年，既是深圳特区奋斗成功的历史，也是很多人拼搏的辛酸史，从基建工程兵、“三来一补”的农民工，再到大学生、工程师、金融从业者等等，深圳的建设者换了一批又一批，成就了一句“来了就是深圳人”的城市精神。

如今，深圳这种大气包容的写照似乎变味了，“买房才是深圳人”。

深圳的高薪酬和远大前景让不少年轻人纷纷涌入，同时以高房价为核心的高生活成本超出了不少人的承受能力，让里面的人留不下来，外面的人望而却步。

深圳高企的房企和过快的增长现象，先不说刺激资本浮躁和对外来后进群体的挤压效应。

一个城市的价值观和财富观，甚至是关注和聚焦的，都在一种没有技术含量，只为满足居住的钢筋混凝土的工业产品上面，是非常危险的经济泡沫现象。

深圳的高房价可怕吗？不可怕，北京厦门上海……甚至每一个大城市同样都有高房价的现象，为什么单单说深圳？

和其他一线城市刚需主力，投资辅助小比例的情况不一样，在深圳房子已经逐渐变质了，从纯粹的居住产品，转变成为纯粹的资本牟利的标的物，甚至吸引了各种渠道，跨省越市的资本和钞票，进场炒作。

别的城市房价都有一个夯实过程，北京，上海横盘多年，就是为了夯实这个楼市泡沫。

唯独深圳，疫情冲击和影响之下，资本的恐慌和贪婪，正在肆无忌惮的深度侵蚀这座年轻的城市。

90年代末的海南房地产盛宴的丧钟余音未了，进入2020年，在疫情影响和复杂的国内外经济形势下，深圳竟然逆市上扬，出现极度火热的“疫情景气”现象，甚至疯狂的楼市房价炒作，各种金融手段套利的盛况，又一次卷土重来，大有愈演愈烈的趋势。

即使强力调控之下，各种小动作和银行的暧昧态度，让深圳，成为了一个资本名利场。

如何让房价上涨幅度和收入发展趋势相匹配，满足老百姓的居住需求，成为了当下深圳亟需解决的问题。

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2、师从中国香港，弊端凸显：

全中国的商品房制度和模式，是从香港学来的，什么预售，楼花，公摊，70年产权……基本都是从香港模式进行相关修改调整而来。

相信这个结论没有人能质疑和反驳。改革开放，发展房地产，香港商人霍英东先生，堪称所有中国房地产商的开门祖师。

说句不客气的，在中国从事房地产行业，不知道霍英东先生的，连入门都算不上。

香港爱国商人霍英东先生（图片来源：网络）

和资本主义体制和自由的市场化不同的是，中国有自己特色的社会背景和体制，短期内房地产规则的借鉴和学习带来的经济发展，也为日益出现的房价问题和经济隐患，埋下了必然的伏笔。

特别是在当下房产被资本热捧，弊端凸显，并且引发社会矛盾的现象，是越来越明显。

中国的房地产和楼市，实实在在的是生病了。

这是不争的现实。

打个比喻就是，没有资本主义的制度，得了资本主义的经济病，好歹美国日本都高度繁华时期经历了大萧条和金融危机，至少是病过有经验，虽然挺过来了，但是真实感受还真的是如人饮水冷暖自知。

而深圳在资本疯狂席卷下的楼市情况和高房价弊端，就属于病灶初显的状态。

成功不一定能学习模仿，但是失败肯定可以借鉴警示。

相较于其他城市，中国没有任何一个城市的房价和楼市和深圳一样，一个40年的年轻城市，能有如此的经济病态情况出现，未尝不是给中国其他城市敲响了警钟。

说深圳是中国房地产行业和经济问题的“吹哨人”，毫不为过。

香港（图片来源：网络）

3、速度，不仅仅带来了效率，还伴随着问题和弊端的高速出现。

和其他一线城市不一样的是，甚至和紧密相连的榜样师傅香港都不一样。

深圳的房价伴随着深圳经济发展的高速效率和坐了火箭一样的上升，由此而出现的问题也被动的提高了效率。

别的城市还可以走一步看一步，出现问题都有一个适应和解决的过程，但是深圳有“深圳速度”。

俗话说走的快容易扯到蛋，深圳速度不仅仅是经济发展和城市化，各种过程问题层出不穷，被高速发展的盛景掩盖之下，是被长期掩盖和未能根本适应的各种问题。

中国唯一一个城镇化100%的城市是哪个？深圳！

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100%城市化率的深圳，需要的完善行政管理，市场监控，打击投机炒作的手段呢？没有跟上。

