“唯一不担心后路的方式，就是把前路走得更长。”

——《三十而已》

一场关于年龄的焦虑正在不断蔓延。

从乘风破浪的姐姐们，到现在霸屏各大话题榜的《三十而已》，年龄这个话题被不断强调，大火的剧集背后，是30+姐姐们面临当下生活的不安。

就以《三十而已》为例，看着剧中独自在外打拼的柜姐王漫妮，永远不敢放松的全职太太顾佳，还有在工作婚姻里寻找存在感的钟晓芹，几乎每个人都能找到自己的影子。

30+的姐姐们压力重重，年龄成为一道红线；对于商场来说，同样也面临着“大龄”带来的焦虑。消费市场瞬息万变，一般来说，开业3-5年的商场就已开始预防“衰老”，10年以上的商场已经能够称得上“大龄”二字，在消费场景快速迭代的背景下，“大龄”商场们正在迅速“没落”。

今年7月初，27岁的上海太平洋百货宣布，因为租约到期，太平洋百货不夜城店将于11月闭店。上海太平洋百货1993年进入上海市场，由徐家汇店开始，相继开出淮海店、不夜城店，巅峰时期三店曾盘踞傲视上海三大核心商圈，而现在仅剩的“独苗”徐汇店，也面临着巨大的竞争压力。

就在前两天，芮欧百货在其官方微信号发布消息称，因配合深圳华润万象城商业计划的调整，16岁的芮欧百货（深圳）将于2020年8月31日22时闭店熄灯，正式结束营业。

电视剧中的女主角们，在三十岁这个分水岭上，鼓起奋斗的勇气，挣脱年龄枷锁、继续拼搏，而对于众多“大龄”商场来说，更要穷则思变。改造后重新出发，成为了一个好选择。

今天，我们来聚焦“大龄”商场的蜕变之路。

大龄商场改造“三部曲”

赢商网数据显示，截至2019年6月，我国开业超过15年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有132个，开业超过10年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有461个。

老旧的建筑设施、落伍的装修美陈、大量空置的店铺……细看这些“大龄”商场，其实不难理解它们的衰败，尤其在当下电商高速发展的语境下，如果不进行变革，商场歇业关门也是大势所趋。转型，成为存量大龄商场价值再造的关键。

随着消费习惯的变更，商场不再仅仅只是提供消费服务的场所，更多的开始承载新的生活方式。消费者来到商场，不仅是进行目的式的购物消费，更多的是进行消费体验，娱乐性、社交性和人文关怀的增值服务，成为商场改造的一大侧重点。

国际购物中心协会在《多用途中心转型》的相关研究中系统性给出了一些老旧项目升级改造的策略，58妹综合现有存量改造案例，总结了大龄商业在升级改造时的三大要点：

1.明确定位

大龄商场几乎面临一个共同的问题，没有明确的定位，于是把握市场趋势、重新自我定位，成为大龄商场脱胎换骨的第一步。

现代商场需要对目标消费群有精准的认知，这也是商场在后续进行业态布局时的依据。如万达广场在建设伊始，就规划以家庭式大众消费客群为主力；北京朝阳大悦城，则主要锁定在青年时尚高收入消费客群；上海长风大悦城明确了“她经济”的主题，成为老旧商场改造的一大风向标。

2.丰富业态

消费需求正从基本型转向体验型，单一的业态分布不足以满足现代消费者“一站式”消费的需求，在餐饮、百货等常见业态外，引进多种创新型业态，成为商场改造升级的不二选。

有不少大龄商场做出了“年轻化”的变革，如南京德基广场打造美术馆、图书馆、博物馆；杭州大厦501城市广场引进“共享式”医院、武汉天地壹方购物中心引进室内动物园……可以说是是使出了浑身解数搏眼球。

同时，由于商场同质化竞争过于激烈，首店经济也是大龄商场升级改造“搏出位”的一种途径，新品牌首次入驻商城，短时间内将带来大量“打卡”、“拔草”的人流量。对于各大购物中心来说，“首店争夺战”已经打响，能够吸引国内外知名品牌首店进驻，也是商场影响力与号召力的有力体现。

3.迭代场景

老旧的硬件设施是商场升级改造的重要方向，升级的第一步是重建商业建筑的外立面。建筑外立面是一个商场最重要的标识，大龄商场不仅应对多年被风吹雨打的建筑体进行维修和升级，同样也应以建筑元素体现内在气质和主题特色。

