从及时雨到暴风雨

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周文龙

chewbl@sph.com.sg

疫情当前，政府宣布调整发展商合格证书（简称QC）条例，缓和了许多发展商的紧张情绪。

但大量私宅单位尚未售出，楼市潜藏供应过剩危机。

而占了所有外国买家四分之一的中国买家，是支撑本地楼市的主力之一，而且又以高档私宅为主。

中国买家锐减，楼市必然遭受冲击。

正当2019冠状病毒疾病（COVID-19）撼动市场，搞得大家人心惶惶的时刻，政府突然宣布调整发展商合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）条例，无疑是一场及时雨，缓和了许多发展商的紧张情绪。

律政部和新加坡土地管理局上周四（6日）宣布，与新加坡有实质联系的上市私宅发展商，即日起可申请免受QC条例管制。

换句话说，即便发展商没在取得临时入伙证（TOP）后两年内卖出所有单位，也不用支付未取得QC的延长费。

QC条例自2011年1月实施至今，发展商共累计支付了约2亿元的延长费，绝非一个小数目。现在少了这笔费用，发展商的卖房压力自然减少。

许多发展商对这项修改条例表示欢迎，并会考虑提交QC豁免申请。分析师则说，一些本地发展商将从中受益，甚至认为这是政府放宽房地产降温措施的第一步。

花旗集团分析师指出，市场可能视这次调整为政府下来会放宽降温措施的信号，并可能重演2017年政府放宽卖方印花税（SSD）条例后，楼市迅速回弹的局面。当时，楼市一年内涨了9.1%，促使政府隔年7月重拳出击，推出新一轮降温措施。

这不禁让我好奇，当前楼市不温不火，正处于政府乐于见到的“金发姑娘”（Goldilocks）态势，为什么它忽然要调整QC条例呢？　

若要形容去年整体楼市表现，那就是“具韧性”。

2018年7月份推出的降温措施，令私宅成交量一度大跌48％。不过，去年楼市开始回暖，全年新私宅销量增加12.7％至9912个单位。私宅价格涨了2.7％，升幅虽然比2018年的7.9％来得低，但仍处于涨势中。

如果考虑到中美贸易紧张关系升级、全球经济同步放缓等因素，楼市依然能有如此表现，生命力可说比野草还顽强旺盛。

对于今年楼市表现，新加坡产业发展商公会（REDAS）会长谢仰丰显得乐观。他最近在公会新春午宴上说，国人和投资者对本地房地产市场投资继续充满信心，预计今年新私宅销量会维持和去年相同水平，价格也不会显著下滑。

政府制定政策向来宏观审慎，特别是对房地产的措施更是小心谨慎。尽管它强调QC条例调整是“经常性政策检讨的一部分，并非放宽现有降温措施”，但现在楼市正逐步趋稳，它选择在这时候调整QC条例，可能造成私宅需求增加，成交量和价格攀升，不免让人觉得还为时过早。

或许，政府看到了楼市暗藏的危机，表面稳定的背后充满变数，有可能面临巨大下行风险。

去年新私宅销量增加，部分原因是买家对私宅的需求强劲，另一部分原因却是推出单位大增。

去年有多达51个新私宅项目推出，为市场供应1万1345个单位，是过去五年来最多的一次。

楼市“消化”虽快，始终无法完全吸纳这庞大供应。截至去年底，未售出单位超过3万个，新项目平均有六成未售出，一些项目如Cuscaden Reserve和Petit Jervois等，销售率低于5％。

大量私宅单位未售出，楼市潜藏供应过剩危机，振翅欲飞的楼市随时会来个硬着陆。

此外，现在突如其来的冠病疫情，每天都有新变局，对楼市造成的冲击与影响力至今难以估计。

有经济师说，这次的疫情跟17年前的沙斯相似，虽然传播率更高，但致命率较低。加上我国已有过对抗沙斯的成功经验，相信可以很快将这次疫情控制下来，市场下来将出现V字型大幅回弹。

对一些人来说，危机往往蕴藏商机。在网上的房地产投资讨论群里，原本蠢蠢欲动的房地产投机者就说，现在可能是见底炒楼的最佳时机。如果错失了这个窗口期，很可能又要等到好多年后的下个“窗口”才能再战江湖。

今年首个新执行共管公寓（EC）项目Parc Canberra本月初开放销售展厅，首个周末吸引超过5000人次参观，说明冠病疫情似乎没有影响楼市买气，许多人购房的热情依旧旺盛。

可是回看沙斯时期，它是2002年11年开始出现，2003年迅速蔓延开来，直到2004年中才逐渐平息下来。在这段期间，本地私宅价格下滑约2.3％，新私宅交易量则减少一半至5000个单位以下，楼市照旧走软，并没有出现所谓的V字型回弹。

重要的是，中国现在的经济影响力跟17年前沙斯时期已截然不同。现在的中国是世界第二大经济体，是拉动全球经济增长的火车头。这次疫情迅速在中国蔓延，对中国经济造成的影响将大于沙斯时期，对全球市场冲击更是不容忽视。

星展银行经济师谢光威就指出，比起17年前，新中两国的经济联系更为紧密，冠病对我国经济造成的冲击，将比2003年沙斯期间还大。如果冠病疫情持续一个季度，我国旅游收入损失可达10亿元。

从本地楼市角度来看，中国买家是支撑楼市的主力之一。在外国买家当中，中国买家占四分之一，是最大的外国买楼族群，其中又以高档私宅为主。中国买家锐减，楼市必然遭受冲击。

市场和大自然一样让人捉摸不透，一场忽然而来的及时雨，或许能冲走人们心中的不快和担忧。但它也可能变成暴风雨来袭，瞬间摧毁市场，造成一个个投资噩梦。怀揣着在冠病期间致富梦想的投资者，我只想提醒说，雨天出门最好带把伞，而且是特大的伞，否则被雨淋湿感冒发烧，现在可不是说笑的。