这就是深圳速度的弊端，发展是快了，问题出来的也快，解决适应问题的时间，没有了。

在短短10年时间里面（2010年-2019年），深圳房价发生了翻天覆地的变化，这个变化，毫无争议。用数据说话，下图来自深圳本地中介龙头公司。

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为了保障数据真实有效，从另外的统计口径看看深圳十年房价变迁：

图片来源：统计局

趋势如何，一目了然，毋庸置疑。

如果没有深圳经济高速发展和持续不断的创造财富能力，光炒作房产这种金融游戏，早就要翻车了。就和90年代末的海南一样，别忘了，海南是中国第一个经济特区。

烂尾楼之省的头衔，一戴就是好几年，也让海南的经济特区四个字蒙上了难以洗刷的阴影。

没有那场房地产泡沫破裂的损伤，海南也不会像今天一样，防贼一样的防范炒房。

但是，伴随着工业，研发，科技，网络的城市聚集效应逐步降低，全民炒房的深圳，还能持续发展和继续保持势头吗？

这就是弊端从幕后走向台前的危机，而且这个危机，迫在眉睫。

综上所述，深圳房价和住房问题，已经不仅仅是一个城市或者特定区域的个别现象了，而是具有代表性和普遍适用意义的经济问题典范，解决深圳的房价和住房问题，用深圳进行尝试和改革，是对整个中国房地产行业带来的经济问题，进行实实在在的落地实验！

深圳，作为中国改革开放和经济创新的先驱代表，在面临房地产绑架经济，扰乱社会价值趋向危机时刻，是最适合的先行实验对象。

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三、新加坡模式在深圳推行，会改变什么？

1、香港VS新加坡，如何选择？

其实中国的房地产走到今天，中国香港起到的带头和模仿作用，功不可没。

从改革开放一穷二白的小渔村，到今天傲视全球一线城市的深圳，乃至全国大小城市因为房地产“黄金时期”带来的红利和改变，和中国香港所传授的房地产模式和运作规则，是有因果关系的。

可以说，如果没有新加坡在房价控制和住房配置上的突出优异表现和成绩，那大概率，今天的香港，就是明天的深圳，然后逐渐从中国一线核心城市开始普及复制，直至辐射到全国范围。

这个现象，在社会学领域，有个专业名词，叫做模式惯性。

就像欧洲很多发达资本主义国家，包括美国加拿大这样的经济强国，都是在这个模式下，出现了一城即是一国，人口密度高度不平均，超大城市，中心城市，半径越大，人口越稀少的不平均发展现状。

再加上资本自由市场的马太效应，甚至在香港都出现过四大房产家族绑架政府，控制政府土地权力，实现自身利益最大化的寡头经济现象。

20多年前，董建华说：我要改变香港的房屋政策，改变这种现象，不能再让这种不人道的现象在香港存在下去，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”？20多年后，香港又开始了20年前就应该做、却半途而废了的事情。

八万五公屋计划，被香港四大家族视为眼中钉，肉中刺。

这说的，就是20年前的香港特首董建华先生，力图从政府层面解决住房问题，结果被四大房地产家族极力阻挠和反对，导致失败的故事。

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当然这样的事，在中国是绝对不允许发生的。（写到这里，感觉有些敏感，但愿能顺利发送）