同时，内部空间的升级也是场景迭代的重要元素，由设施分布到人流动线设计，内部空间应打造得更符合现代消费人群的行为习惯。

另外，随着“体验式服务”的盛行，商场内部场景的打造也是改造升级的重中之重。打造沉浸式购物体验，可使商场延长顾客驻足的时间，并从情感与价值观层面与之产生共鸣，就如上海世茂广场打造的“声音小镇”，黑胶唱片、CD、磁带、音响、收音机、还有专属的录音棚，为消费者带来视、听、唱、说的多元化体验。

“大龄”商场改造案例

纸上得来终觉浅，58妹盘点了国内外著名的商场改造案例，来看看这些10岁+的“大龄”商场是如何进行改造的：

北京SKP：全面布局买手店模式

北京SKP前身是由北京华联集团与台湾新光三越百货在2006年共同创立的北京新光天地。2012年，台湾新光三越与北京华联“分手”后正式更名为北京SKP。

在国内零售业普遍消沉的几年，北京SKP逆势上扬，从2011年起连续多年位居全国商业营业额首位，有着“全国最赚钱的百货”之称，成为仅次于伦敦哈罗德的全球第二大百货商店，被外界誉为中国高端商场的示范性样本。

2007年开业时，北京SKP引入的938个品牌中有40%都是首次进驻北京市场。随着2014年陆续组建了零售、采购团队，并招募了买手、视觉陈列，零售运营等相关职位的人才，商场内的品牌更多了。

北京SKP采用的直营采购模式，是连卡佛、I.T等国内外大部分买手制品牌使用的采购方式，由进货方的买手团队根据自身定位和销售计划，通过品牌、销售代理的批发渠道下单进货，自行计划销售并承担盈亏。

相比特许经营模式，直营采购会更为灵活，可根据零售情况随时对品牌进行调整，且投入小、风险低。而这模式的优势，会更直接地在消费者角度予以体现——大商场内再也不是千篇一律的品牌了。

上海新天地广场：内外空间大变革

2016年12月，上海淮海路东段的标志性商业体——太平洋百货淮海店，在运营20年之后正式谢幕。太平洋百货淮海店物业持有方瑞安集团对原址进行商业更新。经过近两年的整体硬件改造调整，原太平洋百货淮海店以全新的“新天地广场”身份回归。

原太平洋淮海店地处黄陂南路地铁站上盖，同时占据上海新天地与淮海路商圈重要位置，因此基于未来零售商业趋势的大胆判断，将新商场定位为：新女性潮流社交目的地 “Social House by XINTIANDI”。

新商场在空间上的改动巨大。建筑外立面将原本封闭的外墙全部敲掉，外部设计呈现流线型动感，透明的大玻璃，让行人从街上就能看到店内，整个大楼看上去现代感十足，但又具有亲近感，并且在规划上也考虑到了与新天地南北里片区的联动。

商场内部从上至下大量采用开放式设计，延续的流线型，维持整体感之余，更让整个空间线条充满活力。除了1F的入口（商户、办公大堂），还可以从外部扶梯直达L3（商店、餐饮、露台），或是从淮海路的下沉阶梯直接走进B1入口（餐饮、商店），拐个弯继续下楼梯抵达B2层（餐饮、超市、地铁）。

上海世茂广场：重塑“魔都潮流枢纽”地标

上海世茂广场原身是百联世茂国际广场，其在2017年斥资1个亿，历时1年多改造，以“魔都潮流枢纽”的全新定位归来，并被赋予了“城市剧院”的独创设计概念， 翻新后的上海世茂广场人气大增，堪称存量商业体改造的典范。

这场升级重塑了商场的空间。着重改造了商场舞台台口形象的一组红色扶梯和平台，模拟出一条链接建筑内部与外部城市广场的空中红毯，从城市的不同方向把多样人群以仪式般的体验送达建筑二层，并营造一个崭新的通透公共平台。

上海世茂广场从商场定位、入口、外立面、动线、公共空间、建筑美学、硬件、业态组合等全方位多维度进行优化改造，打造“魔都潮流生活枢纽”。

同时，在升级过后，世茂也成为了IP大户。据了解，有90％的品牌在此次改造中被替换，入驻的主力店包括NIKE全球旗舰店、LEGO全国首家购物中心直营店、星巴克上海高规格旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店等。

