作者 |筱纳
出品 | 焦点财经
数字经济时代，认知被颠覆的同时，各个行业也正在发生颠覆性的变革。
随着数字产业化和产业数字化的双轮驱动，高端制造产业深度参与工业变革，产业地产的数智化转型逐渐成为热点。
近几年，“工业上楼”这一概念频繁被提起，它不是厂房堆叠，把生产线搬上楼那么简单，而是一套科学系统的工程。不过由于市场上多数开发主体了解不深，开发运营试错成本很高。
今年6月，戴德梁行发布了《粤港澳大湾区“工业上楼”与特色产业园区操作实践》报告，探讨了“工业上楼”和特区园区的趋势要点。
如何理解“工业上楼”定义？当前“工业上楼”有何现实意义？这一新兴“工业上楼”产业园区与传统写字楼是否处于竞争关系？
近日焦点财经专访戴德梁行华南区策略发展顾问部董事、莞惠区域发展总经理张国华，戴德梁行深圳策略发展顾问部高级助理董事林静文，就“工业园区”热点话题展开对话。
“工业上楼”将成产业空间供应主流模式之一
根据戴德梁行数据，今年上半年工业类物业成投资市场关注热点。从成交物业类别看来，工业类物业交易额首次超越办公类物业，占上半年大宗交易物业类别的50%以上。
在现今全面回归制造业的背景下，“工业上楼”概念火热。张国华介绍，“工业上楼”是一种新型的产业空间供应模式，主要包括产业发展、园区规划、建筑设计，这三方面构成了一个完整的操作体系。
对于“工业上楼”的定义，目前国内外还没有完整或标准化的定义。张国华表示，根据戴德梁行多年的实践研究，他们对工业上楼建筑提出了初步的定义。“工业上楼”建筑指的是具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规划和政策的要求，用地性质为普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0），容积率不低于2.5，高度24m以上，层数5层及以上，配置工业电梯及集生产、研发、试验功能为一体的厂房。
“工业上楼”一般出现在制造业高度发达，但是土地资源极其紧张的城市或者地区，其起源于上世纪50年代到80年代的香港，那时香港20%是工业大厦，而后80、90年代新加坡制造业体系搭建起来，新加坡业也发展了高层厂房。2005年以后，“工业上楼”传入粤港澳大湾区东莞、深圳等城市，如今已在大湾区全面开花。
张国华表示，国内“工业上楼”目前处于初级阶段的爆发期，未来会成为一二线城市产业空间供应的主流模式之一。
“工业上楼”缺乏指引和相应激励政策
“工业上楼”在当前有着多重现实意义。林静文介绍，对政府而言，“工业上楼”有助于破解空间难题，提升土地利用效率，提升城市形象，并且在垂直的厂房中，可以发挥产业协同的效益，有利于产业转型升级。
对于开发企业而言，这是企业转型的新方向，“工业上楼”作为全新的探索，未来将会在土地成本运营模式、政策扶持上面有更多的优势，另一方面，开发企业能够有拓展新土地，并能增添融资新手段，“工业上楼”兼具资产性质和产业性质，适用于传统抵押、质押、债权融资和股权融资等方式。
而对于入驻企业而言，“工业上楼”可以发挥产业协同效应，实现“你的上下楼就是你的上下游”。“工业上楼”能够打造功能运作规范的产业园区，提供集成统筹的运营服务，也可降低企业的综合成本。除此之外，“工业上楼”厂房品质更好、环境更好、配套更好，实现生产、生活、生态的融合，有利于企业招人留人，实现可持续的发展。
不过目前“工业上楼”处在初级发展阶段，林静文表示，市场上缺乏成体系的、权威的“工业上楼”产品标准，也缺乏成熟的政策法规或评估体系。
开发主体对“工业上楼”类似摸着石头过河，缺乏科学系统的工业上楼建筑设计指引的规范，也缺乏针对制造企业的上楼指引，比如“工业上楼”要求入驻企业必须符合环保低能耗的轻生产设备低震动的特点，政府和相关园区有必要研究和明确上楼的产业门类，且要制定完善的评估体系。最后市场还缺乏相应的激励政策。全国现在只有少数城市有扶持政策，如佛山、青岛等城市。