今天的香港，是一个什么样的经济结构？一二产完全消失，纯粹而又完全的金融城市。

房子也成了大部分普通香港人一辈子无法逾越和实现的梦想，香港的鐺房，“棺材房”，或许是很多人，一辈子赖以栖身的唯一空间，而为了这点空间，还要拼尽全力。

密度极高的香港住宅区域（图片来源：网络）

香港鐺房实景（图片来源：网络）

香港高密度公寓（图片来源：网络）

这样的现象和趋势，在中国一线城市，伴随着经济和时代的发展，也开始逐渐的上演，并且愈演愈烈。

北京胶囊公寓（图片来源：网络）

反应居住生存空间问题的蜗居，还被拍成电视剧（图片来源：网络）

香港已经用自己的惨痛现状，给中国内地房地产行业的现行规则和趋势，敲响了警钟。

可以说，即使没有新加坡的亮眼表现和成绩，香港地产模式，在中国早已饱受诟病，穷途末路了。

香港住房政策，虽然为中国房地产行业发展带来近20年的发展红利和帮助，但是伴随着时代的进步和很多原因，早已不适合中国现实的房地产现状了。

就算不学习借鉴新加坡，房产楼市的规则调整和改革，也是必然趋势和需求。

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2、房价会跌吗？

因为中国的房产，早已被赋予了超越居住使用价值以外的资产价值，特别是伴随近年来的高速上涨，房子在中国甚至已经成为了衡量个人和家庭重要的财富资产标准。

先别说流动性和负债，单单是房价所代表的纸面财富，都能让人心满意足。

所以，对于有可能影响房价变化的因素，也长期被国人所关注和重视。

不仅仅是有房一族的保值增值的心态，还是刚需群体的买房愿望，甚至是借助房产实现牟利的群体和资本，都很关心。

那深圳学习新加坡，会对深圳的房价产生什么样的影响？“居者有其屋”是不是就意味着房价会出现下跌？

那大家知道新加坡的房价水平如何？相对新加坡的平均收入情况又如何？

新加坡的房价，首先从人口收入水平来看：

对于新加坡，占据人口总数80%的中低收入群体而言，他们的住房是由政府出资建设的组屋，对15%的高收入群体而言，给他们提供的是商品房，当然这里的商品房可不便宜，这是给那些有钱人住的，所以价格还是十分高昂的，并不是所有房子都便宜的。而剩下的5%，也就是社会最底层的劳动人民，他们是买不起房子的，这个时候政府给他们提供了廉租屋，这也是对弱势群体最大的尊重。

其次，新加坡的房价水平是区别对待的，对于新加坡籍的本国人来说，正常情况下来说，够资格买组屋是不会有买不起的现象的，但是对于外国人来说，请参考北广上深的房价，成交过程30%以上的各项手续费和税费还没算进去。

最后，和中国城市进行一个横向对比，新加坡的房产和中国房产最大的区别就是，社会认知和价值观是完全不一样的，举个例子就是迪拜人看沙子，福建人吃海鲜，广东人喝凉茶。

在新加坡，买房赚钱是完全没有可能的，只是生活必须成本而已。

所以，如果深圳成功复制新加坡模式，对于深圳房价来说，其实就是价格回归价值的一个过程。

并不意味着会降价，深圳的房子除了人为和资本的炒作，更好的发展机遇，城市配套，教育资源和就业机会，也是其他一般城市的房子价值所不能比拟的。

“新加坡模式”本质上，是一种价值巩固，优胜劣汰，人才激励和调控的模式，价格其实已经不重要。

资本无法牟利的市场，商品价格才是真价值的代表。

等到房子已经不是躺赚的工具，而是是否有资格获取，全凭本事的价值观真正实现和成为全民共识的时候。

抱怨房价，只能自取其辱。

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3、人口竞争升级人才竞争

既然房价不会降，那和新加坡组屋模式一样：积分排号，按照真实社会贡献进行排序分配，这对于做不出贡献的炒房客，产生不了真实社会价值的游资，还有社会贡献和竞争力低下的低收入群体来说，无异于是灭顶之灾，毫不为过。

中国城市化进程中，有太多因为房产增值红利，轻松通过房产升值实现人生躺赢和财富积累的个人和群体了，和个人努力还有奋斗，甚至是学历改变命运等等，毫不相关。

有多夸张？有一个外国人，甚至指着一个破烂楼房墙上的“拆”字，给朋友解释：这就是中国“一夜暴富”的意思。

不说拆迁户，就说在北广上深这样的城市里面，有多少是没有什么社会贡献能力，学历技能全无，甚至是素质低下和城市格格不入的群体，凭借着自己一套或者多套的房产资源，长期依附于房产价值，像钉子一样扎在大城市之中，贪婪的吸食着每年新进入这个城市年轻人的青春和血汗。

