新加坡共和国，简称新加坡，旧称新嘉坡、星洲或星岛，别称为狮城。

作为东南亚的一个岛国，国土面积仅为719.1平方公里，大约相当于香港面积的一半多。因此，新加坡的商业尤其注重合理高效、高容积率、高绿化率，与此同时，在新加坡多文化、多民族和谐共存的背景下，新加坡商业也非常注重人文，以及对细致的追求。

业态组合上细分了市场，每个商业体细分客群后，针对客群的需求打造业态组合。在开发前期，和更多的金融衍生产品相捆绑，给开发商减少投资压力，给投资者增加更多的渠道。同时也非常着重商业的细节打造，增加体验感和人文关怀，使得消费者非常愿意留在商业体中。 本文选取有标杆性、特殊标签、细分市场的商业项目进行解析：

01星耀樟宜（Jewel Changi Airport） 成就新加坡规模最大的室内花园

星耀樟宜综合体由樟宜机场和凯德集团联合开发，坐落于新加坡樟宜机场 1 号航站楼前方，于 2019 年 4 月 17 日正式开业。

星耀樟宜聚集全球顶级的休闲、购物及餐饮设施，进一步提高机场的标志性地位，增加新加坡作为旅客停留点的吸引力。总建筑面积达135,700平方米，涵盖地上五层与地下五层，完美融合游乐休闲景点、购物中心、酒店、机场运营设施等多种业态，并将大自然带入室内，融合清新绿植与都市活力，成就新加坡规模最大的室内花园。

星耀樟宜将是新加坡规模最大的室内植物展示地之一，各种植物错落有致地分布在21,100平方米的空间内；星空花园拥有三大标志性游乐设施——天空之网、迷宫世界和奇幻滑梯，由来自英国、法国、德国、新加坡、荷兰的世界知名设计团队量身打造。星耀樟宜还汇聚280家购物、餐厅品牌，并以不同的零售概念，包括双层楼零售空间，以及40米高雨漩涡的用餐区等；亚洲第一家YOTELAIR酒店也将在星耀樟宜迎来世界旅客。

在星耀樟宜5层的星空花园（Canopy Park）区域，借助绿色景观和高度优势打造了多重娱乐互动。这里的每个项目，都如同爱丽丝漫游仙境中的Wonderland般不可思议，令游人仿佛置身奇幻世界。

感应装置让树篱有了人过花开的效果

一个离地25米、可以攀爬跳跃的步行网

02白沙浮广场（Bugis Junction+Bugis+）

新加坡旧城改造的范本

该项目在2009年开业，原名lluma，2011年被凯德商用新加坡信托收购后更名为bugis+（又名：bugis plus白沙浮娱乐广场），在保留其外立面设计的基础上，着重对内部商业设计和业态进行改造升级，是业界有名的存量商业成功改造案例。

白沙浮广场一部分是传统的商场，一部分是露天购物区，传统与现代的碰撞让人一见倾心，这里汇集了新加坡及全球的优质美食餐厅，是新加坡年轻人及商务人士的首选用餐地。

内部曲线形的动线设计和创意色彩的地面铺陈营造了灵动活泼体验；商家在店铺装修装饰风格上也颇具匠心。

目前，商场内共有130余个品牌业态，是一个集娱乐和零售于一体的商业项目，它强调表演和展览空间的组合，充分契合了白沙浮街区艺术、教育与娱乐的功能定位，与城市融为一体。

03克拉码头(Clarke Quay)

河畔娱乐商业区

克拉码头是新加坡河河畔的娱乐性商业区，是新加坡中央商务区边上独特的历史性地标。

面朝河流的克拉码头每个顶棚都装有的风扇装置，使得风在行进中到达克拉码头就自然加速，促进街道上空气的流通，既达到生理上的凉爽感觉，也有效地起到了节能的作用。

克拉码头的再造开发在原貌修复保护旧建筑的同时，充分根据现代城市的需求对建筑空间外部色彩、灯光、景观，进行了现代创意设计，呈现出传统与现代的对话和协调融合。既对旧有建筑实现完整保护，不会造成破坏；又能通过现代技术景观的创意设计，让旧建筑焕发出新风采，与现代景观充分融合、映衬、协调，营造出适合现代城市风貌的独特氛围空间。

04爱雍·乌节 (ION Orchard)

营造划时代购物新风格

爱雍.乌节位于新加坡乌节路的核心地带，项目于2009年7月盛大开业。开业十年来，爱雍.乌节凭借创新独特的设计及零售概念，优越的地理位置，成功吸引国际级著名品牌进驻，营造划时代的购物新风格。商场一楼至四楼云集国际顶级豪华品牌及精品，地下4层则汇聚尊贵知名品牌、年轻潮流及生活品味商户。

