贸易战烟硝四起，提高了投资者的避险情绪。不少股市投资者转向股息派发较为稳定的防御股，而房地产投资信托 （REIT） 成为防御股的首选。衡量本地股市REIT表现的富时海指房地产投资信托指数（FTSE ST REIT Index）显示，今年以来REIT的股价上涨13%，而同期的海峡时报指数只上升3%。以投资总回报（股价上涨加上股息收入）而言，REIT上升近17%，而海指则上升5%。换句话说，REIT远远跑赢大市。

本地股市共有34只REIT、三只投资于REIT的房地产挂牌基金以及七个集REIT与商业信托为一体的合订信托。它们的总市值达1000亿元，占本地股市的10%。根据马银行金英证券最近的报告，本地REIT去年平均股息收益率是6.5%，而今年预示的股息收益率则是6.7%。相比之下，海指成分股的平均收益率是4%。

在资产类别方面，目前在本地上市的REIT涵盖商场、办公楼、工业房地产、酒店，以及医院。在地理分布方面，越来越多REIT到海外购置资产或是以海外资产为主要业务，这包括中国、澳大利亚、英国，以及美国。上个月新上市的两个REIT，资产全部都在美国。

股息收益率、避险情绪以及本地REIT市场的深度与广度，吸引机构投资者涌入REIT的投资。今年第一季，机构投资者投入本地REIT的净资金达到2亿3960万元。美国投资基金Cohen & Steers主管在接受媒体访问时指出，市场上的私募基金过多导致资金闲置以及收益减低。因此，机构投资者撤出房地产投资的私募基金，转向流通性较大的REIT。这家投资基金最近增持百汇生命房地产投资信托（Parkway Life）股权至5%以上，而后者的股价上个星期四创下历史新高。

贸易战以及美国公债收益率持续倒挂，引发经济增长放缓甚至衰退的忧虑。市场期待美国联邦储备局减息以扶持经济增长，加大了REIT的吸引力。利率下跌不仅减轻REIT的融资成本，而且也扩大REIT收益率与无风险公债的息差 （yield spread）。利率低下的预期，促使投资者愿意承担更大的风险。对于投资者而言，即使以更高的股价投资REIT，还是能获得比公债债息高出许多的息差。本地多个REIT的股价最近都有不错的表现，有些还创下历史新高，尤其是大市值的REIT。

然而，大市值REIT的股价急涨，导致它们的股息收益率下跌。虽然REIT总体的预示平均股息收益率达6.7%，但在10个市值最大的REIT中，有六个的股息收益率跌至5%以下。换句话说，在股价急涨后，大市值REIT的股息收益率与无风险新加坡10年期公债的息差开始收窄，可能预示股价已经逐渐见顶。

经济增长放缓或削弱防御性

另一方面，经济增长放缓以及贸易战对全球供应链的冲击，也可能削弱这个投资工具的防御性。

首先，REIT要维持稳定增长的股息收益率，就必须提高租金收入。一般上，这是通过资产增值方式（AEI）提高现有资产的租金收入，或是收购资产以增加租金收入来源。然而，经济增长放缓以及供应过剩已经影响一些REIT的租用率以及租金收入。它们是否能维持稳定增长的股息派发，取决于总体经济的增长以及房地产供需的平衡。但在这一方面，贸工部已经调低了经济增长的预测。

REIT调高租金引起反弹

同时，在经济增长放缓下，REIT持续调高租金的做法，引起不少租户的反弹。新加坡工商联合总会推出了“公平租约框架”，以制止业主随意提高租金。这个框架目前只是一个指引，但有中小企业要求通过立法，限制租金上涨的幅度。

其次，REIT管理人在买卖资产时，都获得佣金。股息收益率下跌以及利率走低，将促使REIT管理人更积极地买卖房地产。一般上，REIT是通过发售新股或私下配售新股，筹集资金进行收购。因此，投资者或许应留意REIT的偿债以及股息派发的能力。一些REIT通过发行永久债券，变相地推高债务。也有一些REIT通过以股代息（scrip dividend）的方式，减少现金的耗损。此外，REIT纷纷到海外投资房地产，面对货币汇率以及法规风险。这都削弱了REIT作为安全资产工具以及提供稳定股息收入的功能。

富时海指房地产投资信托指数目前是880点，创下六年来的新高，但离开2007年的高峰期，还有一段距离。投资者追逐收益股，可能继续推高REIT的股价。在这波动的股市，分析师也普遍推荐REIT避险。另一方面，本地股市的REIT板块，比2007年更有深度与广度。机构投资者的参与，推高了REIT的股价 。

然而，REIT的涨势似乎已将许多利好因素，反映在股价上。相对上，不少蓝筹股在惨跌后，估值以及股息收益率达到相当诱人的水平。或许，是时候考虑采取逆向投资的策略。