中美贸易战延烧提高避险情绪，加上美国降息概率高，让新加坡房地产投资信托（S-REIT）日益受投资者青睐，富时海指房地产投资信托指数（FTSE ST REIT Index）已涨至六年来新高。

受访股票分析师认为，如果联邦储备局铁定降息，这会促使更多资金流入这个投资工具，他们大多看好办公楼和工业行业REIT。

尽管大盘走势过去一个月来跌宕起伏，富时海指房地产投资信托指数可算是稳稳上扬，上周更是加快增长步伐，上扬2.8％。指数今年至今已上扬近14％，昨天达886.19，并创下自2013年5月以来的新高。相比之下，新加坡海峡时报指数今年上涨3.9％。

KGI证劵（新加坡）分析师王家仪接受《联合早报》访问说，贸易战升级掀起投资者的避险情绪，他们因此转向被视为较安全的投资工具，如债券和REIT。

再加上，利率开支是几乎所有REIT在资产负债表的最大开销，美国降息消息因此带动REIT股价上扬。

她说：“联储局降息在中短期内将让REIT受益。”

美国近期发布5月就业数据比市场预期疲弱，让市场揣测联储局降息之举。联储局主席鲍威尔上周发表演讲时也对降息有所暗示。

辉立证券分析师黄秀婧举例，由于本地不少企业贷款都与三个月新元掉期利率（SOR）挂钩，因此利率走低会削减显著开支。她指出，如果REIT经理的资本管理方式较节俭和灵敏，这也会反映在投资工具的收益率和每单位派息（DPU）。

交易培训公司泰源（TerraSeeds）培训主管王玢霓也说，降息促使美国政府债券回报率减少，投资者因此也寻找有更高回报率的工具，因此REIT获得青睐。此外，降息也意味美元会开始贬值，投资者料把资金导向亚洲和新兴市场。“新加坡在REIT这方面颇有吸引力，股价其实从去年12月开始已经开始走高。”

王玢霓认为，如果联储局今年下半年降息，这会促使更多资金流入REIT。

根据《联合早报》综合各家证券行的研究报告和分析师的意见，他们大多都看好办公楼、工业，以及涉足于像数据中心等特定领域的REIT。

马来亚银行金英证券上周发表报告指出，工业房地产租金趋稳，而且国外收购事项作出贡献，让这行业的REIT的每单位派息开始复苏。

银河—联昌则在近期报告写道，随着办公楼租金在今年第一季继续增加，加上接下来的供应会减少，这因此有望继续带动租金走势。

王家仪预计，直到中美双方在贸易事项达成协议之前，联储局料维持降息措施。不过，她认为本地REIT价位如今相当高，在她关注的20只REIT中，有超过半数的市账率超过1。这意味着这些REIT的价格比较贵，股价高于账面净值。