编者按
NUS的研究团队发现，新加坡公寓交易的长期贴现率对指导长期基础设施项目（如减缓气候变化）的成本效益分析至关重要。
长期贴现率可分析政策成本
贴现率（Discount Rate），是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。
减缓气候变化和其他长期基础设施项目（如住房和公共交通网络）是昂贵的投资，但它们在未来几十年甚至几个世纪都会为社会带来好处。通过能够准确地进行成本效益分析，政府可以确定哪些政策从长远来看对社会有益。
新加坡的高楼大厦，来源：NUS
长期贴现率，即经济主体对未来现金流量和其他收益的贴现率，是此类政策分析的基本要素。
新加坡国立大学的研究人员使用 1995 年至 2015 年的新加坡公寓销售数据进行的一项研究发现，新加坡的贴现率很低且一直在不断下降。
这提高了社会对那些前期投资巨大的政策的重视，这些投资在遥远的未来会带来好处。
NUS经济系副教授 Alberto Salvo，来源：NUS
新加坡国立大学艺术与社会科学学院经济系副教授，同时也是该研究的作者 — Alberto Salvo 说：“目前几乎没有人研究和评估新加坡的长期市场贴现率。然而，这些对于气候变化政策的分析以及评估其他长期投资的效果至关重要。”
“例如将新加坡公共巴士的电气化或建设一条新的捷运线路，这些投资通常会在最初花费很多金钱和人力，不过它们会在未来多年提供收益。我们的研究能够使用新加坡公寓的市场价格来估计长期贴现率，因为这些住宅资产是少数具有长期和不同视野的资产之一，它们是拥有数十年、数百年或永久业权的住房。”
新加坡的地铁，来源：ST
这一项研究结果已经发表在《应用计量经济学杂志》（Journal of Applied Econometrics）上。
低长期贴现率＝长期资产的溢价
该研究团队包括新加坡国立大学经济系的Liu Haoming副教授和现任职于蒙茅斯大学（Monmouth University）的 Eric Fesselmeyer 副教授（曾在NUS工作）。他们使用统计模型比较了不同租期的物业支付的价格，分别是99年和999年租赁物业，以及永久业权物业来估算贴现率。
Liu Haoming副教授，来源：NUS
“如今人们把购买房产视作一项昂贵的投资 — 因为这将会提供未来多年的住房福利。在未来，房产贬值得越少，你就越看重它。” Liu副教授解释说。
该团队将非线性面板回归分析应用于公寓销售数据，估算了前 100 年的折扣率，从每年 2.5% 到 4% 开始，到 4 世纪下降到每年 0.5% 到 1.5%。这解释了为什么永久业权物业的售价通常比 99 年租赁物业高出 15% 至 20%，而比 999 年租赁物业高出约 3% 至 5%。为了避免因租期不同而导致的价格差异，该团队小心地控制了可能导致价格差异的住房特征，例如公寓的社区、建筑面积和楼层。
Eric Fesselmeyer 副教授，来源：蒙茅斯大学官网
Fesselmeyer 副教授分享说：“新加坡的买家通过他们的实际选择向我们展示了他们出人意料的耐心，他们重视未来，并愿意为非常长期的资产支付溢价。这就像从今天的消费中支付溢价以保护未来的环境。”
该团队指出，他们从研究中推断出的贴现率明显低于通常用于评估公共政策的贴现率。更低的贴现率代表了更美好的社会未来。例如，世界各地的社会可以选择可再生能源而不是污染环境的煤炭来发电，选择环保能源而不是柴油来为地铁和巴士提供动力。
新加坡组屋，来源：ST
Salvo 副教授观察到：“我们发现贴现率每年下降 0.5% 至 1.5%，这意味着现在进行的公共投资价值更高，这些投资在未来多年为社会提供回报。这很重要，因为使用每年 4% 的固定贴现率意味着在成本效益计算中，从现在起几十年内实现的收益将变得一文不值。”
该团队还指出，由于较低和不断下降的贴现率代表了更高的碳价格 — 即所谓的“碳的社会成本” ，这意味着各国政府应在全球范围内采取一致行动，大幅提高碳价格，以造福子孙后代.
新加坡巴士，来源：ST
研究人员希望这些发现可以给政府带来一些提示，特别是适当评估前期投入巨大的的气候变化减缓政策。
为了进一步推进该项目，他们正在探索收集最近几年以及英国等不同司法管辖区的住宅市场数据，这些司法管辖区的所有权租赁结构与新加坡相似——因为可能存在相似的文化和人口差异。
在此，小助手衷心感谢NUS的研究人员们为创建美好未来而出的一份力，希望他们能进展顺利，早日完成最新数据的分析。