亿翰周报【2021年10月第2周】
# 01 政策速览
【哈尔滨释放政策利好，热点城市调控仍边际收紧】
2021年10月第2周，各城调控政策呈现明显分化，下行压力大的城市出台综合“救市”政策，发布“限跌令”的队列持续扩充，而热点城市调控态势依旧未有放松，仍在出台边际收紧政策。
市场下行加之近期疫情冲击，哈尔滨率先出台了综合“救市”政策。例如，从预售证申请、预售资金监管、土地出让金缴纳期限方面进行适度放松，以期缓解其资金周转困难。此外，推出最高达10万元的人才购房补贴，放宽公积金贷款要求等。该政策与去年出台的疫情纾困政策大部分类似，土地出让金、公积金贷款放宽程度更大，增加了购房补贴。我们认为，当地政府态度积极但克制，救市决心明显，但在金融端政策不变、消费者信心不足的情况下，效果或许有限。目前，东北三省省会均出台了放松政策，但我们认为其自有其市场特点，因此对于能否将其作为“救市”的开头，我们仍持保留态度。
与此同时，热点城市的调控仍有边际收紧。杭州调整人才落户政策，大专生落户以及研究生“先落户再就业”通道被封，东莞正式出台二手房成交参考价格机制，西安发布第二批二手房成交参考价，海南出台政策严查商办转住宅行为。信贷方面，广东省银保监局表示，1-9月辖区（不含深圳）房地产贷款占各项贷款比重同比下降1.5个百分点，房地产贷款集中度管理制度实施效果显现。
国庆后哈尔滨的“救市”政策引发广泛关注，说明行业对于政策放松的期盼非常明显，但从目前来看，最为重要的信贷政策未出现明显松动。我们认为，现期针对性的、点对点的问题解决更加常见，政策的大松动或难出现。
# 02 土地市场
【土拍降温明显，流拍规模仍维持高位】
10月第2周，E50中的8家房企在8个城市获取土地储备共计263.3万平米，10月第1周受国企假期影响，E50房企并未有土地成交，本周土地成交面积较9月第5周下降35.3%；成交金额462.2亿，较9月第5周下降33.3%；成交均价22469.7元/平米，较9月第5周上升27.7%；成交溢价率为4.8%，较9月第5周下降0.5pcts。
10月第2周，北京、上海、杭州、武汉等多城市迎来第二批集中供地，但在市场环境趋紧的情况下，E50房企拿地意愿不高，成交规模与金额略有下降。同时，土拍市场的热度依旧保持下降趋势，流拍规模保持高位。例如，北京第二批集中供应的43宗地中，26宗因无人出价而延至下批出让；杭州第二批集中供地21宗地块中有7宗因无人报名提前流拍。从房企的角度来看，10月第2周依旧以国企拿地为主，例如首开、中海、越秀等。此外，龙湖作为民营企业财务、经营等方面的表现均较为优异，在土拍市场上的拿地相对较为频繁，本周更是位列E50房企拿地金额首位。总体来说，受银行贷款政策收紧、销售回款压力大等影响，房企拿地受到抑制，第二批集中供地热度呈现出较大幅度的下降。未来，随着第一批集中供地项目于年底逐渐入市，房企在一定程度上回笼资金，或将利好后续的第三批集中供地。
# 03 融资信息
【E50房企融资规模低迷，央行回应开发贷投放过紧】
2021年10月第2周，E50房企融资规模23.4亿元，仅3家房企有融资相关信息，从十一假期至今，E50房企融资状况持续低迷。境内债方面，本周仅金茂发行一笔3年期20亿元的中期票据，票面利率3.65%，较上次发行基本持平。海外债方面，本周E50房企无海外债发行。
10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，期间回应了关于房地产融资方面的诸多问题。关于房企开发贷增速大幅下滑，央行认为一方面是因为个别大型房企风险暴露，金融机构短期反应过激，降低了对房企的风险偏好，另一方面是部分金融机构对于试点房企“三道红线”融资管理规则存在一些误解，从严从紧执行了“三道红线”政策，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
针对以上情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。同时，对于美元债的价格下跌，央行认为是个别房企境外债券违约后市场的自然反应，将敦促发债企业积极履行法定偿债义务。
我们认为，对于执行中有悖政策初衷的现象，如按揭贷款和开发贷投放过紧的状况，央行正在逐步进行纠偏微调。但总体来看，监管层对于形势的判断依然是稳定可控的，政策大幅放宽的可能性较低，调控定力足，即使有阶段性的政策边际宽松也难改“房住不炒”底线下政策从严调控的初衷，因此，从中期来看，房企的融资环境依然不容乐观。
# 04 企业经营
【市场低迷，房企多渠道促资金回流】
2021年10月第2周，本周房企事件主要包括票据回购、股权质押、股权收购等。其中融信中国已回购共计610万美元票据，建业地产拟回购1428万美元于2021年11月到期的美元票据，正荣地产累计回购3300万美元优先票据；荣盛发展实际控制人耿建明为北京超安园林景观公司提供担保，质押5.6亿股荣盛发展股份，此后大股东荣盛控股为补充流动资金质押5.06亿股，同时一致行动人荣盛建设解除2.38亿质押股份；远洋资本收购新加坡大信商用信托管理公司70%股份，奥园集团收购了花样年转让的深圳奥启富48.98%股权。
自房地产行业三道红线实施以来，地产相关政策一直保持收紧态势，受行业下行及市场预期走弱的影响，商品房销售市场亦十分惨淡，在销售不畅、降负债压力仍存的背景下，房企需要通过其他渠道回收资金，以保持企业资金链的安全，主要有以下三种方式：
- 股权质押，通过质押股份获取流动资金，如荣盛发展实际控制人及大股东接连质押5.6亿股份及5.06亿股份，用于补充流动资金；
- 转让部分项目及资产，如花样年转让旗下奥启富49%股权予奥园集团，恒大转让旗下恒大曲美40%股权予曲美家居；
- 加大企业合作，降低项目权益，减少投资性资金的支出。