来源：微信公众号恒天中岩

“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”

——李嘉诚

随着中国城市化率的不断攀升，城市，特别是一线及二线核心城市适合开发的土地资源，尤其是核心区域土地资源，越来越彰显其稀缺有限性，中国房地产市场也正在步入存量房时代。目前一线城市的城市化率已逼近90%，已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式方兴未艾。诸多大型开发商和房地产基金都在着手存量改造这一战略，包括万科集团、首开地产、高和资本、八戒Zwork等等。面对亟待更新的城市，抢占核心资源，盘活存量物业，实现资产增值，成为了商业地产的核心发展路径。

1 什么是存量地产？

任何资产一旦建成（包括城市、道路、管线、高架桥等），就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增量规划是一样的，随着建筑生命期的增加，内在的商业价值也是要重构和创造的。

2 存量改造的特点

改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，其中小型更新项目一般仅通过物业内部的装修改造，来快速提升租金的价值；中型更新的项目则是调整物业的初始规划和使用属性，例如商场改成办公楼、办公楼改成长租公寓等等。

3 存量改造后的几种主流业态运营

写字楼的运营

由于一线城市的资本、产业、人才的集聚效应明显，自持写字楼市场需求增长较稳定，且管理及运营成本较低，因此近两年将商场改成写字楼或者老楼翻新，就成为了很多开发商和房地产私募基金的主流选择。

在这类改造项目中，除了赋予旧建筑新的功能和适用性，提升运营水平也是改善经营状况，提升经营性现金流的重要因素。改造自持的写字楼，可以办公社群为主导，通过聚集产业生态链上的不同企业，创造交互空间，从而提升空间利用率、办公效率以及品质氛围。

除了自持写字楼的改造运营，一些嗅觉灵敏的资本也开始关注长租写字楼，通过简单装修提升物业的租赁价值，并向下游的客户出租物业来获取收益。

联合办公的运营

联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行的共享办公空间的办公模式，通过空间设计和社群运营打造轻松自由的办公环境和氛围。

联合办公是对原有的物业进行功能定位和重新改造提升。通过差异化服务将闲置工位资源快速的出租出去，并进行相应运营模式的创新。

社群运营也在一定程度上聚拢了大批创业者，并且通过这些社群衍生出多种增值服务，包括行政管理、工商管理、融资等配套服务，这些增值服务有利于联合办公区域方便获取盈利空间。在此领域国家级四大双创平台的八戒网Zwork走出了一条不同的线上导流线下的全新模式。

购物中心的运营改造

在多元化、个性化的需求下，购物中心只有做好服务和体验，满足消费者需求，降低消费者不满意度，吸引更多流量入驻购物中心，才能实现租金的增长和预期的投资收益回报。

购物中心需要加强内容原创，使其更具创造性和趣味性的消费体验，在尊重功能组合和业种组合专业标准的基础上，创造出更加吸引消费者的原创趣味互动空间，打造商业地产的核心竞争力与全新的运营服务模式，提高购物中心与消费者的生活粘性，营造出自己独树一帜的优势。

伴随着消费需求的不断变化，购物中心已经从最初的生存时代，进入到品质时代，所有变革的意义无外乎更大程度的激活流量、内容、空间，展现其与时代发展相对应的使用价值，真正做到以消费者为本，建立最佳零售环境、有效利用技术、创造零售潮流，这也是新型购物中心和各类商业设施与时俱进的发展路径。

长租公寓的运营

据相关研究院出具的报道显示，发达国家品牌长租公寓产业超过50%的市场占有率，而中国目前还不到10%，巨大的想象空间催生了长租公寓行业在国内近几年的蓬勃发展，参与者有各类创业公司、房地产中介、酒店运营公司、房地产开发企业以及房地产基金等等。

长租公寓从模式上可以分成“集中式”和“分布式”两种，前者是整租物业的改造和出租，包括You、新派、魔方公寓等目前比较知名的一些品牌公寓；后者是从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，进行标准化的改造和运营，像是链家自如等等。

但目前长租公寓还处于早期阶段，运营理念还在更新换代中，目前长租公寓在硬件和运营方面的投入超出了用户的实际需求，所以导致了房租定价普遍偏高的现象，这超出了很多用户的承受能力，将可能导致出现退租情况。未来只有减掉不必要的配置和冗余的开支，将总成本降下来，才可能满足真实的市场需求。