随着这种不劳而获的价值观念被认可和跟随，这样的群体随着时间也就越来越多。

这就是城市化进程中最核心的弊病：劣币驱逐良币。不说社会进步，在各行各行，都有这样的现象。

但是城市的发展和成长，永远都需要年轻，有能力，有冲劲，有创意的年轻群体不断的奉献和建设，才能实现。

凭借房产价值剥削，而不创造任何社会价值的人数量和比例越大，这样的城市走向没落，是必然的趋势。

从“拔钉子”，“腾笼换鸟”的角度来看，房产政策的改革，是从城市价值维护和提升上，有必然需求的。这是其一。

然后是对于产业升级，价值提升来说，一个城市对于人口的需求，是最初级的，低端制造和劳动密集型产业，会吸引大量的劳动人口。

但是如果城市要实现价值转变和质的提升，那就绝对不能依赖人口数量了，决定城市产业价值高低，城市档次，还有城市质量的，永远是人才，而不是人口。

就像印度，同样也是人口大国，但是人口素质普遍低下的情况，对于印度各个城市的价值提升来说，其实基本提供不了什么帮助，甚至成为了一种事实上的负担。

回到深圳来说，早已不是曾经依赖外来劳动人口提升城市价值和产业聚集的初级阶段，对于深圳来说，需要的高质量，有竞争力的人才群体，当然不限于深圳，对于所有的大城市和核心城市来说，人才永远是最值钱的。

简单就说创造价值，一个腾讯几千员工，实现的社会产值和价值能抵多少个劳动密集型的低端工厂？这账，谁都会算。

理想归理想，钉子还没拔掉，笼子也难腾空。

高企的房价和涨涨不停的房价，别说劳动人口了，就是人才也吃不消，有多少雄心万丈，踌躇满志的人才，是在高房价的压力和恐惧中，被深圳，北京这样的大城市，给劝退的？得，自身价值都还没有得到施展和发挥，就被房价给逼走了。

高房价的环境下谈人才吸引，是不是个笑话？这样下去，北广上深的“最佳打工捞钱城市”的帽子，永远都摘不下来了。

等没有人愿意再给房产寄生虫们吸血提供养分了，这样的城市还有未来吗？

所以，深圳学习新加坡模式，必然也是为了人才筛选和良好的城市价值管理。

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写在最后：

草蛇灰线，伏脉千里！

深圳向新加坡学习这件事，其实是发出了再明显不过的变局信号：

“房住不炒”！中国的房子是用来住，不是用来炒的，香港的房子都被炒成纯资产的象征了，难道中国大陆内地也要遭受这种苦不堪言，积重难返的困局吗？

明知道是死路，早一点醒悟，都是止损！

深圳向新加坡学习，表示中国楼市正在尝试向“香港模式”说拜拜！“

从前不久的“长沙取经”到“落户三年方能购房”+增值税5年免征+豪宅税门槛收紧的史上最严楼市调控再到“学习新加坡”都能看出深圳遏制炒房，使住房回归居住属性的决心。

最重要的是，每一步都不容易，但是每一步都坚定而方向感明确：

让一线发达城市代表，去和省会城市学习。

放着真金白银的楼市泡沫利润视而不见，调控铁锤不顾误伤狠狠砸下。

对更好更先进更合理的外国模式公开表态。

……

下一步，深圳将走的怎样，没人能知道。

但是，每一步，都是一种破釜沉舟，改革创新的气势，这就是深圳的气势！

改革，就是一个持续试错、快速迭代的过程，也是一个痛苦、艰难的实践过程，这需要深圳不断的探索，最终才能找到真正适合自己城市的，同样也能给中国房地产把脉就诊的，房地产长效机制。

最后，深圳敢于直面房价问题，勇于承认和提出解决思路，是非常需要勇气和魄力的一件事！

祝福深圳，希望深圳能够在这场注定困难的改革中，沐浴烈火，涅槃重生！

感谢深圳，成功，则身先士卒，又一次勇立潮头，成为全中国大小城市的模范。

若不幸失败或遭遇阻力难以实现，依然相信我们的祖国和政府，能够找到最适合中国发展的住房模式。

天佑中华！自强不息！

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