雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）在1月9日宣布，以3亿5300万元脱售雅诗阁莱佛士坊服务公寓，净赚1亿3400万元。这栋服务公寓在去年底的估值是2亿1500万元，但在短短的10天内以高过估值64.3％的售价脱手，引发议论。

上星期一，《海峡时报》刊登了一名读者的投函，要求有关当局调查。他说，投资者是根据公布的财政报告，做出投资决定。因此，投资者不仅仰赖公司管理层以及董事部，而且也寄望房地产估价公司以及负责审计的会计公司，做好他们的工作。他指出，这项交易的售价与估价落差巨大，“反映了这个过程出现了不正常的危险信号”。

雅诗阁公寓信托首席执行官马秀琴在回复时指出，公司委任高力国际为公司的资产进行年度估价，包括雅诗阁莱佛士坊服务公寓。雅诗阁公寓信托的投资，主要是争取稳定的长期租金收入，因此高力国际在估价时，采用了贴现现金流 (discounted cash flow） 的估算方式，也就是根据租金收入推算房地产的价值。她指出，这是公司一贯采用的估价方式，也符合市场的惯例。

在脱售雅诗阁莱佛士坊服务公寓时，公司委任了房地产顾问公司高纬环球寻找买家，最终卖给出价最高的房地产发展商钟燊南。

其实，房地产售价与估价出现巨大落差，时有所闻。

最经典的莫过于两年前，胜宝工业信托（Sabana REIT）与大股东辉联集团（Vibrant）的房地产交易。当时，辉联集团计划以2300万元将一个工业房地产卖给胜宝工业信托，而这个房地产在辉联集团账目中的估价是1090万元，引起股东哗然。不过，辉联集团以及胜宝工业信托管理公司委任的三家房地产顾问公司，都一致地将该房地产估价订为2300万元。在股东的一片叫嚣声中，这宗交易告吹。过后，新加坡交易所以及新加坡测量师与估价师学会合作，推出了估价作业指南。

上市公司若以远高过估价或账面价值脱售资产，并将盈利与股东分享，股东们应该是皆大欢喜。反之，上市公司若以远低于估价脱售资产，股价将会受到压力。无论如何，房地产估价与售价出现巨大落差，将使投资者难以确认公司房地产的市场价值，从而削弱他们对公司财务报告表的信心。

估价师的估价一般上是以历史数据为依据推算，因此估价经常落在市场交易的后头。由于酒店及服务公寓的租金回报较低，因此根据租金的贴现现金流的估算方式，可能低估了资产的价值。因此，一些房地产投资信托（REIT）的赞助人，在脱售资产给旗下REIT时，会通过租金保证的方式，提高资产的估价。

另一个估价方式是通过直接比较（direct comparison）, 也就是根据邻近同类房地产的售价为估价的依据。星展集团研究便是以最近三宗酒店相关的交易做比较，建议投资者买进酒店相关的REIT。

报告指出，客纳街（Club Street）一幅酒店地段创纪录的投标价显示，这个项目每间酒店客房的平均成本至少100万元。此外，雅诗阁莱佛士坊服务公寓的售价，意味着每个单位是240万元，而豪利控股（Oxley）与印度尼西亚富商翁俊民控制的公司最近签下意向书，以9亿5000万元脱售史蒂芬路的两座酒店给后者，相当于每间客房120万元。

相比之下，城市酒店信托（CDL Hospitality）、远东酒店信托（Far East Hospitality）以及华联酒店信托（OUE Hospitality）的每间酒店平均价值分别是63万元、68万元和97万元。

当然，直接比较法必须根据地点以及屋契的不同，作出调整。此外，直接比较法的估价方式，只有在活跃的交易市场才有意义。如果是有价无市，即使账面价值或估价多高，也难以推动股价。

雅诗阁公寓信托能以远高过估价脱售资产，虽然引起议论，但还是一个快乐的问题。分析师指出，以买方的出价，雅诗阁莱佛士坊服务公寓的租金毛回报率压缩至2％左右。雅诗阁公寓信托的交易，加上酒店地段热烈竞标以及酒店售价，反映了市场对服务公寓以及酒店的殷切需求。如果这个需求持续，将可能推高酒店股的估值，并带动股价上升。