此外，租金收入是当前长租公寓收入的主要组成部分，但长期来看，长租公寓如果只靠租金，那么它的盈利能力就还不够。后期必须从租客手里获取更多的商业及价值接触点，才能提升其运营所获取的大量商业价值。

4 改造&运营模式：轻重资产之变

重资产模式

收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式（私募基金），或者拿地建设后持有（房地产开发商），属于重资产模式，这类物业一般是在核心地段，确保了资产本身的升值空间。

轻资产模式

租赁核心地段或非核心地段的老旧物业后进行改造和运营的模式，属于轻资产模式。像是长租写字楼、长租公寓和联合办公等业态都属于轻资产模式。

随着商业地产“以售养租”的重资产发展模式难以为继，以万达、红星、大悦城为首的国内商业地产企业凭借着自身多年的项目操盘经验和人才的储备，也开始采取轻资产的模式（包括品牌和管理输出、基金化运作等等），充分利用杠杆原理，整合外界资源，实现利润的最大化。

重资产和轻资产结合模式

轻资产模式前期投入少，风险低，但整体收益也少。重资产模式总体投入大，资金沉淀时间长，对风险的把控、资金的运营能力都有更高的要求，但整体收益空间也大。

两种模式各有利弊。而且城市更新项目中针对不同业态、不同的地理位置的项目对接的资源更加的细分，资源的分布更加的广泛，因此城市更新项目更加适合于轻资产和重资产相结合的模式。

例如私募基金或开发商收购改造或建完大楼之后需要招商运营，而如果在改造或建设前就跟联合办公等轻资产运营商建立合作关系，相当于锁定一个长期租户，还可以联合运营，甚至可以是双方一开始联合去看项目，重资产方提高了运营效率，轻资产方高效获取了房源，能够最大程度实现双赢。

5 改造案例

商业项目改造

对于传统的零售地产来说，在电商的冲击下，目前正经历寒潮，这加速了商业零售地产的转型和改造。消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求增加，建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，需要构建一个满足消费者购物体验及社交欲求的场所。因此，商场的改造和运营管理，是盘活存量资产的关键。

案例展示：

凯德望京：办公楼改成购物中心

改造方案：

运营10年之后，望京项目在今年进行了外立面的翻新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。然而，比提升硬件更关键的是软件的升级，它考验的是运管团队的敏锐度和节奏感。

此前，望京项目的6-7层是大餐饮，8-9层是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出4层面积增加了四五个品牌。

运营年限长，租金逐渐升高，租户对消费频效也会有更高要求，凯德会考虑业态和品牌的丰富度，尽量控制店铺不要太大，扩大顾客的选择面；同时保证商场的活力，使得顾客在购物时，视觉上、触觉上有互动。

10年时间看似很长，但按商业地产3年一个周期来看，不过短短三个周期，在头一个周期，主要是确定商场的定位和运作，第二三个周期，则可以更好地对这个商场进行把控。

新加坡凯德商用一直以商业轻资产运作见长，输出品牌和管理。凯德商用目前的项目，很多都由收购得来，不可避免地要涉及存量商业项目的改造。

上海新天地：老建筑变地标性商业区

改造方案：

以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。

最终新天地成为了以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。并且以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。成为上海市地标性商业区。

天津和平大悦城：老字号输入运营管理新模式

改造方案

在经营上，将引入大悦城主题街区产品线，打造符合定位的全新街区产品，提供极致互动体验，“六楼”、“超级工厰”、“Hi内”等主题街区均为商圈首创。

大悦城地产并未投入资金收购该项目，不持有津汇广场股份，而是输出运营管理模式，与基金合作方新加坡政府投资公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC是大悦城地产的重要合作机构，不2016年8月18日，GIC与中国人寿旗下公司以总价92.89亿人民币，收购了大悦城地产旗下的立运、熙安和锦星公司的股权。）

目前天津和平大悦城累计签约品牌184个，累计签约率达到100%，包括言几又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余个首次亮相南京路街区的品牌，40多个新进入天津的品牌。