在零售领域，亚洲以外的地区普遍迎来估值上修，在大多数市场中，零售业在电商冲击下表现疲软。明智的投资者应该忽略噪声，并专注于占主导地位和具有韧性的零售资产属性和市场。敏锐的投资者应当密切注视已经经历一些资本价值调整，但具备较大的买入并翻新操作空间的零售资产。

对于亚洲市场而言，鼠年的到来标志着十二生肖开启了新的一轮。贸易和地缘政治紧张局势引发的不确定性，加剧扭转了年初时的总体增长势头，2019年猪年期间全球增长陷入多年低谷。

平心而论，大多数亚洲经济体在压力下表现强韧，还有许多经济体有足够的空间来实施各种支持性的货币和财政对策。亚洲的商业房地产依然吸引投资者，尽管对价格风险的谨慎态度升温，尤其处在全球市场情绪疲软的背景下。

在2008年，即上一个鼠年，全球经济和金融市场经历了一个动荡时期。由于租户需求和资本价值大幅承压，亚洲房地产并没有幸免。2008年，美国选出了一名新总统。出于多个原因，此次大选被载入史册。同样在2008年，汶川大地震重创四川，而全球人民共同向中国伸出了援手。

这个鼠年会给房地产投资者带来什么？我们不会冒险提出任何大胆的预测或说教性质的猜测，但很乐意就房地产领域的参与者在来年如何定位发表一些看法。

在中国的十二生肖中，老鼠排第一并非没有根据。根据民间传说，在十二生肖比赛排次序时，老鼠蹿进了牛耳朵，搭上顺风车在终点飞身一跃偷走了本属于其他动物的胜利。这就是老鼠所展示的聪慧、灵敏和专注。在2020年，投资者应该采用同样的操作原则，但要多加一条，就是降低风险。

除非加征关税完全取消 V型复苏难出现

为何要采取谨慎态度？2019年的最后数月，中美贸易争端达成了某种形式的和解，双方已经敲定初步协议。全球经济景气会立刻反弹吗？除非完全取消现行或即将加征的关税，否则即使在地缘政治更加明朗的情况下，也不太可能出现V型复苏。

从目前对科技行业周期日趋成熟、美国即将举行大选，以及中国经济持续结构性放缓的担忧来看，我们仍然处于趋险模式。最后一点特别重要，鉴于亚洲经济的区域化导致对中国经济更加依赖，中国经济放缓间接影响了亚洲的商业房地产市场。无论2019年爆发的贸易紧张局势是否发生，这些风险因素从未真正获得缓解。

尽管如此，常言道，切莫为吓跑耗子而烧掉房子，相对应的中国俗语是掘室求鼠。我们必须意识到2020年宏观经济下行的风险，但房地产投资者无须过度反应。聪慧、灵敏和专注的投资者不应该把目光局限于当前的经济周期，而是应该将注意力转移到主要亚洲市场的子市场和资产选择上。

在短期供应状况仍然受限的市场中，例如新加坡、悉尼和墨尔本的办公楼领域，租赁市场的表现仍领先于经济，从而将支撑未来几年的收入回报。鉴于核心区域的定价依然高企，明智的投资者应当灵活地发掘管理不善的资产，并专注于推动收入回归。

在澳大利亚市场上，期限更长的租赁结构为部分办公楼资产的购买者带来了机会，即使市场租金再回归正常，也仍可以从回归上行中受益。

澳洲区域市场具潜力

此外，灵活的投资者还可以将目光投向布里斯班那样的区域市场，与上一轮经济低迷期间相比，布里斯班现在更具多样性和韧性。在区域市场中，应重点关注收购高质量资产，这些资产仍比主要市场具有一定的价格优势。

在零售领域，亚洲以外的地区普遍迎来估值上修，在大多数市场中，零售业在电商冲击下表现疲软。明智的投资者应该忽略噪声，并专注于占主导地位和具有韧性的零售资产属性和市场。

继续布局亚洲市场

事实是，大多数亚洲城市的布局都支持零售业，在某种程度上，我们预计该行业不会全面崩溃。敏锐的投资者应当密切注视已经经历一些资本价值调整，但具备较大的买入并翻新操作空间的零售资产。必须重点关注资产和租户结构增强的实施，以增加客流和消费。

过去一年，日本经济出现了不太显著的下滑，但这不会削弱东京和大阪等大都市的相对吸引力。当局对这些城市的商业房地产和多单元住宅市场提供了支持。除了日本的人口结构压力之外，聪明的投资者将能够甄别有利于投资的结构性主题，例如区域性质的人口增长。核心板块面临来自日本房地产投资信托基金的激烈竞争，灵活的投资者将着眼于增值和发展至核心策略，专注于提升内在价值，并将房地产投资信托作为主要的退出渠道。

在来年，投资者应继续布局亚洲市场，但建议坚持投资具有优势的地段和高质量的资产。对于具有较高风险的策略，则需要与当地知名企业建立明确合作关系。

（作者是瑞银资产管理部亚太区研究与策略主管）