爱雍.乌节的入口处如波浪般起伏的天棚，由几根形似树干的立柱支撑，而由玻璃和金属框架构成的错综复杂的模块状天棚表面，则来自于树冠纹理的启发。这个设计在视觉打造了郁郁葱葱的树木围绕的乌节路街道的感觉，更好的将建筑融入城市。

作为世界顶尖商场之一的ION Orchard，成功吸引国际级著名品牌进驻开设旗舰店及概念店，其中不少更是首度进军新加坡巿场，涵盖时装、生活、娱乐和餐饮等不同领域，为新加坡零售业树立新标准。商场一楼至四楼云集国际顶级豪华品牌及精品，地下四层则汇聚尊贵知名品牌、年轻潮流及生活品味商户。

05福士城(Raffles City Singapore)

由贝聿铭打造的新加坡最早标志商业综合体

作为新加坡最早的标志性商业综合体，1986 年建成开业的新加坡来福士城，由建筑大师贝聿铭亲手打造，蜚声海内外。贝聿铭将其称为“城中之城”，“吸引旅游者的磁石”。这个庞大的综合体项目，还与旅游购物的干道——乌节路相连通，为该区域注入了源源不竭的活力。

来福士城是集购物商场、写字楼、会展中心和酒店等多种业态于一体的多功能综合商业大楼，经过二十多年的发展，如今已成为新加坡的一张城市名片，是到访旅客的必去之地。

据说1987年刚开幕时，莱福士城是新加坡当时最潮的购物中心，颠覆了当时人的购物形态，受欢迎程比今天的星耀樟宜还要火爆！

06福南项目(Funan)

新零售概念孵化器

福南自2016年至2019年6月28日，经过三年的改造升级全新亮相。开业后包揽了新加坡多个第一：新加坡首个拥有对公众开放的大型城市农场的购物中心；新加坡首个购物中心里的室内足球场和剧院；新加坡首个允许骑自行车穿过建筑的商业项目，并辅以专用的自行车旅行枢纽。

作为新零售概念的孵化器，福南还拥有独一无二的“生命之树中心”，从地下2层延伸到4层，25米高雄伟的“生命之树”是福南的设计核心。20个即插即用的零售吊舱，可容纳多个快闪店、开放平台和工作室，为其展示产品和工艺品，为企业和设计工作室提供交流研讨空间，并为购物者提供差异化体验，玩转消费场景新方式。

福南购物中心入驻率达95％，190多个品牌围绕六大主题展开——科技、艺术、娱乐、健身、时尚和品位，其中超过60%是新加坡本土品牌，超过30％是首进新加坡的品牌或概念店、旗舰店。不仅本地消费者可以尽兴而归，更能满足热衷于体验、希望把新加坡特产带回家的海外游客的需求。

07Star Vista

艺术如何有效提升商业价值

文化与商业的结合——从“建筑”，“空间”，“文化”，“商户”层层推进，无缝对接。　

地下1层，地面2层为“StarVista”购物中心;地上3-11层为星宇表演艺术中心。星宇表演艺术中心(TheStarPerformingArtsCentre)拥有超过5000个座位以及两个包厢，是迄今为止新加坡最大的同类型场地，能够上演音乐剧、音乐会及其他大型演出。

　　

户外空间的利用——文化元素的“户外化”“共享化”以及景观优势的“商业化”。　

场所感的打造——“多柱”“半户外”减少商业可使用面积，却提高了商业的通透感和趣味性。通过“半开放式的空间”将消费者、商户这两大行为活动主体紧密联系在了一起。　　

本地首个采用自然空调的商场，大厅和走廊缀满了绿色植物，有效提升了空气质量，并与建筑外围的环境和谐地融为一体。　　

购物中心35m高的大厅宽敞明亮并将室内与室外完美相连。通透的室内空间布局增加了空气流动，减少了空调的使用，同时也为人们提供了一个可遮风挡雨和享受室外午餐的地方。　

小结 新加坡是一个旅游国家、花园城市，因其土地稀有珍贵，无论是城市规划还是具体项目，其规划都强调合理高效、高容积率、高绿化率的特点。在强调硬性指标的同时，又非常注重人文关怀，讲究规划细节设计。 当前国内商业地产进入存量时代，行业竞争加剧，精细化打造成为此时破局的重要方向，而积极地借鉴和汲取国际上先进的经验不失为给自己加码的重要方法。

来源：商业地产观察、 新商业SHOW及网络

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