周岳翔　报道

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自2008年全球金融危机以来，新加坡房地产投资信托（S-REIT）的信贷指标皆有所改进，并建立强劲的资产负债表，因此分析师看好它们能克服2019冠状病毒疾病疫情带来的经济逆风。　　　　

星展集团研究团队针对所分析的15个本地REIT发报告指出，尽管它们在2007至2019财年期间的平均负债率已提高至35％，但其他信贷指标已改善。

例如，2019财年的利息覆盖率（interest coverage ratio，简称ICR）从4.8倍上升至5.3倍，债务期限则从2.5年延长至3.2年。

若放大至30个本地REIT来看，利息覆盖率也都维持在良好水平，介于1.7倍至15.9倍。

若从个别领域来看，华侨银行研究报告则指出，本地REIT的综合杠杆比率（aggregate leverage ratio）平均水平达36.6％，其中酒店、工业和办公楼REIT的综合杠杆比率皆高出平均水平。

该报告指出，2008年全球金融危机以后，REIT管理人对资本管理都抱持谨慎态度。尽管新加坡金融管理局已将信托的负债率顶限从45％提高至50％，但估计大多数REIT会保留这五个百分点作为债务缓冲，仍专注于维持强劲资产负债表和业务表现，以应付疫情之后可能出现的结构性改变。

另一方面，星展集团分析师陈丽睿、陈伟祥以及黎铚湧也在报告中指出，鉴于我国政府日前立法允许租户延迟半年缴租，这将削弱本地REIT维持近期运营和偿还债务的能力，同时也加剧它们面临长期违约的风险。

按他们分析，有三个REIT的利息覆盖率可能低于2.5倍，分别是新达信托（Suntec REIT）、城市发展酒店服务信托（CDL Hospitality Trusts），以及辉盛国际信托（Frasers Hospitality Trust）。为了达至金管局的要求，它们须要在未来两年内做出改进。

金管局要求信托的利息覆盖率至少要达到2.5倍，负债率才可提高至最高50％，不过这项要求已延后至2022年1月1日才实施。

星展研究团队共对30只本地REIT的六个信贷指标进行压力测试（strest testing），包括利息覆盖率和杠杆比率等，以评估这些REIT资产负债表的近期表现。

此外，他们预期疫情之后，本地REIT很有可能要承受资产贬值压力。若资产贬值高达15％，其中七个本地REIT的资产负债率会超过45％，会面对更高的资本重组风险，其中包括新达信托、华联商业信托（OUE Commercial REIT）以及远东酒店信托（Far East Hospitality Trust）等。

在当前经济逆风之下，华侨银行研究团队已调低本地REIT今年每单位派息（DPU）预期，平均下调幅度15.3％。他们预计本地REIT今年DPU增长率会下挫7.6％，明年则有望回弹12.2％。