而为了加快集聚更多最新最潮的消费品牌汇聚于此，世茂收割了一连串线上表现不错的流量IP大户，这些品牌首次走入线下，使商场实现了线上+线下的联动，凭借着强大的品牌DNA吸引到一大批年轻、喜好潮流文化的人群。

深圳印力中心：网红体验+黑科技

原深国投广场作为深圳最资深的购物中心之一，伴随深圳消费者走过11年光阴，已成为很多人心目中有着感性回忆的重要生活地标。

而随着城市更新发展和顾客消费升级的需求，商场硬件老化，商场经营者在“商业空间”重塑的赛场上也进行了自己的思考与解决方案，对其商业项目的场景生态进行了一次全方位的升级改造。

在商场的外立面，将其所属的印力集团logo的花瓣元素作为外立面设计元素，具有个性和艺术感。而在室内，则打造loft风格、屋顶花园等多处空间艺术。将三楼南片区的整体层高由原来的4.5米提升到9.5米，并采用loft风格的空间设计原则，进一步提升空间美学。此外，还打造了六楼屋顶的“空中花园”、负一楼的下沉式广场、超大环保立体的停车场等。

T.O.P ：重构年轻人聚会“圣地”

被香港人俗称为MK的旺角大抵是九龙区中最具活力的地方，这里有24小时不停歇的车水马龙，以及一座在上世纪八十年代建成的前政府设施，然而现在已焕然一新，被改造为集现代办公塔楼和商业零售娱乐中心于一体的建筑——T.O.P This is Our Place商场，自开业以来就备受周边年轻人的欢迎，成了闲暇时的好去处。

大楼的地下一层与旺角地铁站相连，同时，裙楼的外立面也呼应了地铁站的经典配色——像素化的、色彩缤纷的铝板向着不同的方向肆意突出，或在阳光下闪闪发光，或在夜晚的灯光下闪耀如霓虹灯牌。外墙上凸出的广告灯牌也和周边的街景一脉相承。

商场毗邻交通繁忙的道路，地理区位独特，因此建筑立面和屋顶的设计将作为该建筑的个性形象，让建筑不管是在白天还是夜晚，依然能在繁忙的旺角街道引人注目。

在业种业态方面，T.O.P This is Our Place选择了和一般的商场不同的打法，开张的时候没有大张旗鼓，也没有大量进驻大商户。反而吸引年轻人外国人开创意产业，又邀请本地歌手街头式的“卖艺”，由此在打造差异性的同时也给年轻人提供了充分的进来找个乐子的动机。

福南数码生活广场：变身“黑科技购物中心”

新加坡福南数码生活广场由凯德开发打造，斥重资爆改后的福南从30年的老商场变身成酷炫十足的“黑科技购物中心”，堪称国际商业地产存量改造的又一范本。

福南广场中有约40个智能导引，顾客可以使用导航系统，找到去目的店铺的最短路线，并可在线浏览搜索最新商品。如果购买的商铺过多，顾客可以使用机器人代劳的免提购物和全天候24小时的“点击-收货”直通服务。

改造后的福南广场还是新加坡首个允许骑自行车穿过建筑的商业项目，福南的“自行车旅行枢纽”用户可以享受到优质服务，内部配有166个自行车停车位，淋浴、储物柜、充气泵和自行车修理工具等应有尽有。

Central Embassy：更换定位更“亲民”

位于曼谷市中心的Central Embassy有许多称号，比如“贵妇百货”、“六星级百货”、“曼谷零售业灯塔”，因为无论是建筑外观、室内装饰还是入驻的品牌，这座商场走的都是高端路线，但“高姿态”的副作用就是人气低迷。

开发Central Embassy的泰国零售集团Central Group最终承认的确错算了原有的市场定位，他们希望改变这种高冷的现状，于是他们对商场进行了改造，升级和调整购物中心的租户店铺，增加易于接近的品牌和体验空间，以吸引更多的一般消费者和较大的客户群体。

近5000平方米的空间，规划得很紧凑，有14间餐厅和酒吧，一间画廊，一间书店，一处联合办公空间和一块儿童区。艺术画廊被藏在了一间白色的小房子中，房子顶部还种上了绿树，正好可以享受从天井中透过的阳光。书店则穿插在不同的功能区之间。

通过这种改变，Central Embassy吸引到了更多的消费者包括家庭、外籍人士、25岁及以下的年轻人以及游客。

三十？不过“而已”，改变仍旧持续，“大龄”商场还将乘风破浪，未来可期。