作者丨林渊

来源丨房乐美房产联盟（flmAgent）

这场注定载入中国地产史录的世纪交易，上海最高双子塔——星港国际中心，终于在昨天（11月13日）一锤定音。

这场天量资产交易的背后透露出了什么信号？

▲ 从星港国际中心眺望上海黄金三角

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去年底，上港集团从中国金茂手中买入星外滩另外50%股权，时隔不到一年，又被再次挂牌出让，时至今日终于尘埃落定。

新加坡房企巨头——顺位第四席——凯德集团，通过旗下福士中国投资伙伴 III 与新加坡政府投资公司（GIC）组成合资公司DIAMOND TWO PTE. LTD.。

以约200亿的总投资额，摘牌这座举世瞩目的地标建筑，上海最高双子塔——星港国际中心。

这场世纪交易也刷新了中国大陆有史以来最大宗外资基金对于单一商办物业的投资纪录。

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星外滩成立于2013年3月25日，注册资本60亿元，位于上海市虹口区北外滩滨江核心区域，由上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心、上海星港国际中心三期组成。

成立之初，中国金茂和上港集团各持有50%股权。

2017年12月28日，中国金茂正式将手中持有的星外滩50%股权，以59.98亿元的价格，出让给上港集团，彼时星外滩的总估值在119.96亿元左右。

时隔10个月，上港再出售星外滩100%股权，总评估值127.86亿元，项目总资产升值尚不到8亿元。

早在2年前，星外滩1号楼就以52.88亿的价格网签售出，单价超过8万元/㎡。以最保守的估值办公8万/㎡，商业50万/㎡计算，星港国际中心价值超过217亿元人民币。

根据产交所披露的消息，星外滩项目共包含约18.58万㎡办公面积，约12.69万㎡商业，13.28万㎡车库面积，总建筑面积近45万㎡，可租售面积达到了约31.27万㎡。

如果我们把这个项目的地下部分建筑面积按照一半计算（价值打折），获得的加权平均楼面价是3.87万元人民币。

虽然建设尚未完工，还需要内外装修的投入，但3.87万元的价格仍然非常”划算”。

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我们梳理了在过去一年多来，凯德集团在中国境内完成收购的多项投资项目。

2017年6月，凯德集团以26.4亿元的价格收购上海国正中心；

11月，以33.6亿元的价格买入广州乐峰广场；

12月，以8.38亿元的价格入手了上海五角场的一块商办地块；

2018年6月，以57亿元收购重庆两江春城综合性地块；

8月，以20.27亿元拿下广州增城两宗宅地；

11月12日，以8.82亿元竞得广州科技城核心区一宗商业商务地块。

自2017年下半年中国开启调控以来，凯德集团在中国的新增投资总额已经超过300亿人民币，其在中国的总开发规模超过2000万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币，并且还在不断重仓加注继续买入。

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这无疑传达出了一个很清晰的信号，包括德凯在内，越来越多的境外资本持续看好中国市场，相信中国经济的趋势将会越来越明朗。

以上海为例，在过去的两年中，

世界最大资产管理公司之一博枫（Brookfield）收购上海两座太茂购物中心，未来五年计划在华投资20亿美元；

领盛资产（LaSalle）收购了位于虹口的盛邦国际大厦；

吉宝资本（Keppel）收购了位于四川北路的虹口SOHO与杨浦的新湾财智中心；

崇邦（Chongbang）88亿收购虹口四川北路地块，计划投资超过150亿开发一座综合体；

基汇资本（GAW）投下超过100亿收购了上海的多处物业……

事实上，这一趋势从2017年开始就有所显现，外资占去年全年交易量的21%，今年上半年占比为19%。

资本从来都是趋利的，境外资本的疯狂涌入，一方面是由于国家鼓励中外资本加强合作，准入门槛被放宽。

另一方面，近期汇率的波动，增强了部分外资的购买力，境外投资者同时有相对低廉的融资成本，外资购买会出现更大的溢价空间。

也就是说，此时正是投资房地产市场抄底的最佳时机。