房地产解码

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周文龙　报道

chewbl@sph.com.sg

死亡是每个人必定经历的，但很多人对逝世后的房产安排往往没有妥善处理，造成许多不必要的麻烦。

如果你忽然逝世，房产会如何处理呢？

首先，这得看你逝世前是否有留下遗嘱。

如果你生前已立了遗嘱，你的家人或律师会根据你的意愿执行房产分配。

如果你生前没有立遗嘱，你的遗产将按照“无遗嘱继承法令”（Intestate Succession Act）进行分配。

一般常见的情况是你的配偶和子女还在，配偶将获得一半遗产，另一半遗产由子女平分；如果你的配偶没有子女，另一半遗产则由父母平分。

但如果你的配偶没有子女，父母也已过世，那你的配偶将拥有你遗留房产的一切拥有权。

这里得注意的几个较特殊情况是有地住宅和组屋的拥有权分配。

一般上，只有新加坡人能拥有有地住宅，外国人除了圣淘沙的有地住宅之外，不能购买或拥有任何有地住宅。外国人想要拥有有地住宅，必须先获得新加坡土地管理局土地交易批准组（Land Dealings Approval Unit）的批准。

因此，如果你在遗嘱中要求把有地住宅分给配偶或孩子，可是他们是外国国籍或新加坡永久居民，那他们就必须先获得LDAU批准，才有资格拥有这些房产。如果未获当局批准，他们得在10年期限内卖出相关房产。

政府对外国人拥有有地住宅的要求极为严格，包括要求他们是新加坡永久居民，在新加坡住上至少五年。他们也必须对我国经济带来显著贡献。

只能拥有一套组屋

同样地，组屋拥有权也有不少限制，包括只有新加坡人或新加坡永久居民可继承组屋、组屋屋主只能拥有一套组屋等。

所以如果你遗留下来一套组屋，但孩子已有组屋，他们就必须在六个月内把他们的手上组屋或你留下的组屋卖出。

此外，根据政府在2010年8月实施的房地产降温措施，购买非津贴组屋的私宅屋主，必须在买下转售组屋后的六个月内脱售所拥有的私宅单位。

所以即便你的孩子拥有私宅，但你留给他们的组屋并非2010年8月底前购买的非津贴组屋，孩子仍在私宅和组屋之间做选择，卖出其中一个。

组屋还有一般为五年的最低居住年限（MOP）限制。如果你留下的是私宅，可是孩子拥有组屋，而且未住满五年，他也不能继承该房子。

财产继承还涉及到额外买方印花税（ABSD）。当孩子继承你的房产，他们拥有的房子数量将增加一个。如果他们下来要购买多一套房子，他们就得支付更多的ABSD。以新加坡公民为例，他们购买第一套房子时无须支付ABSD，可是当他们购买第二套房子时，他们就得支付12％的ABSD。