市场拾遗
安
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本栏上周在《鹏瑞利大股东的抉择》一文中指出，鹏瑞利置地（Perennial Real Estate Holdings）的公众持股权不到18％，而且股价远低于净资产，私有化对大股东是个可行的选项。上星期五深夜，这家公司终于向新加坡交易所呈报，现有大股东与中国厚朴投资管理公司组成的财团，献议以每股0.95元现金全面收购鹏瑞利置地，并将它除牌。
鹏瑞利置地现有的大股东共持有82.43％股权。他们分别是丰益国际（Wilmar）主席兼总裁郭孔丰（持股36.53％）、丰益国际（20.04％）、V3集团主席沈财福（15.45％），以及鹏瑞利置地总裁潘锡源（10.41％）。他们将保留所有的股权，而厚朴投资公司则将耗资约2.77亿元，向小股东买下其余的17.57％股权。换句话说，现有大股东引进一名新的大股东，将公司私有化。
厚朴投资公司主席方风雷被誉为“第一代中国本土投资银行家”。他曾在2017年领导中国财团收购新加坡上市公司普洛斯（GLP），并将它除牌。以收购价计算，普洛斯当时的估值达160亿元。
这次的私有化是通过“自愿有条件现金收购”（voluntary conditional cash offer）方式进行，条件是收购方必须获得至少90％的股权。在获得90％股权后，收购方将展开强制收购。收购方表明，收购价不会再调高，不过公司已宣布的每股0.2分股息（7月6日除权）将按计划发放，而不会从收购价中扣除。此外，收购无须经过股东大会的批准。
收购方指出，鹏瑞利置地在中国发展大型综合房地产项目需要大量的资金，但由于股价疲软，因此它在过去五年没有在股市筹集资金，以免摊薄股东的权益。私有化将让公司在筹集资金方面有更大的灵活性，并通过厚朴在中国的网络与经验，让公司更有效地达致增长目标。
它指出，收购价0.95元超出过去四年来的最高交易价，也比5月15日的股价高出88％。该公司是在5月18日向交易所呈报，指“大股东正在对其股权做出检讨”，而5月15日是这项呈报前的最后一个交易日。另一方面，它也表示，收购价比该股过去一个月以及12个月的加权平均价格（成交总值除以成交总量）分别高出105％及95％。
然而，收购价比每股净资产1.58元低了近40％，相信会令长期投资者感到失望。尽管收购价比过去一个月以及12个月的平均价高出许多，但有些投资者恐怕还要亏本。2014年10月，鹏瑞利置地倒置收购圣占姆士控股后，以换股的方式收购鹏瑞利中国商用信托，每股作价是1.3353元。
此外，若投资者是在2015年买进这只股持守至今，也没有太大的甜头。2015年，该股最高闭市价1.135元，最低价是0.91元。
鹏瑞利置地并不是唯一一家以远低过净资产进行私有化的公司。在2018年，香港会德丰把新加坡子公司会德丰产业（Wheelock Properties）私有化时，收购价比净资产低了22％。由于会德丰产业现金充裕，因此香港母公司以远低过资产的价格收购，令长期投资者感到无奈。
本地股市有不少房地产公司的资产，远高于股价。不过，从鹏瑞利置地以及会德丰产业的例子显示，私有化的收购价一般上会远低过净资产。实际上，大多数上市公司的大股东会选择股价低迷的时候，提出收购献议。因此，即使收购价比收购消息宣布前夕的股价高出许多，但是在高价位进场的长期投资者，可能还要亏本。
投资者长期持守股票而却在公司私有化时毁于一旦的事件，时有所闻。理论上，如果投资者能在股价最低或是私有化消息公布前进场，就能获取最大的利润，或至少不会亏损。但事实是，要准确择时进出市场并不容易。如果不是局内人，投资者也很难知道大股东何时会出手提出收购。
私募基金入股上市公司后
将它私有化趋势值得留意
尽管如此，投资者可留意资产远超过股价、交易不活跃或公众持股权少过20％的公司。它们很可能是私有化的目标。股民在投资这些公司时，可考虑在股价偏离资产太远时，逐步增持股权以拉低成本。不过，平均成本投资法的前提是，公司的基本面没有太大的恶化，而且它有强大的大股东做后台。
另外，私募基金入股上市公司，并将公司私有化的趋势，也值得留意。这个模式降低现有大股东的资金投入，并通过投资公司的网络提高资产价值。鹏瑞利置地的私有化，悉数资金来自厚朴，现有大股东无须掏钱。
去年，挑战者科技（Challenger）的大股东也是与一家私募基金联手提出私有化献议，但由于现有股东中有一家小投资基金从中作梗而流产。
鹏瑞利置地现有大股东持股权超过八成，而机构投资者的持股不多，因此即使鹏瑞利置地的收购价远低过净资产，但它应该能顺利完成私有化。它目前的总资产中，72％在中国。随着厚朴的加入，相信它在私有化后会加速中国的扩展计划，但小股东将没有参与的机会。
在私有化后，丰益国际继续持有鹏瑞利置地20％的股权。对鹏瑞利置地下一个阶段的发展有信心的投资者，或许可通过投资丰益国际，再续前缘。