投资者寄望REIT的投资给予他们稳定的回报，因此REIT成为退休规划的投资组合。不过，REIT的企业动作频频，集资以及合并的动作都可能影响REIT的投资回报。此外，投资者涌入REIT推高了股价，从而压低股息收益率，这将颠覆了投资REIT的理由。尽管REIT属于防御性投资，但长期投资者还是应时刻留意它们的企业动作。
本地股市的房地产投资信托（REIT）对资金需求殷切，最近纷纷通过私下配售股票、发售附加股或债券集资。由于股市起伏不定，投资者涌入REIT避险，助长了REIT集资的风潮。REIT的小投资者或许需要预留一些现金认购附加股，并留意这些集资活动对股息所可能造成的冲击。
上个星期，ESR房地产投资信托（ESR-REIT）以每股0.515元私下配售近1.95亿股新股，筹集1亿元。私下配售的对象主要是机构投资者以及大户。在私下配售消息公布前，这只股在公开市场的平均价格是0.5616元。因此，私下配售价格有8.3％的折扣。即使扣除了预先派发给现有股东应得的股息0.951分，私下配售价格还是比调整后的平均价格低了6.7％。
ESR Reit表示，它也将发售附加股给现有股东，以筹集7500万元的资金。不过，它至今还未公布售价以及配股比例。此外，附加股的认购权不可转让，因此如果现有股东不认购，认购权就当作废，而他们的股东权益将受到摊薄。私下配售的近1.95亿新股占扩大后股本的5.7％。
与此同时，投资欧洲房地产的克伦威尔（Cromwell European REIT）也在上星期以每股0.46欧元私下配售3.26亿股新股，筹集1.5亿欧元。这批新股占扩大后股本的13％。它的配售价比公开市场平均股价0.5091欧元低了9.6％，也比股息调整后的平均股价低5.9％。这只股曾在去年底发售附加股，筹集2.24亿欧元。在短短的一年多内，它已两次发售新股集资。
在这之前，新达信托（Suntec REIT）以每股1.80元私下配售1.11亿股新股，筹集2亿元。吉宝基础设施信托（Keppel Infrastructure）通过私下配售以及发售附加股，筹集5亿元资金，并在最近发行2亿元的永久证券。其他在今年集资的REIT包括宏利房地产信托（Manulife US Real Estate）以及星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust），它们分别筹集9400万美元与4.37亿新元。
盈余至少90％派给股东 REIT没有太多留存资金
由于REIT将盈余的至少90％派发给股东，因此它们没有太多的留存资金。此外，按照规定，REIT的负债率不得超过45%。在这情况下，REIT必须集资以支付收购与资产增值的开支，并减低债务。例如，克伦威尔REIT集资是为了收购法国以及波兰六个房地产项目，而星狮地产信托集资则是用以支付榜鹅水滨坊的三分之一股权。ESR-REIT以及新达信托集资的目的，除了支付收购与资产增值开支，也用以偿还债务。
去年，本地股市的REIT通过私下配售以及发行附加股筹集资金总额达43亿元，占本地股市总集资额（不包括首次公开招股）的70％。这个数额比2017年的31亿元高，也是八年来的新高。其中，所筹集的60％资金是用以收购海外资产。
今年的股市波动加剧，机构投资者也涌入REIT避险。上述几个REIT的集资活动都获得热烈反应，有不少REIT提高集资额，以满足市场需求。因此，REIT收购资产以及集资的势头有望保持强劲，而且金额可能会越来越大。
REIT集资收购房地产，固然有助于壮大REIT的规模。不过，REIT收购资产的收益率若低于现有的股息收益率，集资过程中增发的新股将摊薄现有股东的权益。此外，REIT扩张过快，也将推高负债率与资金成本，从而影响股息收益率。
在首次公开招股方面，去年只有砂之船（Sasseur）房地产信托，筹集金额4.21亿新元。今年以来，在5月份有两只REIT上市，它们是亚腾美国酒店信托（ARA Hospitality）以及美鹰酒店信托（Eagle Hospitality），分别筹集4.98亿美元以及5.65亿美元。这两个REIT的资产都在美国，砂之船的资产全在中国。本地上市的REIT中，有越来越多的资产是在海外，投资者有必要留意汇率波动以及条规改变的风险。
除了集资，本地REIT也出现并购的趋势。亿达工业信托（Viva）去年已纳入ESR-REIT旗下。最近，ESR-REIT的保荐公司以及管理人将它在胜宝（Sabana）工业信托的持股权提高至21.4％股权，为另一并购埋下伏笔。此外，华联商业信托（OUE Commercial）以及华联酒店信托（OUE Hospitality）也即将合并。随着凯德集团与腾飞集团合并，雅诗阁公寓信托（Ascott）与腾飞酒店信托（Ascendas Hospitality）也可能二合为一。
REIT大多会通过换股的方式合并，因此换股的条件至关重要。至少，它应该反映资产的价值。
投资者寄望REIT的投资给予他们稳定的回报，因此REIT成为退休规划的投资组合。不过，REIT的企业动作频频，集资以及合并的动作都可能影响REIT的投资回报。此外，投资者涌入REIT推高了股价，从而压低股息收益率，这将颠覆了投资REIT的理由。尽管REIT属于防御性投资，但长期投资者还是应时刻留意它们的企业动作。