《科创板日报》7月7日讯（特约研究员 田箫）物流产业投资巨头普洛斯再次出手。

7月6日，普洛斯宣布设立普洛斯中国收益基金V。据称，该基金资产管理规模达到50亿美元，将继续投资于2013年成立的普洛斯中国物流开发基金一期（“普洛斯物流基金I”）所投的项目，成为中国最大的私募物流收益基金。该基金投资人，包括友邦保险（AIA）以及安联保险集团（Allianz Group）等。

据了解，作为普洛斯首支中国离岸美元收益基金，该基金投资中国的54处高标准现代物流基础设施，总建筑面积超过500万平方米。通过设立该基金，普洛斯中国首支物流开发基金——普洛斯物流基金I，全面完成退出环节。

普洛斯是物流地产和物流产业投资领域的龙头企业。其前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购，于2010年10月在新加坡证券交易所上市。2017年7月，来自中国的财团以116亿美元收购普洛斯，财团成员包括：厚朴投资（21.3%）、万科集团（21.4%）、高瓴资本（21.2%）、中银集团投资有限公司（15%）等。次年1月，普洛斯私有化完成。

普洛斯旗下有多个股权投资平台，分别关注不同板块的物流行业相关企业。据普洛斯官网，公司旗下PE机构之一隐山资本，自2018年以来已先后在50多家企业累计投资了60亿元，被投企业大多集中在供应链数字化以及物流技术领域。此外，普洛斯还有三大股权投资机构，分别关注物流行业的SaaS企业、金融数据创新企业以及中国基础设施建设和数据中心。

物流巨头的投资版图

中金公司研报曾指出，普洛斯以基金平台为节点将现代仓储物流设施的开发、运营及退出串联成闭环，构建起以资本循环为核心的商业模型（轻资产），相较于重资产模式，该模式能提高投资规模3倍以上，并提升收益率。

据观点新媒体不完全统计，截至目前普洛斯共设立大约17只相关基金，机会型主要包括普洛斯物流基金3只，增值型包括“中国收益增值基金”3只；核心型则涉及5只，除了最新的50亿美元普洛斯中国收益基金V，其余4只资产管理规模达307亿元人民币。

仅2021年，普洛斯就新设立了普洛斯中国收益基金II、普洛斯收益基金III、普洛斯收益基金IV共3只核心型基金，规模达157亿元人民币；以及普洛斯中国物流基金III，属于机会型，投资完成后资产管理规模将达到50亿美元。

年报数据显示，截止到2021年底，普洛斯在中国累计投资、开发、管理400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，资产管理规模720亿美元。去年6月21日，普洛斯REIT作为国内首批基础设施公募REITS之一上市，这也是上交所首只仓储物流类公募REIT。

自1999年引入基金模式后，普洛斯的投资策略一直很清晰。当某只基金到期后，注入到基金中的项目就会流向由普洛斯发起的另一只基金内，但某些达到条件的成熟项目，则有机会被注入到REIT中。“开发-建设-招商-运营-注入基金-注入REIT”这套流程，保证了普洛斯的轻资产、高周转运营。

飞速发展的地产基金

根据世界银行的数据，中国仓储物流设施总库存(含高标库和非高标库)约10亿平方米，但现代仓储物流设施库存占比不足7%，人均存量依然明显低于发达国家，未来居民消费能力的提高、城镇化的发展，将驱动仓储物流行业整体需求的增长。特别是2020年新冠疫情爆发以来，电商行业、零售行业、第三方物流等相关行业的发展，使得资本市场对仓储物流的关注和配置达到前所未有的高度。

相比传统私募投资基金以组合型的盲池运作为主，物流地产基金的投资标的相对明确和单一，在电商行业急剧发展的当下迎来发展红利期。根据收集私募股权基金投资信息的PitchBook Data Inc.的数据，2021年全球范围内，私募股权投资公司在物流领域的投资达506亿美元。这一数字是2020年投资额的三倍多，比2019年的投资额高出34%。

去年10月，远洋资本有限公司联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。本基金为半盲池基金，总规模4亿美元，专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。远洋资本担任基金普通合伙人及基金管理人，负责基金日常运营及管理。远洋资本旗下子公司“远洋物流”，将对基金的项目进行开发运营和物业管理。

今年2月，远洋资本再宣布联合多家全球知名机构投资者，发起设立6亿美元地产特殊机会基金，该基金是国内首支聚焦于境内住宅开发的美元特殊机会基金，专注于投资中国境内包括长三角、大湾区在内的核心城市的住宅开发项目。

5月，领展宣布斥资9.47亿元向东百集团收购3个仓储物流园。在去年11月刚刚进入物流地产领域的全亚洲最大的房地产信托基金领展，半年内斥资超过17亿元加码物流地产。

此外，今年3月，普洛斯据传已经以保密方式申请将投资业务在美IPO，寻求筹资约20亿美元。