新加坡金融管理局探讨把新加坡房地产投资信托（SREIT）的举债顶限，从目前的45％提高到50％至55％，但会把最低利息覆盖率（interest coverage ratio）要求和管理财务的自律能力考虑在内。

代表业界的新加坡房地产投资信托协会（REITAS）认为，依照目前的举债顶限，SREIT在收购资产同其他竞标者竞争时，往往比较缺乏竞争力。

金管局昨天闭市后展开公众咨询活动，寻求公众和业界人士对修订举债顶限的看法。一旦对相关条规作出修正，SREIT在管理资本架构方面将具备更大的灵活性，也能够简化筹集资金的程序。负债率顶限和最低利息覆盖率的作用不同，前者确保房地产投资信托资本充盈，而后者则协助它加强偿还债务的能力。

投资者担心风险提高

有资深投资者担心举债顶限上调会提高财务风险，投资者面对的风险也会提高。大华继显分析师许建华接受《联合早报》访问时则说：“财务风险可能提高，但可以通过房地产和不同市场的多元化来减缓风险。”

他认为，若建议得以落实，许多在海外进行收购的SREIT在筹集资金方面将更具灵活性，并能建立更为多元化的资产组合。金管局探讨纳入考量的最低利息覆盖率也可作为额外的防范措施，因此预料投资者会有正面反应。

金管局企业融资与消费者司司长黄慧梅昨天在第二届REITAS大会上讲话时表示，根据业界反馈，以目前的45％举债顶限，SREIT在同其他竞标者竞争时面对挑战。

私募基金、房地产公司和海外房地产投资信托等竞标者，在利用债务优化资产结构方面往往有更大的灵活性。一些业者也表示，其他房地产投资信托的市场不是举债顶限更高，就是完全不设举债顶限。

她说：“我们检讨了这个方面，认为还有调整的空间。我们对于要怎么做有一些想法，也想要听一听调整举债顶限的其他可能的做法和方式。”

根据金管局，其中一个可能调整举债顶限的做法，是结合负债顶限和最低利息覆盖率。若信托达到最低利息覆盖率要求，举债顶限就能够提高。这个做法将促使信托在竞标资产时能更灵活地优化资产结构，而最低利息覆盖率则能作为额外的防范措施，让信托在在取得额外债务时谨慎评股偿债能力。

金管局说，尽管目前的举债顶限是45％，但SREIT在实际操作上会同这个顶限维持5％的缓冲，以便能更好地对市场情况的改变作出反应。这意味着SREIT一般上会把负债维持在40％之内。

根据新加坡交易所的一份研究报告，截至5月底，SREIT的平均负债率是34.2％。在44只信托当中，唯一负债率高于40％的是ESR房地产投资信托（ESR-REIT），为42％。

金管局说，同利用发售股票集资相比，以债务取得资本的成本较低，所需时间也较短。它正在探讨，若考虑了取得新贷款的利息付款后，信托的最低利息覆盖率是2.5倍（最低利息覆盖率门槛），将可允许信托的负债率高于45％，但不超过50％。若信托在管理财务方面的自律性高，例如具备更高的最低利息覆盖率门槛，那是否可获得更高的负债率，例如55％。

REITAS会长林卓斌在大会后受访时说，本地的监管环境让投资者感到放心，但也不能忽略商业操作的部分，举债顶限课题就是一例。监管当局清楚这个情况并以正确的态度面对。像昨天有98％业内人士代表的大会，正是当局了解业界想法的重要活动，而金管局也就举债顶限做出公众咨询。

公众可最迟在8月1日，将意见电邮至reits@mas.gov.sg。