国内制造业基础雄厚，如今全面回归制造业，林静文表示，很多土地资源紧张的一线城市已经从政府端或从市场端开始研究探索甚至实践工业上楼，未来我国会走出一条符合国情的健康有序的“工业上楼”发展路径。
数字化转型是后疫情时代制造企业自救良方
近年来一线城市写字楼空置率问题备受关注，“工业上楼”和特色产业园区的出现，引发了另一种探讨，它们是否与如今的写字楼存在竞争关系。
张国华认为，一定程度上“工业上楼”特色产业园区对写字楼有替代作用，但两种业态其实竞争关系不大。
张国华表示，如果去到深圳的全至科技园，或是东莞的松湖智谷，会发现“工业上楼”园区看上去更像城市综合体和现代化写字楼，这些“工业上楼”园区承载研发生产之外，还具有写字楼办公的功能，所以在一定程度上，“工业上楼”园区对CBD的高端写字楼有一定替代作用。
不过两种业态面对的客户群体不同，CBD写字楼主要是高端现代服务业企业，而工业上楼更多的是科技类企业，尤其是和制造研发联系紧密的企业。还有一类TMT企业选择范围比较大，既可以选择CBD，也可以选择“工业上楼”园区。
后疫情时代，经济发展的不确定因素增多，对于“工业上楼”和特色工业园区也有所影响。张国华表示，疫情对制造业影响非常大，在不确定的因素下，加快制造业企业的数字化转型，是企业自救的一个方向。比如龙华富士康、成都西门子的数字化工厂，通过工业互联网、智能制造设备的导入，实现完全自动化生产，可以规避疫情带来的停工风险。
对于“工业上楼”和特色产业园区来讲，需要在园区规划及建筑设计上，为入园企业预留可数智化、智能化生产的工程条件。未来在政府出台鼓励和扶持政策后，制造业进行数字化的改造，拥抱数字经济，实现产业转型。
访谈实录：
焦点财经：《粤港澳大湾区“工业上楼”与特色产业园区操作实践》报告具有什么特点？
张国华：戴德梁行基于多年来在深圳、东莞、珠海、惠州为政府、为企业做“工业上楼”技术规范的研究、政策设计的经验，以及特色产业园区招商运营等经验，形成了这份报告。
如去年我们联合东莞水乡管委会，推出了东莞首份“工业上楼”系统性指南，从产业引导、园区规划、建筑设计等领域引导推行“工业上楼”，率先在东莞推动了“工业上楼”试点。我们还和深圳光明区合作，推出《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》，这是深圳目前比较完善、成系统的技术指南。
也正是在这些实践中，通过对近千家制造企业调研和科学系统推导分析，我们在国内首次创新提出工业上楼五要素模型，判断要素包括环保安全、减震隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重，并提出了一套“工业上楼”关键建筑指标体系，这是本次报告的核心内容。
焦点财经：特色产业园区以前重规模、快周转的开发模式行不通，当前需要如何创新发展？
林静文：我们认为有五个方面。一是把握城市产业规划和政策。特色产业园区的发展主题定位，不仅要看城市现状产业基础，还要看新兴产业的发展潜力；二是明确产业招商门槛。要做到园区内60%以上的企业属于园区主导产业的范畴，这样有了集聚效应，有助于后续招商。三是建设针对性强和性价比高的产业载体。特色产业园区产品设计和综合性园区不同，必须符合主导产业的生产设备、工艺流程等实际使用需求；四是专业且完善的产业配套。打造基于主导产业本身核心需求的产业配套，比如为智能制造企业设立智慧共享工厂，为医疗器械企业引入省级检验检测中心、固废处理服务等；五是提供强落地的产业运营服务。借助特色产业园区的相关产业高度集聚的优势，整理出企业共性痛点和发展诉求，通过对信息不对称的解决，搭建起配套平台。